A-  |  A+  |  Homepage  |  Favorieten  |  English version - international interest rates
Ga terug naar de hoofdpagina van HomeFinance Ga terug naar de hoofdpagina van HomeFinance
NIEUWS, BLOG & FORUM
Alle onderwerpen
Ga naar de homepage Ė voor hypotheek, financieel advies en verzekeringen  
Blogberichten 
Nieuws
Overzicht nieuwsberichten
Blog
Alle blogberichten
Forum
Laatste reacties
foto Jos Koets

Spaar(rente)hypotheek (deel 3)

Blogger (Financieel adviseur en schrijver)
Blogbericht van 10-02-2015 09:34

In deel 2 kon u lezen dat sommige maatschappijen een afkoopwaarde hanteren bij een spaarverzekering (spaarhypotheek). Deze kan een paar duizend euro lager zijn dan de daadwerkelijke opgebouwde waarde. In deze blog zal ik dieper in gaan als een huizenbezitter met een spaarhypotheek zijn hypotheekrente opnieuw moet vastzetten. De bank stuurt drie maanden voordat de rente vast periode afloopt een nieuw voorstel. Zij berekenen dan alvast de bruto maandlasten voor dezelfde rente vast periode. Echter de bank berekend niet door wat de nieuwe spaarpremie gaat worden. Zoals bekend is de spaarpremie afhankelijk van de hypotheekrente. Bij een lagere hypotheekrente wordt de spaarpremie hoger. Dit betekent dat de netto maandlasten minder gunstig uitvallen dan op het eerste gezicht lijkt.

Wat de gevolgen zijn van een lagere hypotheekrente laat ik zien door middel van een voorbeeld, waarbij de spaarhypotheek € 150.000 is:

Uitgangspunten

  • Spaarhypotheek: &euro 200.000 (ingangsdatum 1-1-2005)
  • Looptijd hypotheek: 30 jaar
  • Hypotheekrente: 6% tot 1-1-2015 (rente was voor 10 jaar vastgezet)
  • Opgebouwde waarde: € 29.600 per 1-1-2015
  • Spaarpremie per maand: € 184
  • Belastingvoordeel: 42%
Bruto rente per maand: € 1.000Netto per maand: € 580
Spaarpremie polis: € 184Spaarpremie: € 184
Totaal bruto per maand: € 1.184Eigen Woning Forfait per maand: € 53
 Netto per maand: € 817

De nieuwe hypotheekrente per 1-1-2015 wordt 3% (rente vast periode is dan weer 10 jaar), waardoor de spaarpremie 417 euro per maand wordt. Het volgende is dan van toepassing:

Bruto rente per maand: € 500Netto per maand: € 290
Spaarpremie polis: € 417Spaarpremie: € 417
Totaal bruto per maand: € 917Eigen Woning Forfait per maand: € 53
 Netto per maand: € 760

Bovenstaande berekening laat duidelijk zien dat de spaarpremie door de lagere hypotheekrente flink hoger wordt. Wie geen rekening houdt met deze spaarpremie en de nieuwe bruto maandlast (zelf) doorberekend met de oude spaarpremie van € 184 zal achteraf behoorlijk schrikken. De foutieve berekening zal namelijk een bruto maandlast opleveren van € 684! (rente € 500 plus € 184 premie). Een voordeel van maar liefst € 500, In werkelijkheid is het bruto voordeel slechts € 267 en het netto voordeel maar € 57.

De spaarhypotheek loopt nog 20 jaar. Het is nu verstandig om ook te berekenen wat de maandlasten zijn als de hypotheekrente voor 20 jaar wordt vastgezet. Uitgaande dat de hypotheekrente dan 4% is, dan is het volgende van toepassing.

Bruto rente per maand: € 667Netto per maand: € 387
Spaarpremie polis: € 343Spaarpremie: € 343
Totaal bruto per maand: € 1.010Eigen Woning Forfait per maand: € 53
 Netto per maand: € 783

In vergelijking met de hypotheekrente van 3% worden de netto maandlasten bij een hypotheekrente van 4% 23 euro hoger (586 versus 570). Hiervoor heeft deze huizenbezitter wel meer zekerheid omdat de rente 10 jaar langer vast staat. Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat het verstandig is om uw huiswerk vooraf goed te doen als er sprake is van een spaarhypotheek / bankspaarhypotheek. Even snel een beslissing nemen, kan achteraf grote gevolgen hebben.


