|
|
Zoals bij iedere lening het geval is, dient ook een hypotheek afgelost te worden.
Als er gesproken wordt over verschillende hypotheekvormen, wordt eigenlijk gesproken
over verschillende manieren om met het aflossen van de hypotheek om te gaan. Hierbij is het van belang te bepalen
welke bedrag u op welk moment gaat aflossen en op welke wijze.
|
Om aan het einde van de looptijd uw hypotheek volledig af te kunnen lossen, dient u tijdens de looptijd van de
hypotheek 211565 Euro bij
elkaar te sparen. Om dit bedrag bij elkaar te sparen, dient u maandelijks een behoorlijk bedrag opzij te zetten. De
totale hypotheeklasten kunnen dan erg hoog worden. In de praktijk wordt daarom heel
vaak een deel van de hypotheek "aflossingsvrij" geleend. Het voordeel van een aflossingsvrij deel is dat de maandlasten
wat lager worden. Een nadeel is echter dat (een deel van) de
lening aan het eind van de looptijd nog openstaat. Aangezien de totale hypotheek aan het einde van de looptijd toch
afgelost moet worden, zult u dat op een andere wijze moeten regelen. Hierbij zijn de volgende oplossingen denkbaar:
- u bouwt buiten de hypotheek vermogen op en lost daar de restschuld mee af;
- u verkoopt uw woning en koopt een goedkopere woning of gaat een huis huren;
- u sluit een nieuwe hypotheek af en lost de oude daar mee af.
In de meeste gevallen wordt gekozen voor de laatste oplossing. Gezien het feit dat de renteaftrek sinds kort beperkt is
tot een periode van 30 jaar, kan dit wel betekenen dat uw netto rentelasten dan wat hoger worden.
Het bepalen van de hoogte van de aflossing is dus een afweging tussen maandlasten en restschuld: hoe lager het aflossingsbedrag,
des te lager de huidige maandlasten maar des te hoger de restschuld. In de keuze van de hoogte van het aflossingsbedrag
bent u niet geheel vrij. Een volledig aflossingsvrije hypotheek is in de meeste situaties niet mogelijk. Meestal
zal de hypotheekinstelling eisen dat er voor een deel van de hypotheek een vorm gekozen wordt waarbij
afgelost wordt. De reden hiertoe is dezelfde als bij de overlijdensrisicoverzekering: doordat u aflost (of spaart) neemt
het risico van de hypotheekinstelling af.
Net als bij het afdekken van overlijdensrisico, geldt dus dat de hoogte van het minimaal af te lossen bedrag afhangt van de eisen
van de hypotheekinstelling. Of deze minimale aflossing in uw situatie voldoende is, hangt met name af van uw persoonlijke
voorkeuren.
|
Omdat we in uw situatie uitgaan van een hypotheek met NHG, zijn niet de normen van de hypotheekinstelling van belang,
maar de normen van de NHG. Volgens deze normen dient u minimaal het bedrag
dat u leent boven 50% van de waarde van de woning af te lossen. In uw situatie gaan we uit van een vrije verkoop waarde van 211565 Euro en een hypotheekbedrag van 211565 Euro.
Dit houdt in dat er een minimale aflossing van 105783 geeist
wordt (211565 - (50% van 211565)). U mag dus
maximaal 105783 Euro aflossingsvrij lenen.
|
U heeft zelf aangegeven dat
u bij voorkeur een zo laag mogelijk bedrag wenst af te lossen. U geeft dus de voorkeur aan
lagere maandlasten ten opzichte van een lage resthypotheek.
|
U heeft aangegeven dat u bij voorkeur een zo laag mogelijk bedrag wilt aflossen. Het minimaal geeiste
bedrag is in uw situatie 105783 Euro.
Wij gaan er dus van uit dat u
een bedrag van 105783 Euro zult aflossen. Het overige bedrag
van 105783 Euro
zult u aldus aflossingsvrij lenen.
|
Nu we weten van welk aflossingsbedrag we uit kunnen gaan, is het belangrijk om te bepalen op welk moment u af gaat lossen.
We zullen allereerst de mogelijkheden behandelen en dan aangeven wat we in uw situatie aanraden.
- Gedurende de looptijd aflossen:
Maandelijks of jaarlijks lost u een bedrag af op uw hypotheek. U vermindert daarmee de hoogte van de hypotheek
en u bouwt op deze wijze overwaarde in uw woning op. Hypotheekvormen waarbij u tijdens de looptijd aflost zijn
de lineaire hypotheek en de annuïteiten hypotheek.
