Onduidelijkheid tweeverdieners en maximale hypotheek

Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt een aantal stappen doorlopen. De eerste stap is het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. Sinds 1 januari 2012 is de bepaling van de hoogte van dit toetsinkomen voor tweeverdieners op advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) verruimd. Daardoor kunnen tweeverdieners soms een hogere maximale hypotheek krijgen dan in 2011 en voorgaande jaren het geval was. Echter, de AFM heeft deze verruiming niet per definitie goedgekeurd, waardoor veel onduidelijkheid is ontstaan. Op deze pagina gaan we hier nader op in.

De onduidelijkheid voor tweeverdieners samengevat
Wat houdt de verruiming door het NIBUD precies in?
Wat is het toetsinkomen bij tweeverdieners zonder de verruiming?
Wat is het toetsinkomen bij tweeverdieners met de verruiming?
Hoe heeft Nationale Hypotheek Garantie hierop gereageerd?
Hoe hebben de banken hierop gereageerd?
Hoe heeft de AFM hierop gereageerd?
Wat is nu de stand van zaken?
Hoe kunnen wij nu als tweeverdieners de maximale hypotheek uitrekenen?

De onduidelijkheid voor tweeverdieners samengevat

Het expertisecentrum voor huishoudfinanciën NIBUD, dat bepaalt welke percentages van het inkomen aan woonlasten besteed mogen worden bij de hypotheekverstrekking aan huishoudens, besloot begin november de normen voor tweeverdieners op te rekken, waardoor deze ruimere hypotheekmogelijkheden zouden kunnen krijgen. Ook de Nationale Hypotheek Garantie en de Nederlandse Vereniging van Banken ondersteunden deze ruimere mogelijkheden.
Maar de Autoriteit Financiele Markten (AFM) heeft een stokje gestoken voor de ruimere hypotheekmogelijkheden. De toezichthouder stuurde eind december een brief met waarschuwingen aan alle hypotheekverstrekkers.

Hierdoor is nu onduidelijkheid ontstaan of er wel of niet gebruik gemaakt kan worden van de ruimere hypotheekmogelijkheden door de tweeverdieners. Daarom biedt HomeFinance (zolang de onduidelijkheid voortduurt) de mogelijkheid om de maximale hypotheek te berekenen zowel met als zonder de verruiming. We hebben hiertoe een extra rekenmogelijkheid ingebouwd in onze maximale hypotheekberekening.

Wat houdt de verruiming door het NIBUD precies in?

Het NIBUD heeft in november 2011 geadviseerd om tweeverdieners anders te behandelen dan tot dan toe het geval was. Aanleiding is het overheidsbeleid om het eenverdienerschap fiscaal te ontmoedigen. Vanaf 2009 wordt in 15 jaar tijd de zogenaamde aanrechtsubsidie (algemene heffingskorting van niet-werkende overhevelen naar werkenden) afgebouwd en hebben tweeverdieners voordeel bij heffingskortingen. Het NIBUD heeft geconstateerd dat er daardoor bij tweeverdieners meer ruimte is gekomen voor woonlasten. Daarnaast bleek dat de inkomensdaling bij de komst van kinderen kleiner wordt: meer partners blijven werken en ze blijven ook meer uren werken. Daarom adviseerde het NIBUD een verruiming voor tweeverdieners.

Voor tweeverdieners geldt dat rekening wordt gehouden beide inkomens waarbij het percentage van dit inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden (woonquote) wordt bepaald door het inkomen van de meestverdienende partner te vermeerderen met een derde van het lagere toetsinkomen. De wijziging houdt feitelijk in dat het hoogste inkomen vermeerderd wordt met een derde van het lagere inkomen. Voorheen was dit nooit zo.

Wat is het toetsinkomen bij tweeverdieners zonder de verruiming?

