Voorbeeld hypotheekadvies bij het oversluiten van een hypotheek
Dit is het uitgebreide rapport van het voorbeeldadvies bij de oversluittoets.
Hier wordt een uitgebreide analyse gegeven van de voordelen en nadelen van het oversluiten van de hypotheek. Voor een op uw persoonlijke situatie toegespitst hypotheekadvies, klik hier.
Het oversluiten van uw hypotheek wil zeggen dat u een nieuwe hypotheek afsluit, zonder dat u een huis gaat kopen. De
nieuwe hypotheek gebruikt u om de oude af te lossen. De procedure is vergelijkbaar met het
afsluiten van een hypotheek bij een nieuwe woning. Dit houdt in dat u opnieuw:
de meest geschikte hypotheekopzet moet bepalen;
uw huis moet laten taxeren;
naar de notaris moet voor het passeren van de hypotheekakte.
Naast het feit dat bovenstaande procedure tijd kost, zijn er kosten aan verbonden. Ondanks deze nadelen, blijkt
het oversluiten van de hypotheek in veel gevallen (heel) interessant.
Wanneer is oversluiten interessant?
Er zijn ruwweg 3 basisredenen om uw hypotheek over te sluiten:
de nieuwe hypotheek kent een lagere rente en/of betere overige voorwaarden dan de huidige hypotheek;
de huidige hypotheekopzet voldoet niet meer aan uw wensen;
u wenst het huidige renteniveau vast te zetten voor een langere periode;
In de meeste gevallen, sluit men de nieuwe hypotheek af bij een andere geldverstrekker dan
waar de huidige hypotheek loopt. Indien men bij dezelfde geldverstrekker een nieuwe hypotheek afsluit, spreekt men meestal
van het omzetten van de hypotheek in plaats van oversluiten. In deze rapportage maken wij geen onderscheid tussen
omzetten en oversluiten.
Om te bepalen of oversluiten in uw situatie interessant is, dienen we de voordelen af te wegen tegen de nadelen.
Met behulp van de door u verstrekte gegevens en de actuele gegevens uit onze databases, hebben wij
voor u onderstaande afweging gemaakt.
Financiële consequenties
Kosten
Bij het oversluiten van de hypotheek krijgt u (meestal) te maken met de volgende kosten:
Taxatiekosten: De nieuwe
hypotheekinstelling zal u bijna altijd om een recent taxatierapport vragen. Meestal berekenen makelaars voor
een taxatie een tarief over de waarde van de woning. Gemiddeld ligt dat tarief momenteel rond
de 0,175%.
Bij de geschatte waarde van uw woning van 250000 Euro, komen de taxatiekosten
normaal gesproken ongeveer uit op 438 Euro. Aangezien wij in veel regio's samenwerken
met taxateurs, weten wij voor onze klanten vaak een korting op de standaardtarieven te regelen. Indien u
hiervan gebruikmaakt, schatten wij de taxatiekosten op 300 Euro.
Notariskosten: Op het moment dat u een nieuwe hypotheek afsluit, zult u opnieuw naar de
notaris moeten in verband met de hypotheekakte. Bij veel notarissen zijn de kosten van een hypotheekakte
afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag. Er zijn echter ook notarissen die werken met een vast
tarief.
Als we uitgaan van een gemiddeld tarief, verwachten we dat u op dit moment ongeveer 1161 Euro aan notariskosten
kwijt zult zijn. Ook voor wat betreft de notariskosten geldt dat wij wellicht kunnen zorgen dat u
op deze kosten kunt besparen. Via ons netwerk komen de notariskosten naar alle waarschijnlijkheid uit
op ongeveer 773 Euro.
Mocht u gebruik maken van ons netwerk van taxateurs en notarissen, dan heeft u als bijkomende voordeel
dat wij de afspraak met de makelaar en de notaris voor u kunnen regelen. Zowel wat betreft de keuze van de
taxateur als ook de keuze van de notaris, bent u uiteraard vrij
om geen gebruik te maken van ons netwerk.
Afsluitkosten: Bij een nieuwe hypotheek zal de nieuwe
hypotheekinstelling u afsluitkosten in rekening brengen. Afhankelijk van de hypotheekinstelling, wordt meestal
1% over het hypotheekbedrag in rekening gebracht. In uw situatie komen de afsluitkosten
bij oversluiten dus
ongeveer uit op 1570 Euro.