Vanwege 2 fiscale ontwikkelingen zullen deze hypotheekvormen steeds minder gekozen worden. De eerste
ontwikkeling is dat er bij deze vorm gedurende de looptijd van de hypotheek wordt afgelost. Hierdoor neemt
de fiscale aftrekmogelijkheid over de te betalen rente steeds verder af. Het tweede fiscale nadeel heeft
te maken met de zogenaamde bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat huizenbezitters bij het verkopen van
hun eigen woning de eventuele overwaarde fiscaal gezien mee moeten nemen naar de nieuwe woning. Overwaarde
is het verschil tussen de verkoopprijs van de woning en de hoogte van de (aftrekbare) hypotheek. Overwaarde
ontstaat door een waardestijging van de woning maar ook door een verlaging van het hypotheekbedrag. Door aflossing
tijdens de looptijd verhoogt de huizenbezitter dus zelf de overwaarde van de woning, waardoor de fiscale
aftrekmogelijkheden bij een eventuele verhuizing minder groot zijn.
- Aan het einde van de looptijd aflossen:
Gedurende de looptijd van de hypotheek houdt u de volledige lening in stand. Binnen een kapitaalverzekering
of op een beleggingsrekening bouwt u vermogen op waarmee u aan het eind van de looptijd (een deel van) uw
hypotheek aflost. Dit opbouwen van vermogen kan op allerlei verschillende manieren. De uiteindelijke (netto)
opbrengst hangt af van de gestorte bedragen, de rendementen die behaald worden en de fiscaliteiten. Bij de fiscaliteiten
is met name de boxkeuze van belang.
Het huidige belastingstelsel gaat uit van het zogenaamde boxenstelsel. De aftrek van de
hypotheekrente valt hierbij in box I, waarin het verrekend wordt met inkomen uit arbeid.
Box 3 is de box waarbinnen het vermogen valt. Op het moment dat uw totale vermogen in box 3 boven de vrijstelling
uitkomt (momenteel 19552 Euro per persoon), dient u over het meerdere 1,2% belasting per jaar te
betalen. Indien u voor een hypotheekvorm zou kiezen waarbij u de lening gedurende de looptijd in stand houdt en waarbij u
binnen de hypotheek spaart of belegt om aan het eind van de looptijd de hypotheek (gedeeltelijk) af te kunnen lossen, valt
de opgebouwde waarde van de polis of de beleggingsrekening gedurende de looptijd van de hypotheek standaard in box 3. Op het moment
dat uw vermogen boven de vrijstelling uitkomt, betaalt u dus vermogensrendementsheffing over de waarde in de polis.
De fiscus biedt echter ook de mogelijkheid om deze vermogensopbouw binnen een zogenaamde Kapitaalverzekering
Eigen Woning (KEW) plaats te laten vinden. Dan valt de opbouw in box 1 en betaalt u gedurende de looptijd geen
vermogensrendementsheffing. Ook de uiteindelijke uitkering van een KEW is vaak belastingvrij.
Om dit belastingvoordeel te krijgen, dient er echter wel voldaan te worden
aan een aantal fiscale regels. De
belangrijkste regels zijn dat u de uiteindelijke uitkering moet gebruiken voor aflossing van de eigen woning
en dat u een lange periode (15 tot 20 jaar) binnen deze constructie moet sparen of beleggen. Deze fiscale regels
maken uw hypotheek veel minder flexibel. Het is daarom raadzaam alleen voor een box 1 polis te kiezen indien uw financiële
voordeel voldoende groot is.
Hypotheekvormen waarbij u aan het einde van de looptijd aflost zijn onder andere de levenhypotheek, de
spaarhypotheek, de hybride hypotheek en de beleggingsrekeninghypotheek.
|
Vanwege de bovenbeschreven fiscale consequenties, zouden wij u niet adviseren tijdens de looptijd af te lossen.
Om de rente aftrek mogelijkheden optimaal te kunnen blijven gebruiken, adviseren wij u een vorm te kiezen waarbij
u tijdens de looptijd maandelijks een bedrag opzij zet om aan het eind van de looptijd voldoende opgebouwd te
hebben voor de gewenste aflossing.
Hierbij is de fiscale boxkeuze erg belangrijk. Als we kijken naar uw persoonlijke situatie, dan
heeft u in de situatie na het aankopen van de woning
niet te maken met vermogensrendementheffing. Het opbouwen van vermogen in
Box 1 levert u geen fiscale voordelen op.