Bij tweeverdieners werd tot en met 2011 gerekend met het hoogste inkomen van beiden. Daarop werd de woonquote bepaald:

Voorbeeld toetsinkomen bij tweeverdieners tot en met 2011 (rente 5%)

Kees en Anneke zijn tweeverdieners.
Kees werkt 32 uur per week en heeft in totaal een brutojaarsalaris van € 21.000.
Anneke werkt 24 uur per week en heeft in totaal een brutojaarsalaris van € 19.500.

Toetsinkomen vanaf	Woonquote
€ 21.000	25 %
€ 21.500	26 %
€ 22.000	26,5 %
€ 22.500	27 %
€ 23.000	28 %
€ 23.500	28,5 %
€ 24.000	29 %
€ 25.000	29 %

Als we het inkomen van Kees en Anneke vergelijken, heeft Kees het hoogste inkomen met € 21.000. Hierop wordt dan ook de woonquote gebaseerd: 25 %. Kees en Anneke mogen nu verwonen: (€ 21.000 + € 19.500) * 25 % = € 10.125; een maximale hypotheek van € 157.175

Wat is het toetsinkomen bij tweeverdieners met de verruiming?

Bij tweeverdieners wordt zoals gezegd gerekend met het hoogste inkomen van beiden. Daarop wordt de woonquote bepaald. Op advies van het NIBUD is deze regeling per 1 januari 2012 uitgebreid. Dan wordt de woonquote bij tweeverdieners bepaald door het hoogste toetsinkomen fictief te verhogen met 1/3 deel van het laagste toetsinkomen:

Voorbeeld toetsinkomen bij tweeverdieners per 2012 (rente 5%)

Kees en Anneke zijn nog steeds tweeverdieners. Aan hun inkomens is niets gewijzigd
Kees werkt 32 uur per week en heeft in totaal een brutojaarsalaris van € 21.000.
Anneke werkt 24 uur per week en heeft in totaal een brutojaarsalaris van € 19.500.

Toetsinkomen vanaf	Woonquote
€ 21.000	25 %
€ 21.500	26 %
€ 22.000	26,5 %
€ 22.500	27 %
€ 23.000	28 %
€ 23.500	28,5 %
€ 24.000	29 %
€ 25.000	29 %
€ 26.000	29 %
€ 27.000	29 %
€ 28.000	29 %

Als we het inkomen van Kees en Anneke vergelijken, heeft Kees het hoogste inkomen met € 21.000. Hier werd in 2011 nog een woonquote van 25 % voor gerekend. In 2012 wordt echter de woonquote bepaald door het inkomen van Kees met 1/3 deel van Anneke haar inkomen te verhogen: € 21.000 + € (19.500/3) = € 27.500, waardoor de woonquote 29 % wordt. Kees en Anneke mogen nu verwonen: (€ 21.000 + € 19.500) * 29 % = € 11.745; een maximale hypotheek van € 182.323.

Hoe heeft Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hierop gereageerd?

Conform het advies van het NIBUD heeft NHG de maximale hypotheekberekening bij tweeverdieners aangepast. Zij hebben hiertoe goedkeuring gevraagd en gekregen van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Dit betekent dat er per 1 januari 2012 met Nationale Hypotheek Garantie een hogere maximale hypotheek mogelijk zou kunnen zijn voor tweeverdieners.

Hoe hebben de banken hierop gereageerd?

In november 2011 hebben de banken gezamenlijk aangegeven de nieuwe verruiming toe te gaan passen. De Nederlandse Vereniging van Banken hebben daartoe in een aanvulling op de gedragscode aangegeven dat de verruiming van de maximale hypotheek voor tweeverdieners opgenomen zou worden in de gedragscode hypothecaire financieringen. Daarna zouden feitelijk de ruimere mogelijkheden voor tweeverdieners ook binnen de standaard gedragscode mogelijk zijn.

Hoe heeft de AFM hierop gereageerd?