Boeterente: Aangezien u uw huidige hypotheek wilt oversluiten terwijl uw resterende
rentevast periode nog 59 maanden
bedraagt, kan uw huidige hypotheekinstelling zogenaamde boeterente in rekening brengen.
Dit zal gebeuren als de rente die ING Bank op dit moment in rekening brengt over zijn hypotheken
lager is dan het percentage dat u over uw huidige hypotheek betaalt. Op het moment dat u uw hypotheek dan
oversluit, loopt de hypotheekinstelling inkomsten
mis over de resterende rentevastperiode. De hypotheekinstelling brengt u dan een bedrag in rekening als
vergoeding voor de misgelopen inkomsten. Dit wordt de boeterente genoemd.
Hypotheekinstellingen berekenen de boeterente volgens een ingewikkelde formule. Een belangrijke variabele in deze boeterenteformule is
het rentepercentage dat de hypotheekinstelling meeneemt in de boeterenteberekening. Helaas blijkt dit rentepercentage
in de praktijk lastig te achterhalen.
Indien we de huidige rentepercentages van ING Bank bekijken, verwachten wij echter dat ING Bank u
bij benadering 4325 Euro aan boeterente in rekening zal brengen. Aangezien het genoemde boetebedrag
slechts een schatting is, raden wij u aan om - voordat u tot oversluiten overgaat - het werkelijke boeterente bedrag
bij ING Bank op te vragen.
In totaal komen de geschatte oversluitkosten hiermee op 6967 Euro. Deze kosten zijn
naar alle waarschijnlijkheid volledig fiscaal aftrekbaar in het jaar waarin de nieuwe hypotheek gesloten wordt. Dit
betekent dus een forse eenmalige aftrekpost!
Indien u - zoals vaak gebeurt - zou besluiten
de kosten van het oversluiten mee te financieren in uw nieuwe hypotheek, zijn de rentelasten over dit specifieke deel
niet fiscaal aftrekbaar. Dit deel van de hypotheek wordt dan beschouwd als een consumptief krediet.
Om de analyse niet te ingewikkeld te maken, hebben we in onze berekeningen
geen rekening gehouden met fiscaliteiten. Deze komen in een persoonlijk gesprek wel uitgebreid aan de orde. Gemiddeld
gesproken blijkt het voordeel van het oversluiten van de hypotheek indien wel rekening gehouden wordt met de fiscaliteiten overigens
groter te zijn dan bij de vereenvoudigde berekening die wij in deze oversluitcheck hanteren.
Baten
Om te kunnen beoordelen of het interessant voor u is om uw huidige hypotheek over te sluiten, dienen we te achterhalen
welke condities u op dit moment in de markt kunt krijgen. Hierbij speelt het hypotheekrentepercentage
een zeer belangrijke rol. We zullen in deze paragraaf achterhalen tegen welk hypotheekrentetarief u op dit moment uw hypotheek
zou kunnen oversluiten. De hoogte van
het te betalen hypotheekrentetarief hangt af van verschillende factoren.
Rentelooptijd: De meeste hypotheken lopen tegenwoordig 30 jaar. Als we kijken naar
de periode dat een rentepercentage vastgezet kan worden (de rentelooptijd of rentevastperiode), worden perioden aangeboden tussen de 1 en
wel 30 jaar. Hierbij geldt normaal gesproken dat de rentepercentages
hoger worden, naarmate de rentevastperiode langer wordt. Om een eerlijke vergelijking te maken tussen uw lopende hypotheek en
de huidige mogelijkheden, kijken we
naar de tarieven waarbij de rentelooptijd minimaal net zo lang is als de
rentevastperiode van uw huidige hypotheek.
Uw huidige hypotheek kent een resterende rentelooptijd van 59 maanden.
We zullen voor de analyse dus op zoek gaan naar het laagste rentepercentage dat u op dit moment in de markt kunt
krijgen, waarbij de rentevastperiode
minimaal 59 maanden bedraagt.
Verhouding hoogte hypotheek en waarde woning: Voor de hypotheekinstelling is de
verhouding tussen de waarde van uw woning en de hoogte van de hypotheek een heel belangrijk gegeven. Hoe
hoger deze verhouding - dus hoe meer u leent ten opzichte van de waarde van de woning - des te hoger het risico
dat ze lopen.
Dit hogere risico berekent de hypotheekinstelling door in het rentepercentage dat ze u bieden. Als waarde van de woning wordt
hierbij de zogenaamde executiewaarde waarde aangehouden. Deze ligt meestal rond de 85% van de verkoopwaarde.
