Regeling eigen woning forfait (eigenwoningforfait)

Op onze website kunt u uitgebreide informatie vinden over hypotheken en fiscaliteiten. De hypotheek gaat in Nederland gepaard met diverse fiscale regelingen: vrijstellingen, aftrekposten, maar ook (fictieve) bijtellingen. Op deze pagina behandelen we een bijtelling: het Eigenwoningforfait.

Wat is het eigen woning forfait?

Het Eigenwoningforfait is een fictieve bijtelling op het inkomen voor het woongenot wat je hebt als eigen woning bezitter. Het gaat hier om een fictief inkomen dat een eigenwoningbezitter bij het inkomen uit werk en woning in box 1 moet optellen. Het gaat daarbij niet om een vastgesteld inkomen, maar om een fictief inkomen, namelijk een vast percentage van de WOZ-waarde. Vandaar wordt het ook forfait genoemd (forfaitair = fictief vastgesteld).

Het eigenwoningforfait stamt al uit de 19e eeuw en heeft heel lang huurwaardeforfait geheten. Dit, omdat dit forfait oorspronkelijk was bedacht als belasting op genoten huurinkomsten van een eigen woning. Het maakte daarbij niet uit of iemand de woning verhuurde en daadwerkelijk huurinkomsten genoot of zelf in de eigen woning woonde en helemaal geen huurinkomsten ontving. Zou iemand zijn woning verhuren dan zou hij - als eigenaar van de woning - inkomen kunnen ontvangen waarover hij belasting zou moeten betalen. Om problemen met het wel of niet daadwerkelijk ontvangen van huurinkomsten te voorkomen, werd het forfaitair geheven als een vast percentage van de waarde van de woning.

Met de komst van het nieuwe belastingstelsel in 2001 (wet inkomstenbelasting 2001) is de naam gewijzigd in eigenwoningforfait en wordt de bijtelling vastgesteld op een vast percentage van de WOZ-waarde (zie onderstaande tabel). De gemeente bepaalt jaarlijks de waarde van de woningen (Waardering Onroerende Zaken). Dit percentage kan jaarlijks wijzigen waardoor de hoogte van het eigenwoningforfait variabel is.

In onderstaande tabel ziet u de tarieven (staffel) die gelden voor het eigenwoningforfait voor het jaar 2012.

WOZ-waarde vanaf	WOZ-waarde max	forfaitpercentage
-	€ 12.500	nihil
€ 12.501	€ 25.000	0,20 %
€ 25.001	€ 50.000	0,35 %
€ 50.001	€ 75.000	0,45 %
€ 75.001	€ 1.040.000	0,60 %
v.a. € 1.040.001	n.v.t.	1,30 % € 6.240 vermeerderd met 1,30 % voor het bedrag boven de € 1.040.000

Voorbeeld eigenwoningforfait

Piet heeft een eigenwoning met een vastgestelde WOZ-waarde van € 200.000. In 2012 bedraagt het percentage 0,60 %. Piet moet € 1.200 bij zijn inkomen in box 1 optellen. Als Piet met al zijn bijtel- en aftrekposten in schijf 3 (42 %) van de belastingschijven valt, moet Piet € 504 eigenwoningforfait betalen.

Wat is de regeling aftrek geen of geringe hypotheekschuld (Wet Hillen)?

De regeling aftrek geen of geringe hypotheekschuld is per 1 januari 2005 jl. in werking getreden. Deze regeling staat ook bekend als het Wetsvoorstel Hillen (vernoemd naar Hans Hillen, initiatiefnemer van het voorstel). Het doel van de regeling is het bevorderen van de aflossing van de eigenwoningschuld (vaak een hypotheek) en het zorgen voor een lastenverlichting bij eigenaar-bewoners met geen of een lage eigenwoningschuld. Het nieuwe artikel 3.123a, lid 2 Wet IB 2001 luidt als volgt: "De aftrek wegens geen of geringe eigen woningschuld is gelijk aan de voordelen uit de eigen woning, bedoeld in artikel 3.112, verminderd met de op deze voordelen drukkende kosten". Simpel gesteld kan het eigenwoningforfait vanaf 2005 niet meer bedragen dan de aftrekbare hypotheekrente in box 1.