Pas nadat het jaar 2012 aanvang had genomen, maakte de Autoriteit Financiele Markten (AFM) publiekelijk bekend de verruimde hypotheekmogelijkheden voor tweeverdieners niet altijd als een verantwoorde hypotheek te zien waar geen sprake van overkreditering kon zijn. De verruiming van de maximale hypotheek voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal gezinsinkomen kan volgens de AFM in veel gevallen leiden tot een onacceptabele vermindering van de financiële reserves voor deze huishoudens. De AFM is daarom van oordeel dat voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen de vastgestelde verruiming van de leencapaciteit onder NHG en daarmee het beperken van inkomensbuffers in die individuele situaties, tot de conclusie kan leiden dat een onverantwoord hoge hypotheek is verstrekt. Hypotheekverstrekkers en adviseurs en consumenten kunnen er dus niet op voorhand van uitgaan, dat de verruiming van de maximale hypotheek voor deze inkomensgroepen door de AFM als verantwoorde hypotheekverstrekking zal worden gezien. Door de maximale hypotheek voor deze inkomensgroepen te berekenen op basis van het toetsinkomen zonder de verruiming, bestaat dit risico niet. Wel geeft de AFM nog aan dat er altijd de mogelijkheid is dat het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de ruimere norm te hanteren. Dit moet dan wel cijfermatig goed onderbouwd kunnen worden.

Wat is nu de stand van zaken?

De stand van zaken nu is dat er een onduidelijke situatie is ontstaan. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is de verruiming mogelijk, de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft tot op heden niets anders aangegeven dan dat de verruiming in de gedragscode wordt opgenomen. Alleen de AFM is tegen. In reactie daarop hebben diverse banken al aangegeven de verruimde norm niet te gaan hanteren (vermoedelijk uit angst voor boetes):

Wel verruiming	Nog onbekend	Geen verruiming
Geen	Argenta ASR Verzekeringen BLG Delta Lloyd Friesland Bank Hypotrust RegioBank SNS Bank WestlandUtrecht Bank	ABN AMRO Bank of Scotland Florius ING Bank MoneYou Nationale Nederlanden Obvion Reaal Woonfonds

Hoe kunnen wij nu als tweeverdieners de maximale hypotheek uitrekenen?

Het is raadzaam voor tweeverdieners om de maximale hypotheek eigenlijk op beide manieren te berekenen. Ook wanneer uw totaal gezamenlijk inkomen buiten de door de AFM genoemde verhoogde risicogroep van een modaal tot anderhalf keer een modaal inkomen valt. Want ook buiten deze grenzen kan met de verruiming sprake zijn een hogere maximale hypotheek dan wellicht verantwoord is.

HomeFinance biedt u deze mogelijkheid! U kunt bij de maximale hypotheek berekening zelf kiezen of er wel of niet rekening gehouden moet worden met de verruiming voor tweeverdieners.

Standaard wordt de maximale hypotheek berekening uitgevoerd op basis van de normen van Nationale Hypotheek Garantie en de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen(GHF). Dit houdt in dat er dan wordt gerekend met de verruiming voor tweeverdieners en er dus een hogere maximale hypotheek mogelijk kan zijn dan zonder de verruiming.

Echter, vinkt u de optie "strikt met NHG / GHF rekenen" uit, dan wordt de verruiming voor tweeverdieners niet toegepast. Daarmee wordt de maximale hypotheek berekening zichtbaar die volgens de AFM als verantwoorde hypotheekverstrekking wordt beschouwd.

Blijkt dat het door u gewenste hypotheekbedrag volgens de maximale hypotheekberekening met verruiming mogelijk is, maar hoger ligt dan de maximale hypotheek zonder verruiming, dan adviseren wij u extra aandacht te besteden aan de betaalbaarheid van de door u gewenste hypotheek. U kunt hiertoe het beste contact opnemen met een hypotheekadviseur. Deze kan u ondersteunen bij het bepalen of het gewenste hypotheekbedrag toch verantwoord kan blijken te zijn op basis van uw specifieke bestedingspatroon.

Nationale Hypotheek Garantie op de schop

Effecten beperking hypotheekrenteaftrek 2013

Eigen risico in de zorg stijgt enorm in 2013

Stijging sparen in andere valuta

Zorgverzekeringen in 2012

volledig overzicht laatste financiële nieuws