U schat de verkoopwaarde van uw woning momenteel op 250000. Uitgaande
van deze waarde, schatten we de executiewaarde op 212500.
Op uw woning zit momenteel in totaal een hypotheek van 150000 Euro. Als u deze hypotheek oversluit
en de oversluitkosten (6967 Euro) meefinanciert in de nieuwe hypotheek, komt het nieuwe
hypotheekbedrag op 156967 Euro. Als we dit hypotheekbedrag
delen door de executiewaarde van de woning, komen we uit op een percentage
van 74%.
Bij de meeste geldverstrekkers geldt dat bij percentages boven de 100% het hoogste tarief wordt gerekend.
U komt in aanmerking voor een wat lager rentepercentage.
Hypotheekvorm: Tegenwoordig is er een groot aantal verschillende hypotheekvormen. Sommige
hypotheekinstellingen geven bij een aantal hypotheekvormen
een opslag op de rentetarieven. Dat houdt in dat er bovenop het standaardrentepercentage een aantal tienden
geteld wordt. Dit
gebeurt met name bij hypotheekvormen waarbij de hypotheekinstelling extra kosten maakt of extra risico loopt zoals
een spaar- of effectenhypotheek.
Overige factoren: Naast bovenstaande factoren, kunnen hypotheekinstellingen nog
andere factoren meenemen die de hoogte van de aangeboden rente beïnvloeden. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat een
hypotheekinstelling een opslag hanteert op de tarieven als het gezinsinkomen relatief laag is voor het bedrag
dat geleend wordt.
Wij houden voor een groot aantal hypotheekinstellingen alle actuele rentetarieven bij, waarbij we zo veel mogelijk rekening
proberen te houden met de eventuele opslagen. Indien we momenteel kijken tegen welk rentepercentage wij verwachten
uw huidige hypotheekopzet te kunnen oversluiten, komen we
uit op een percentage van 3,60%.
De rentevastperiode die bij dit percentage hoort
is met 60 maanden (5 jaar)
langer
dan uw huidige
rentevastperiode.
Kosten/baten analyse
Om te kunnen bepalen of het financieel gezien een goed moment is om over te sluiten, zetten we 2 situaties naast
elkaar:
u houdt uw huidige hypotheek in stand;
u sluit uw hypotheek op dit moment over.
We nemen in deze berekening alleen (bruto) rentelasten mee. Eventuele aflossingen en spaar-, beleggings- of
verzekeringpremies laten we buiten beschouwing. Daarnaast gaan we ervan uit dat u de
oversluitkosten (6967 Euro) meefinanciert
in uw nieuwe hypotheek. Dit betekent dat u uiteindelijk een hogere hypotheek overhoudt. U kunt er ook voor kiezen om de
oversluitkosten gedurende de looptijd af te lossen, of deze op een andere manier te financieren. Deze mogelijkheden
lichten we graag toe in een persoonlijk gesprek.
In onderstaande tabel zetten we de belangrijkste gegevens op een rij.
Huidige hypotheek
Nieuwe hypotheek
Hypotheekbedrag
150000
156967
Rentelooptijd (in maanden)
59
60
Rentepercentage
5,40%
3,60%
Bruto rentelasten per maand
675
471
Uw bruto rentelasten zullen naar verwachting
met 204,1 Euro per maand dalen (675 - 471).
Bij de resterende
rentelooptijd van uw huidige hypotheek van 59 maanden, bedraagt
het totale rentevoordeel 12042 Euro.
Aangezien het oversluiten u in totaal 6967 Euro kost,
komt het voordeel van het oversluiten volgens deze berekening naar schatting uit
op 5075 Euro. Als we naar deze kosten/baten analyse kijken, is het momenteel
zeer lucratief om uw hypotheek over te sluiten.
Ondanks het feit dat bovenstaande berekening een vereenvoudiging van de werkelijkheid is, geeft deze
een hele goede indicatie of oversluiten financieel gezien op dit moment interessant voor u is!
Om de financiële vergelijking met de huidige hypotheek zo eerlijk mogelijk te maken, zijn we in onze berekeningen
ten aanzien van de nieuwe hypotheek zo veel mogelijk uitgegaan van de opzet van uw huidige hypotheek.
Op het moment dat u besluit tot oversluiten, kan
het zeer interessant zijn om een totaal andere opzet te kiezen. Hierbij kunt u bijvoorbeeld kiezen
voor een andere rentelooptijd. In
onderstaande tabel wordt weergegeven welke rentepercentages wij u naar verwachting op dit moment kunnen bieden voor een aantal verschillende
rentevastperioden.
