Bijleenregeling - verkoopwinst bij verhuizing, overwaarde en vervreemdingssaldo

| | | |

English version - international interest rates

Ga terug naar de hoofdpagina van HomeFinance

HYPOTHEEK

Alle onderwerpen

Hypotheekinformatie

Bijleenregeling

De bijleenregeling is sinds 1 januari 2004 van toepassing. In het kort houdt de bijleenregeling in dat u wordt geacht de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van uw woning als eigen geld in te brengen in uw nieuwe koopwoning. Doet u dit niet en financiert u ook dit bedrag, dan hebt u over het bedrag ter grootte van de overwaarde geen renteaftrekmogelijkheid.

De regering hoopt met de bijleenregeling huiseigenaren bij verhuizing te ontmoedigen hun overwaarde te gebruiken voor andere zaken dan de financiering van de nieuwe woning. De hypotheekrenteaftrek is ooit ingevoerd voor de financiering van de aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning. Het voordeel van de renteaftrek was voor veel verhuizende huiseigenaren reden om bij verhuizing de nieuwe woning maximaal te financieren. Vervolgens werd de overwaarde uit de oude woning in veel gevallen gebruikt voor andere zaken, zoals beleggen of consumptieve bestedingen. Door de bijleenregeling wordt dit financieel minder aantrekkelijk waardoor men aangemoedigd wordt om de overwaarde te gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning.

Wilt u de gevolgen van de bijleenregeling in uw situatie weten, klik dan hier.

Vervreemdingssaldo

De verkoopwinst die u behaalt bij de verkoop van uw woning, wordt door de belastingdienst geen overwaarde of verkoopwinst genoemd, maar het vervreemdingssaldo. Dit saldo berekent de belastingdienst door de opbrengst van de verkoop te verminderen met de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Bij de verkoopkosten moet gedacht worden aan bijvoorbeeld makelaarskosten die gemaakt zijn voor de verkoop van de woning. Indien u dit vervreemdingssaldo in mindering brengt op de totale nieuwe financieringsbehoefte, krijgt u het hypotheekbedrag dat in de nieuwe situatie wat betreft de verschuldigde rente aftrekbaar blijft.

Voorbeeld Bijleenregeling

U verkoopt uw huidige woning voor € 305.000. De verkoopkosten bedragen € 5.000. Op deze woning zit nog een volledig aftrekbare hypotheek van € 200.000. U koopt een nieuwe woning tegen een investering van in totaal (incl. kosten) € 400.000.

Het vervreemdingssaldo bedraagt in dit geval € 100.000 (€ 305.000 - € 5.000 - € 200.000). Indien u dit bedrag volledig inbrengt, kunt u de rente over de resterende hypotheek van € 300.000 gedurende een bepaalde periode volledig aftrekken. Indien u het volledige bedrag (€ 400.000) leent, mag u echter maar 75 % (300.000 / 400.000) van de dan verschuldigde hypotheekrente aftrekken voor de belasting.

Starter of doorstromer

Voor starters op de woningmarkt blijft de situatie ongewijzigd. Zij kunnen voor het aankoopbedrag en bepaalde bijkomende kosten een volledig aftrekbare hypotheek afsluiten. Bijkomende kosten zijn onder andere de overdrachtsbelasting, makelaars- en notariskosten. De grootste verandering geldt voor mensen die al een woning hebben en doorstromen naar een nieuwe woning. Ook heeft de regeling consequenties voor mensen die hun relatie beëindigen en worden uitgekocht door hun partner. In beide gevallen kan een vervreemdingssaldo ontstaan.

Goedkoper wonen

Ook indien u verhuist naar een goedkopere woning, wordt u geconfronteerd met de gevolgen van de bijleenregeling. Verhuist u naar een goedkopere woning, dan zou dit volgens de hoofdregel betekenen dat wellicht voor een deel geen renteaftrek kan worden verkregen over de nieuwe hypotheek. Dit vond de wetgever onredelijk. Daarom was oorspronkelijk in de bijleenregeling opgenomen dat bij een verhuizing naar een goedkopere woning aftrek mogelijk blijft tot het bedrag van de oude hypotheekschuld, tenzij de verwervingskosten (aankoopprijs + kosten koper) van de nieuwe goedkopere woning lager zijn dan de oude hypotheekschuld. Echter sinds 1 januari 2010 moet u ook als u verhuist naar een goedkopere woning de overwaarde van de oude woning volledig gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.

Van koop naar huur

Indien u uw woning verkoopt en in een huurwoning gaat wonen, blijft de bijleenregeling nog 5 jaar latent actief. Indien u binnen die 5 jaar wederom een woning koopt, zijn de regels van de bijleenregeling nog steeds van toepassing. Na die vijf jaar is de Eigen Woning Reserve vervallen en kunt u bij de koop van een nieuwe woning het volledige hypotheekbedrag aftrekken. Per 1 januari 2010 is deze periode verkort van 5 jaar naar 3 jaar.

Samenwonen

Op het moment dat partners samenwonen, zou de bijleenregeling relatief gemakkelijk kunnen worden omzeild. Dat is bijvoorbeeld het geval als de oude woning eigendom is van de ene partner en er een nieuwe woning gekocht wordt die dan eigendom wordt van de andere partner. Om te voorkomen dat door het verschuiven van het eigendom de bijleenregeling omzeild wordt, geldt de regel dat bij doorstroming rekening wordt gehouden met de eigenwoningsreserve van beide partners. Ongeachte de eigendomsverhoudingen in de oude en nieuwe woning. Dit is overigens alleen het geval wanneer de partners ook in de oude woning hebben samengewoond.

Wijzigingen bijleenregeling per 1 januari 2010

op 1 januari 2010 is de bijleenregeling op een aantal punten vereenvoudigd:

De eigenwoningreserve vervalt al na 3 jaar in plaats van na 5 jaar. Deze periode geldt met terugwerkende kracht, dus ook voor doorstromers die in 2008 een eerdere eigen woning verkocht hebben.
Ook voor doorstromers is de rente die wordt betaald over de meegefinancierde kosten, fiscaal aftrekbaar geworden. Daarvoor gold dit alleen voor starters.
De goedkoperwonenregeling is komen te vervallen. Wie naar een goedkoper huis verhuist, moet voortaan de volledige overwaarde in de nieuwe woning inbrengen, ook wanneer de nieuwe maximale aftrekbare hypotheek daardoor lager is dan de oude hypotheek.

Tenslotte

Ook al lijkt het vaak op het eerste gezicht logisch om de verkoopwinst in mindering te brengen op de totale financiering van een woning, toch kan er aan de hand van een uitvoerig en deskundig hypotheek en fiscaal advies voor elke situatie een andere verrassende uitkomst komen in uw (fiscale) voordeel. Dit vereist echter een onafhankelijke adviseur die uw gehele financiële situatie analyseert en alle mogelijkheden voor u op een rijtje zet. Onze adviseurs zijn u hier graag bij van dienst.

Adviseurs verplicht gediplomeerd.

Spaargeld meer aangebroken

Beperking hypotheek raakt vooral startende koper

Pensioenfondsen moeten gaan korten

Huizenverkopen weer verder omlaag

volledig overzicht laatste financiële nieuws