|
|
In de basis is een hypotheek een lening die gebruikt wordt voor de aankoop van een woning, waarbij de woning als onderpand dient voor de lening. In de praktijk komt er echter veel meer bij kijken en is een hypotheek bijna altijd een combinatie van verschillende financiële producten. In de rest van dit voorstel zullen we uitgebreid op de verschillende onderdelen ingaan.
Het belangrijkste
onderdeel blijft echter de lening die u gaat gebruiken om uw huis te kopen. In dit onderdeel
zullen we kijken welk hypotheekbedrag u nodig heeft om het huis te financieren en of u dit bedrag kunt lenen.
Wij zijn onafhankelijk en doen zaken met vrijwel iedere
hypotheekinstelling en verzekeringsmaatschappij die in Nederland actief is. Iedere instelling heeft bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag zijn eigen
regels en normen. Omdat al deze regels en normen niet in deze online module verwerkt kunnen worden, gaan wij in dit voorstel uit van de normen zoals die gemiddeld genomen gehanteerd worden. Als wij spreken over "de hypotheekinstelling", dient u dit daarom te lezen als "de gemiddelde hypotheekinstelling".
|
Het hypotheekbedrag bestaat vaak uit de aankoopprijs van de woning, eventuele verbouwingskosten (of meerwerk) en de bij de aankoop van de woning behorende kosten. In onderstaande tabel hebben we alle bedragen op een
rij gezet. Onder de tabel vindt u een toelichting van een aantal kostenposten.
| Omschrijving |
Bedrag |
| Aankoopwaarde woning |
180000 |
Euro |
| Meerwerk |
20000 |
Euro |
| Bouwrente |
5000 |
Euro |
| Makelaarscourtage |
2700 |
Euro |
| Notariskosten |
1750 |
Euro |
| Afsluitkosten |
2115 |
Euro |
 |
|
| HYPOTHEEKBEDRAG |
211565 |
Euro |
- Bouwrente:
Bouwrente is de som van alle soorten rente die de koper van een nieuwbouwwoning tijdens de bouw moet betalen aan de bouwer en de geldverstrekker. U heeft aangegeven een bedrag van 5000 Euro op te willen nemen voor bouwrente.
- Makelaarscourtage:
Indien u zich bij de aankoop laat bijstaan door een makelaar, zijn daar kosten aan verbonden.
Meestal is de makelaarscourtage afhankelijk van de waarde van de woning. Gemiddeld ligt het
tarief rond de 1,50% van de waarde van de woning. In uw situatie schatten
wij de makelaarscourtage op 2700 Euro.
- Notariskosten:
De notaris verzorgt de formele eigendomsoverdracht van de woning en de
vestiging van de hypotheek. Hij maakt de hiervoor benodigde leverings- en hypotheekakte op die u in zijn
aanwezigheid dient te ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers.
U kunt bij de notaris tevens terecht voor fiscaal en juridisch advies. Gezien de financiele consequenties
van het aankopen van een woning, kan het bijvoorbeeld verstandig zijn om een testament te laten opmaken of wijzigen.
De kosten van een leverings- en een hypotheekakte liggen momenteel rond de 1750 Euro.
- Afsluitkosten:
Bij een nieuwe hypotheek zal de nieuwe
hypotheekverstrekker u afsluitkosten in rekening brengen. Afhankelijk van de hypotheekverstrekker, wordt meestal
1% over het hypotheekbedrag in rekening gebracht. In uw situatie komen de afsluitkosten
uit op 2115 Euro.
Het saldo van de koop-/aanneemsom, het meerwerk en de bovenbeschreven koopkosten, wordt ook wel stichtingskosten genoemd. De stichtingskosten (211565 Euro) spelen een belangrijke rol bij een aantal berekeningen dat in de rest van dit voorstel aan de orde zal komen.
Aangezien wij in veel regio's samenwerken met makelaars en notarissen, kunnen wij vaak een korting
bedingen op de standaardtarieven. Bijkomende voordeel is dat wij de afspraak met de makelaar en de notaris voor u
kunnen regelen. Zowel wat betreft de keuze van de makelaar, als ook de keuze van de notaris, bent u uiteraard vrij
om geen gebruik te maken van ons netwerk. We zullen in dit voorstel uitgaan van de standaardtarieven.
We zullen allereerst
bepalen of het gezien uw financiële situatie haalbaar is om een hypotheekbedrag van 211565 Euro te lenen.
|
Zoals we verderop in dit voorstel nog zullen behandelen, loopt een hypotheekinstelling altijd risico's zodra
zij u een hypotheek verstrekt. Om de risico's te beperken, zal de hypotheekinstelling vooraf goed beoordelen welk
hypotheekbedrag zij u maximaal zal willen verstrekken.