Jos Koets is bekend als financieel adviseur en schrijver van columns en boeken. Jos schrijft zijn blogberichten op persoonlijke titel. De informatie die Jos verstrekt in zijn blogberichten en/of reacties zijn niet bedoeld als persoonlijk financieel advies. Hij kan geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden.

Reageren op dit bericht
Aangemaakt door F de Graaf op 17-02-2015 15:52
Beste Jos,
Bedankt voor je uitleg over de spaarhypotheek.
Ik zou je graag een scenario willen voorleggen.
Ik heb een hypotheek die uit 3 delen bestaat,100.000 spaar, 50.000 consumptief,en
180.000 aflossingsvrij over 2 jaar en 8 maanden loopt hij af.Ik heb hem 10 jaar vast tegen 5%.In mijn spaarzekerverzekering zit nu ruim 20.000 en dat wordt 30.000
over 2 jaar en 8 maanden.Nu ben ik in de gelegenheid om 70.000 te sparen en over 2 jaar en 8 maanden heb ik dat bij elkaar.Op de laatste dag mag ik boetevrij aflossen.Dus 70.000 + 30.000 = 100.000 en WEG is de spaarhypotheek(die 30.000 kan ik ook tijdelijk even bij mijn schoonouders lenen voor het geval de bank moeilijk doet en niet gelijk de spaarzekerverzekering wil uitkeren).Dit heeft als voordeel dat ik dus 30.000 (extra) minder hypotheek heb,waardoor ik toevallig ook nog eens op 67% marktwaarde terecht kom en dus de laagste rente pak.Ik hou dus 230.000 over.En ik betaal ook nog eens niet meer aan mijn spaarzekerpolis 166 euro per maand,kortom mijn maandlast stort drastisch inelkaar.Ik betaal nu 3300x5 = 16500 bruto rente + 166x12=1992 premie bijelkaar dus bruto 18492 per jaar.Dat wordt dan een ton minder en een rente van 2.3% 5 jaar vast rabobank.
Komt de boel op 2300 x 2.3 = 5290 bruto klaar is kees!Dat is 13202 euro bruto per jaar minder.Ik neem alle fiscale gevolgen graag voor mijn rekening en met zo een belachelijk lage hypotheek tik ik die consumptief ook in 5 jaar weg en dan geloof ik het verder wel.Kun jij mijn vertellen of dit kan,het lijkt namelijk een sprookje,of kan dit wel?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door jkoets op 17-02-2015 16:33
Bel mij van de week even.

Gr. Jos
010-4747647
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Simca op 12-02-2015 13:02
Jos, ik ben op zoek naar een website waar ik een rekentool kan vinden om zelf de nieuwe spaarpremie te kunnen berekenen. Ik heb die nog niet kunnen vinden. Heb jij misschien een tip? Ik bedoel een rekentool waarin je het reeds gespaarde bedrag, het eindbedrag, de resterende duur in maanden en het rentepercentage invult en die vervolgens de spaarpremie weergeeft.

Verder complimenten voor je columns, ik heb soms de indruk dat je nog de enige bent in NL die de hele fiscaliteit rondom hypotheken kan doorgronden.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Marcel op 07-01-2017 11:26
Bedoel je deze Simca?
http://geld-is-tijd.blogspot.nl/2015/03/hypotheek-inkorten-een-voorbeeld.html
Reageer op deze reactie
1

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarbijBouwe1,28 %
5 jaarbijBouwe1,44 %
10 jaarBLG Wonen1,69 %
15 jaarAttens2,15 %
20 jaarAttens2,30 %
Vergelijk alle hypotheekrentes

Persoonlijke lening

(rentecontrole: 17-1-2017)

5.000Directa6,00 %
10.000Findio5,10 %
15.000Freo4,40 %
25.000Freo4,20 %
50.000Freo4,20 %
Volledig overzicht persoonlijke lening