Wij adviseren u daarom om bij eventuele vermogensopbouw binnen de
hypotheek voor Box 3 te kiezen.
|
Om te kunnen bepalen
welk bedrag u maandelijks opzij dient te zetten om aan het eind van de 30 jarige looptijd 105783 Euro bij
elkaar te hebben, dienen we het rendement te weten dat u op uw maandstortingen zult gaan behalen. Dit rendement is
afhankelijk van de manier waarop u uw geld zult wegzetten. Hierbij kunt u kiezen tussen een heel groot aantal
investeringsvormen. Bijna alle investeringsvormen zijn terug te voeren op 2 basistypen: sparen en beleggen. Met beleggen
wordt hierbij veelal beleggen in aandelen, vastgoed en obligaties bedoeld.
Het voordeel van de spaarvormen is dat u vaak een gegarandeerd rendement heeft. Nadeel is dat dit gegarandeerde rendement
afhankelijk is van de rentestand en dat de rente momenteel historisch gezien erg laag is. Op het moment dat u
het rendement op de spaarvormen te laag vindt en zou kiezen voor een
beleggingsvorm, heeft dit als voordeel dat het te verwachten rendement vaak veel hoger is. Nadeel is echter dat dit rendement veelal niet gegarandeerd is en af kan wijken van uw verwachting. Het komt hier dus neer op een afweging tussen
rendement en risico. Bij deze afweging zijn 2 factoren erg belangrijk, te weten de beleggingshorizon en uw risicoprofiel.
- Beleggingshorizon:
Een hele belangrijke factor bij het inschatten van de risico's is de beleggingshorizon. Dit is de periode dat u
het geld dat u gaat beleggen kunt missen. Hierbij geldt dat het risico van risicovollere beleggingen zoals
aandelen afneemt zodra de beleggingshorizon toeneemt. Dit hangt samen met het feit dat de effecten van grote schommelingen
die bij dit soort beleggingen regelmatig kunnen voorkomen minder groot worden naarmate u de beleggingen langer in stand houdt.
Historisch gezien blijkt dat het rendement van beleggen op de lange termijn meestal (veel) hoger is dan op
spaarproducten. Op de korte termijn kunnen beleggingen echter behoorlijk in waarde schommelen.
Een hypotheek is een product met een hele lange looptijd, vaak wel 30 jaar. De beleggingshorizon van een hypotheek is
dus erg lang. U hoeft dus niet zo bang te zijn voor korte termijn schommelingen. Als we naar de beleggingshorizon kijken, lijkt beleggen aantrekkelijker lijkt dan sparen.
- Uw risicoprofiel:
Zoals zojuist beschreven, lijkt beleggen historisch gezien op de lange termijn aantrekkelijker dan sparen. De
veelgebruikte regel "rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst" is hier echter ook van toepassing.
Zoals we in de laatste jaren gezien hebben, kunnen aandelenbeleggingen sterk in waarde dalen. Het is heel belangrijk
om u zelf af te vragen hoe u op een eventuele waardedaling verwacht te reageren. Om u bij het beantwoorden van deze vraag te helpen, wordt er
tegenwoordig bijna altijd een risicoprofiel bepaald. Het risicoprofiel wordt veelal bepaald aan de hand van een flink aantal vragen.
Het gaat voor deze eerste inventarisatie te ver om uw exacte profiel te bepalen, vandaar dat wij hebben volstaan met 1 enkele vraag. U
dient dit risicoprofiel dan ook te beschouwen als een voorlopig risicoprofiel. Mocht u een afspraak met onze hypotheekadviseurs maken, dan
zal hier in het persoonlijke gesprek dieper op ingegaan worden.
Op de vraag of u binnen uw hypotheek risico wilde lopen, heeft u aangegeven
dat het risico van beleggen voor u geen probleem is. Om op de lange termijn een goede kans te hebben op een goed rendement
bent u bereid (enig) risico te lopen. Uw risicoprofiel zouden we hiermee kunnen beschrijven als offensief.
Voor het op te bouwen vermogen binnen de hypotheek kijken we zowel naar de beleggingshorizon als uw risicoprofiel. Als we beide factoren bekijken, zouden we in uw situatie uitgaan van een
offensieve
wijze van vermogensopbouw. Anders gezegd: u heeft op het eerste gezicht een
offensief
opbouwprofiel.
|
|
|
Eisen hypotheekinstelling
nieuws
forum
blog