Voorbeeld aftrek geen of geringe hypotheekschuld

Piet uit bovenstaand voorbeeld heeft een eigenwoning met een vastgestelde WOZ-waarde van € 200.000. In 2012 bedraagt het percentage 0,60 %. Piet moet € 1.200 bij zijn inkomen in box 1 optellen. Hij heeft nog maar een hele kleine hypotheek, waaraan hij jaarlijks € 1.000 rente betaalt. Piet heeft nu recht op een aftrekpost € 200 (1.200 - 1.000) wegens geringe hypotheekschuld.

Wat is er aan de regeling aftrek geen of geringe hypotheekschuld gewijzigd in 2011?

Om misbruik van de aftrekpost geen of een kleine eigenwoningschuld te voorkomen is de wetgeving per 1 januari 2011 aangepast:

het vooruit en achteraf betalen van de hypotheekrente heeft geen effect meer op de aftrek. Voor het bepalen van de aftrek wegens geen of een kleine eigenwoningschuld wordt de verschuldigde hypotheekrente toegerekend aan de periode waarop zij betrekking heeft.

Voorbeeld vooruitbetaalde rente

Jan heeft een ontzettende hekel aan belasting betalen. Zijn eigenwoning forfait bedraagt € 2.000 en de aftrekbare hypotheekrente € 3.500. In 2009 was Jan slim en betaalde hypotheekrente van 2010 vooruit. In 2009 had hij daardoor een extra aftrekpost wegens vooruitbetaalde rente. En in 2010 had hij geen aftrekbare rente waardoor hij in principe recht had op aftrek wegens geen hypotheekschuld.
Vanaf 2011 is deze constructie niet meer mogelijk. De rente over 2010, vooruitbetaald of niet, wordt aan belastingjaar 2010 toegerekend.

de rente die men niet aan de werkgever hoeft te betalen (personeelslening ter financiering van de eigen woning), wordt wel meegenomen als verschuldigde rente bij het bepalen van de aftrekpost.

Voorbeeld hypotheek via werkgever

Ook de zus van Jan, Anneke, heeft een ontzettende hekel aan belasting betalen. Zij bedong in 2009 bij haar werkgever de mogelijkheid om een hypotheek aan te gaan tegen betaling van 0% rente. In 2010 had ook zij daardoor recht op aftrek wegens geen eigenwoning schuld. .
Vanaf 2011 is ook deze constructie niet meer mogelijk. De rente van 0% wordt niet meer goedgekeurd; er moet minimaal met 4% gerekend worden bij de bepaling van de aftrekbare rentelasten.

Wat betekent de regeling aftrek geen of geringe hypotheekschuld voor u

Als u geen eigenwoningschuld meer hebt op uw woning, dient u onder de huidige wetgeving wel het eigenwoningforfait op te geven. Aangezien u geen hypotheekrenteaftrek meer heeft, houdt dit in dat u per saldo een bedrag dient te betalen. Ook onder de nieuwe regeling dient u het eigenwoningforfait op te geven, maar u krijgt dan een extra aftrek ter grootte van het eigenwoningforfait. Hierdoor vallen het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar weg.

Heeft u een kleine eigenwoningschuld, dan geeft u op uw aangiftebiljet inkomstenbelasting het eigenwoningforfait op en trekt u de rente over de eigenwoningschuld af. Bij een lage eigenwoningschuld heeft u per saldo waarschijnlijk nog steeds een bijtelling. De regeling verleent ook in dit geval een vermindering in de vorm van een aftrek. De aftrek is dan gelijk aan de hoogte van het eigenwoningforfait minus de aftrekbare rente over de eigenwoningschuld. In feite is uw aftrek dus altijd minimaal gelijk aan uw positieve inkomen uit de eigen woning (eigenwoningforfait minus rente eigenwoningschuld).

Als u een hoger bedrag aan eigenwoningrente aftrekt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, hebt u per saldo een aftrekpost. De nieuwe regeling geeft dan geen tegemoetkoming.

Voor een maximale hypotheek berekening, klik hier.
Voor de actuele hypotheekrente, klik hier.

Adviseurs verplicht gediplomeerd.

Spaargeld meer aangebroken

Beperking hypotheek raakt vooral startende koper

Pensioenfondsen moeten gaan korten

Huizenverkopen weer verder omlaag

volledig overzicht laatste financiële nieuws