Bij de bepaling van de maximale hypotheek wordt met name gekeken naar twee
verhoudingsgetallen. Allereerst wordt gekeken naar de verhouding
tussen het hypotheekbedrag en uw inkomen. Daarnaast wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag
en de waarde van uw woning.
|
Alhoewel er grote verschillen zijn in de berekeningsmethoden en normen van hypotheekinstellingen, zal iedere hypotheekinstelling
goed kijken naar de verhouding tussen uw inkomen en de hoogte van de hypotheek. Een aantal hypotheekverstrekkers bepaalt
de maximale hypotheek direct aan de hand van deze verhouding. De hypotheekinstelling leent u dan maximaal een aantal keer uw
bruto jaarsalaris. Tegenwoordig ligt dit vaak rond maximaal 5x uw inkomen. Bij hogere inkomens wordt soms wel tot meer dan 6x het inkomen verstrekt.
Een groot aantal hypotheekverstrekkers hanteert een afgeleide berekening. Hierbij kijkt men naar de verhouding tussen de hypotheeklasten
en uw inkomen. Hierbij wordt bijvoorbeeld gesteld dat u maximaal 35% van uw inkomen mag besteden aan hypotheeklasten. Dit
percentage wordt de woonquote genoemd. Over het algemeen geldt hoe hoger het inkomen des te hoger de woonquote.
Niet alle hypotheekinstellingen hanteren hierbij dezelfde normen: sommigen zijn
bereid meer risico te lopen en hanteren dus een hogere woonquote dan anderen. Soms worden factoren als
leeftijd, opleidingsniveau en verwachte inkomensontwikkeling in de beoordeling meegenomen.
Een instelling die ook naar de woonquote kijkt om
uw maximale hypotheek te bepalen is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een garantie die binnen bepaalde
voorwaarden wordt verstrekt door de Stichting
Waarborgfonds Eigen Woningen. Middels deze garantie staat het Waarborgfonds borg voor de terugbetaling van de hypotheeklasten
aan de hypotheekinstelling, indien u in de toekomst vanwege wat voor reden dan ook uw hypotheeklasten niet meer zou kunnen
voldoen. Dankzij de NHG loopt de hypotheekinstelling vrijwel geen risico meer en biedt daarom vaak een korting op de rentetarieven. Het kan dus
zeer voordelig voor u zijn om een hypotheek met NHG af te sluiten.
Om in aanmerking te komen voor NHG dient u onder andere
te voldoen aan de door hen gestelde maximale woonquote. Een andere heel belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen
van de NHG is dat het hypotheekbedrag lager is dan 240000 Euro. Aangezien u
aan deze laatstgenoemde voorwaarde voldoet, zullen we vanwege de financiele voordelen van de NHG bij het bepalen
van het maximale leenbedrag allereerst uitgaan van de normen van de NHG.
- Inkomen:
Allereerst wordt er gekeken naar uw inkomenssituatie.
Niet iedere vorm van inkomen wordt door de NHG op dezelfde wijze meegenomen. Basisregel is dat alleen de vaste, zekere
inkomensbestanddelen meegenomen worden. Op het moment dat het inkomen
onzeker of instabiel is, kan het zijn dat dit inkomen maar gedeeltelijk of zelfs totaal niet meegenomen wordt in
de berekeningen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren bij provisieinkomen, inkomen uit een uitkering, inkomen uit een tijdelijk dienstverband of inkomen uit
onderneming. Daarnaast wordt er gekeken of er bijzondere maandlasten zijn in de vorm van
persoonlijke kredieten. Deze maandlasten kunnen de mogelijkheden flink beperken.
Als we naar uw situatie kijken, is er sprake van een
inkomen van 44000 Euro.
In verband met het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf kent de NHG de regel dat
minimaal de laatste 3 kalenderjaren aaneengesloten inkomen genoten dient te zijn. Het inkomen dat door de NHG dan
meegenomen wordt, is de gemiddelde nettowinst of het
gemiddelde bedrijfsresultaat van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst of het
bedrijfsresultaat genoten in het laatste kalenderjaar.
In verband met uw inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf, gaan wij er van uit dat het door u ingevoerde
inkomen binnen bovenstaande regel past. Mocht dit niet het geval zijn, dan kan het zijn dat uw mogelijkheden er totaal anders uitzien!
Voor de berekening van de maximale lening gaat de NHG er van uit dat u een inkomen heeft van 44000 Euro.
- Hypotheeklasten:
Om uw maximale leenbedrag
te bepalen, hanteert de NHG een ingewikkelde formule waarbij er vanuit gegaan wordt dat de totale hypotheek annuitair afgelost
wordt. Er wordt dus niet gekeken naar uw werkelijke hypotheeklasten.
