English version - international interest rates
foto Jos Koets

Duur van de hypotheekrenteaftrek

Blogger (Financieel adviseur en schrijver)
Blogbericht van 05-01-2017 15:46

Regelmatig krijg ik vragen van lezers. Dit jaar zal ik in mijn blogs meer aandacht besteden aan de gestelde vragen. In deze blog een huizenbezitter die zijn hypotheek heeft afgelost. In het kadaster staat echter nog wel de hypotheek ingeschreven. Hieronder de vraag:

Vraag: duur renteaftrek

Ik heb mijn hypotheek volledig afgelost. De resterende looptijd van mijn hypotheek was nog 16 jaar geweest. Nu staat de hypotheek nog ingeschreven in het kadaster. Is het verstandig om de inschrijving kadastraal uit te schrijven in verband met de duur van de renteaftrek. En wat zijn de gevolgen als ik over een paar jaar weer een andere woning koopt en hierbij een hypotheek opneem?

Antwoord

De hypotheek heeft nu 14 jaar gelopen. Over deze periode heeft deze huizenbezitter renteaftrek genoten. Nu de hypotheek is afgelost stopt de termijn van de renteaftrek. Dat de hypotheek nog staat ingeschreven in het kadaster maakt niet uit.

Als deze huizenbezitter een andere woning koopt, zal de verkoopwinst (is eigen woning reserve) wel verrekend moeten worden met het de aankoop van de nieuwe woning. Een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking, waarbij de oude woning wordt verkocht voor € 150.000 en er een nieuwe woning wordt gekocht van € 250.000.

  • Verkoopprijs oude woning: € 150.000
  • Hypotheek oude woning: € 0
  • Eigen woning reserve: € 150.000 (verkoopwinst)
  • Koopsom nieuwe woning: € 250.000
  • Kosten koper: € 10.000
  • Verrekening verkoopwinst: € 150.000
  • Nieuwe hypotheek: € 110.000

De nieuwe hypotheek wordt in dit voorbeeld € 110.000. Om renteaftrek te kunnen genieten moet er annuÔteiten hypotheek en / of lineaire hypotheek worden afgesloten. Dit komt doordat de andere woning na een paar jaar wordt gekocht na de aflossing van de hypotheek. Indien de koop binnen de termijn van aflossing hypotheek het jaar uit plus het volgend jaar had plaatsgevonden dan was het mogelijk om de oude hypotheekvormen mee te nemen. Een aflossingsvrije hypotheek was dan nog mogelijk geweest.

Tot slot moet nog rekening worden gehouden met de eerdere renteaftrek. Stel in dit voorbeeld heeft deze huizenbezitter 14 jaar lang renteaftrek genoten over een hypotheekbedrag van € 80.000 dan is het volgende van toepassing.

  • 16 jaar renteaftrek over € 80.000
  • 30 jaar renteaftrek over € 30.000

De vraag leek op het eerste gezicht simpel. In werkelijkheid moet er met veel dingen rekening worden gehouden als er een andere woning wordt gekocht. Hierbij merk ik nog op dat iedere huizenbezitter zijn duur renteaftrek en de hoogte van de hypotheekbedragen zelf moet bijhouden. De fiscus heeft een controlerende functie, maar heeft wel altijd het laatste woord!


Jos Koets is bekend als financieel adviseur en schrijver van columns en boeken. Jos schrijft zijn blogberichten op persoonlijke titel. De informatie die Jos verstrekt in zijn blogberichten en/of reacties zijn niet bedoeld als persoonlijk financieel advies. Hij kan geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden.

Aangemaakt door Frank op 10-01-2017 09:03
Eigen casus, als ik zo vrij mag zijn.

Zo heb ik samen met mijn partner een woning gekocht in 2009, hypotheek van 3 ton.

Zelf nooit eerder eigen woning gehad. Maar mijn partner wel, van 2004 t/m 2007 met hypotheek 150.000.

Wat is dan de situatie?

Ik denk in ieder geval 26 jaar volledige aftrek mogelijk. Maar daarna...voor beiden niks meer? of voor mij nog wel? En dan hele bedrag, of 3 minus 1.5?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door jkoets op 10-01-2017 09:54
Deze goed lezen

https://www.iex.nl/Column/259947/Koets-houdt-vol-en-krijgt-antwoord.aspx

Gr. Jos
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door H. de Vries op 06-01-2017 18:54
Beste Jos,

Graag reageer ik op je artikel omdat ik een aantal zaken anders bekijk.

1. De E.W.R. = Vervreemdingssaldo = netto winst na aftrek van de kosten bij verkoop. Dus niet alleen de winst bij verkoop (Prijs - Hyp.schuld) maar ook de verkoopkosten moeten gesaldeerd worden.

2. Nergens in de Wet IB. 2001 staat dat de EWR ingebracht moet worden. Bij geen inbreng is er over dit deel geen renteaftrek mits binnen 3 jaar na ontstaan vd EWR een nieuwe E.W.S. wordt aangegaan.

3. Er kan wel degelijk een aflossingsvrije hypotheek worden gesloten weliswaar in box 3 maar dat hoeft geen enkel probleem te zijn.
Immers is een 2 % aflosvrije lening goedkoper dan een 2% annuïteiten lening qua maandlasten.
Gezien de hogere tarieven in box 3 in de 2e schijf kan dit juist een betere optie zijn.

4. De EWR vervalt in een huur situatie naar 0,- (na 3 jaar huren) zodat er dan 100% aftrek bestaat bij een aankoop. Klant behoudt zijn vermogen / winst / EWR / VVS en financiert 100 % in box 1.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Dirk op 10-01-2017 10:39
@Jan

Idd, daar komt nog bij, dat volgens mij er geen recht is op HRA indien er sprake is van een aflossingvrijehypotheek.

Het voorbeeld dan genomen zoals weergegeven is bij punt 3, zou dan neerkomen op plus minus 2% tegenover 1,4%, een aflossingsvrijehypotheek al als rentepercentage zou moeten zijn om op hetzelde uit te komen.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Dirk op 07-01-2017 13:21
Bij je punt 3 geef je aan dat de maandlasten lager zijn dan annuïteit.

Ik vraag me dat af, want veel hypotheekaanbieders eisen na 30 jaar wel degelijk aflossing, hetzij gedeeltelijk dan wel helemaal.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Jan op 09-01-2017 09:20
Goed punt! Als je de kosten van een annuiteiten hypotheek met een aflossingsvrije hypotheek wilt vergelijken, moet je wel de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek bij de rente ervan optellen. Anders zou je een afgeloste met een niet-afgeloste hypotheek vergelijken tja en dan lijkt de niet-afgeloste goedkoper.
Aangemaakt door jkoets op 06-01-2017 23:22
Beste de Vries,

Bedankt voor je reactie. In mijn blog (die kort moet zijn) is het onmogelijk om al jouw vier punten te beschrijven. Er zijn aan de andere kant dan ook nog meer opties. Ik heb het daarom kort gehouden en het vanuit 1 gezichtspunt beschreven. De andere punten komen misschien later nog eens in een vervolg blog.

Gr. Jos
Reageer op deze reactie
1

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarbijBouwe1,28 %
5 jaarbijBouwe1,44 %
10 jaarHypotrust1,72 %
15 jaarArgenta2,10 %
20 jaarArgenta2,25 %
Vergelijk alle hypotheekrentes

Persoonlijke lening

(rentecontrole: 27-2-2017)

5.000Directa6,00 %
10.000Findio5,10 %
15.000Freo4,40 %
25.000Freo4,20 %
50.000Freo4,20 %
Volledig overzicht persoonlijke lening