Afgelopen woensdag heeft het kabinet en Minister Blok van Wonen een nieuw woningakkoord gesloten met ChristenUnie, SGP en D66. In een eerder artikel hebben wij hier reeds aandacht aan besteed. Het nieuwe woningakkoord stelde ons daarin voor een groot raadsel: hoe kon het volgens de woorden van Minister Blok dat een aflossingsvrije hypotheek zonder hypotheekrenteaftrek voordeliger was dan een annuïteitenhypotheek met hypotheekrenteaftrek?

Inmiddels is op de website van SGP meer bekend geworden over de nieuwe hypotheekvorm en hebben we een reconstructie kunnen maken van de daadwerkelijke hypotheekplannen binnen het nieuwe Woningakkoord.

Hoe was de regeling?
Als startend koper bent u vanaf 1 januari 2013 verplicht om de gehele hypotheek tenminste annuitair in maximaal 30 jaar af te lossen. Als voorbeeld de maandlasten bij een annuitaire hypotheek van € 140.000, rente 5%, looptijd 30 jaar en een inkomen van € 30.000:

Bij de annuiteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten dus gelijk. Uit een zelfde maandbedrag wordt rente en aflossing betaald, maar die verhouding verandert gedurende de looptijd. In de loop van de tijd wordt het deel aflossing steeds groter, waardoor de lening in hoogte afneemt en er minder hypotheekrenteaftrek is, bij een gelijkblijvende brutomaandlast. Vandaar dat de netto maandlasten langzaam stijgen bij de annuiteitenhypotheek.

Wat is het nieuwe plan?
In het nieuwe plan mag er naast de hypotheek een 2e lening afgesloten worden om de maandlasten mee te verlagen. De lasten over deze 2e lening zijn niet aftrekbaar.
Hiermee ontstaat dus eigenlijk de mogelijkheid om een deel van de aflossing niet daadwerkelijk te betalen, maar als het ware weer opnieuw te lenen. Een deel van de maandlast (de helft van de maandelijkse annuitaire aflossing bij aanvang) wordt niet daadwerkelijk betaald, maar door middel van de 2e lening weer bij de schuld aan de bank opgeteld:

In dit voorbeeld wordt elke maand een vast bedrag van € 84 opgenomen van de 2e lening om de maandlasten te verlagen. Na 30 jaar is de hoogte van de 2e lening samen met de bijgetelde rente opgelopen tot € 70.000, de helft van de oorspronkelijke hypotheek bij aanvang.

Duidelijk zichtbaar is dat de maandlasten bij deze nieuwe hypotheekvorm lager zijn dan bij de reguliere annuïteitenhypotheek. Net als bij de reguliere annuiteitenhypotheek stijgen de maandlasten geleidelijk. Daar tegenover staat na 30 jaar wel een restschuld van € 70.000, waarover de rente niet aftrekbaar is.

In totaal is in het gekozen voorbeeld de prijs van de annuïteitenhypotheek met 2e lening na een looptijd van 30 jaar ruwweg € 40.000 hoger:

Het grote voordeel van deze nieuwe hypotheekvorm is duidelijk de lagere maandlasten, dat maakt een eigen woning beter betaalbaar. Maar uiteindelijk moet de rekening van deze lagere maandlasten natuurlijk wel alsnog betaald worden. Simpelweg doordat er na 30 jaar nog een hypotheekschuld van € 70.000 resteert. De aflossingsvrije hypotheek in een nieuw, annuïtair jasje...