In uw situatie dienen we tevens rekening te houden met heft feit dat u een schuld heeft van 5000 Euro.
Deze schuld heeft ook een negatief effect op de maximaal te verkrijgen lening. Volgens de normen van de
NHG wordt ervan uitgegaan dat u per maand 2% betalingsverplichting heeft over het schuldbedrag. In uw
situatie bedraagt de betalingsverplichting aldus 1200 per jaar. Dit bedrag
wordt in mindering gebracht op de toegestane hypotheeklasten.
- Maximale lening:
Uitgaande van deze formule van de NHG en de actuele rentetarieven, kunt u gezien uw
inkomenssituatie volgens de NHG normen maximaal 214868 Euro lenen. De door u gewenste hypotheek
van 211565 Euro valt dus naar verwachting
binnen de NHG normen.
U zult dan echter wel dienen te kiezen voor een rentevastperiode van meer
dan 5 jaar. Dit hangt samen met het feit dat de NHG bereid is bij
rentevastperioden van langer dan 5 jaar een hogere lening te verstrekken dan bij korte rentevastperioden.
Achterliggende reden is dat u bij een korte rentevastperiode heel snel in de problemen kunt komen
indien de rente snel zou gaan stijgen. Daarom gaat de NHG bij het berekenen van de maximale hypotheek bij rentevastperioden
van 5 jaar en korter er standaard van uit dat u 6% hypotheekrente zult betalen. Ook als het werkelijke rentetarief (veel) lager
ligt. Deze fictieve rente noemt met de rekenrente. Indien we uitgaan
van een lening die annuitair afgelost wordt en een rekenrente van 6%, krijgen we een maximale
lening van 175965. Dit bedrag is lager dan de financieringsbehoefte
van 211565. Bij
rentevastperioden van langer dan 5 jaar, wordt wel gerekend met de werkelijke actuele rente.
Aangezien die rente momenteel lager is dan de rekenrente van 6%, is het maximale leenbedrag hoger en
is het door u gewenste hypotheekbedrag wel haalbaar.
Gezien de voordelen van de NHG, zullen we in de rest van deze analyse er van uitgaan dat u gebruik zult maken
van NHG. Dit houdt in dat we de normen en richtlijnen van de NHG zullen volgen.
|
Niet alleen uw inkomen bepaalt welk bedrag u maximaal kunt lenen, ook de waarde van de woning is van belang. De
woning is tenslotte het onderpand waartegen de geldverstrekker u de lening verstrekt. Bij een bestaande woning zal de
hypotheekinstelling eisen dat de waarde van de woning bepaald wordt in een officieel taxatierapport dat door een
onafhankelijke taxateur uitgebracht dient te worden. In een taxatierapport zal de taxateur 2 waarden bepalen: de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde.
- Vrije verkoopwaarde:
Dit is de waarde van de woning indien de woning onder normale omstandigheden verkocht wordt. Vaak wordt aan deze waarde de bepaling "vrij van huur en gebruik" toegevoegd. Dit houdt in dat de woning bij verkoop niet wordt verhuurd aan en bewoond door een ander.
- Executiewaarde:
De executiewaarde is de geschatte waarde van de woning indien de woning gedwongen moet worden verkocht. De executiewaarde wordt ook altijd apart vermeld in een taxatierapport. Meestal ligt de executiewaarde tussen de 85% en 90% van de vrije verkoop waarde.
Aangezien het in uw situatie gaat om een nieuwbouwwoning, is een taxatie niet nodig. De meeste
hypotheekinstellingen beschouwen een nieuwbouwwoning als minder risicovol
dan een bestaande woning en zijn bereid u een hypotheek te verstrekken zonder taxatierapport.
Dit geldt ook indien u een hypotheek met NHG aan wilt vragen.
De maximale lening volgens NHG normen bestaat uit de som van de koopsom van de
woning en het eventuele meerwerk, plus 8% voor kosten. In uw situatie kunt u op basis van deze norm dus
maximaal 221400 Euro lenen ((180000 + 20000) * 1,08).
Het door u gewenste hypotheekbedrag lijkt hiermee dus te voldoen aan de normen van de NHG.
Indien er geen taxatierapport is, is er tevens geen executiewaarde bepaald. Deze executiewaarde is wel
nodig om het executiepercentage te bepalen. Het executiepercentage wordt berekend door het gewenste hypotheekbedrag te delen door
de executiewaarde van de woning. Om bij nieuwbouw toch een executiepercentage te kunnen bepalen, hanteren
de meeste hypotheekinstellingen bij nieuwbouw de stelregel dat de executiewaarde gelijk is aan de stichtingskosten. Dit
houdt in dat het executiepercentage in uw situatie uitkomt op 100%.
|
|
|
Verhouding inkomen/hypotheekbedrag
nieuws
forum
blog