1 jaar rentevast
5 jaar rentevast
10 jaar rentevast
15 jaar rentevast
2,90%
3,60%
4,15%
4,50%
Verhogen van de hypotheek
Een andere veelvoorkomende reden om een hypotheek over te sluiten, is een gewenste verhoging van het hypotheekbedrag.
Dit gebeurt met name bij een verbouwing van de woning of als er schulden zijn buiten
de hypotheek die men in de hypotheek wil verwerken.
Aangezien u van plan bent uw woning te gaan verbouwen, is dit een heel interessant moment om uw huidige hypotheek te
herzien. Een veelgebruikte manier om een verbouwing te financieren is namelijk door het verhogen van de
hypotheek. Dat biedt een ideaal moment om te kijken of oversluiten u voordeel op kan leveren. De reden dat
veel mensen verbouwingen financieren met een hypotheek is dat het rentepercentage in verband met een hypothecaire lening vaak
veel lager is dan het rentepercentage op een andere leningsvorm. Aangezien deze rentelasten gewoon
fiscaal aftrekbaar zijn, komt dit netto vaak zeer gunstig uit.
Vanwege het hiervoor genoemde renteverschil kan het tevens heel
lucratief zijn om te kijken naar de mogelijkheden om uw overige schulden (10000 Euro) in
de nieuwe hypotheek te verwerken. Hierbij dient u wel rekening te houden met het feit dat u alleen de rente over
leningen die verband houden met uw eigen woning af kunt trekken voor de inkomstenbelasting.
In onderstaande tabel ziet u een indicatie van de financiële gevolgen van het meefinancieren van
de geschatte verbouwingskosten en uw overige schulden.
Hypotheek incl. verhoging
Hypotheekbedrag
197573
Rentelooptijd (in maanden)
60
Rentepercentage
3,70%
Bruto rentelasten per maand
609
Zoals u kunt zien, is het hypotheekrentepercentage in deze situatie hoger dan wanneer u de hypotheek oversluit
zonder verhoging.
Dit komt omdat het hypotheekbedrag omhoog is gegaan, terwijl de waarde van uw woning in
mindere mate is gestegen.
Het risico van de hypotheekinstelling is hierdoor hoger geworden, waardoor die een hoger rentepercentage
in rekening zal brengen.
Indien het verschil in rentepercentage groot is, blijkt het meestal verstandig
om maar een deel van de verhoging mee te nemen in de nieuwe hypotheek.
Uw persoonlijke situatie
De meeste hypotheken kennen een looptijd van 30 jaar. Zelfs als een hypotheek perfect aansluit bij uw wensen
op het moment van afsluiten, kan er tijdens de looptijd van alles gebeuren waardoor de hypotheek aan herziening
toe is. Vooral bij (verwachte) wijzigingen in de gezinssamenstelling en/of sterke inkomensveranderingen is
het verstandig uw financiële situatie een keer goed tegen het licht te houden. Aangezien de hypotheek en de
daarmee samenhangende verzekeringen voor de meeste gezinnen hierin een centrale rol spelen, raden wij u aan deze
bij grote veranderingen in de beoordeling mee te nemen.
Gezinsinkomen
Als we kijken naar het totale gezinsinkomen,
heeft u in het afgelopen jaar geen extreme inkomenswijzigingen gehad. U verwacht voor het aankomende jaar
ook geen extreme wijzigingen. Wat betreft uw inkomenssituatie, lijken er op het eerste gezicht dus
geen redenen om uw hypotheek op dit moment te herzien.
Gezinssamenstelling
Als we naar uw gezinssamenstelling kijken, zal er in het aankomende jaar een belangrijke wijziging
plaatsvinden. U gaat trouwen en/of samenwonen met uw partner. Ook op financieel
gebied heeft deze stap vaak grote consequenties. Of het voor u puur en alleen vanwege deze wijziging in uw
gezinssituatie verstandig is uw huidige hypotheek over te sluiten, kunnen we niet naar aanleiding van deze enquête bepalen.
De renteverwachting
Bij het oversluiten van een hypotheek is de hoogte van de hypotheekrente uiteraard erg belangrijk. Zoals eerder
vermeld, geldt dat het te betalen rentepercentage altijd hoger wordt naarmate de rentevast periode langer wordt.
Het lijkt daarom gunstig de rentevast periode zo kort mogelijk te kiezen. Echter, hoe korter
de rentevast periode vastgezet wordt, des te sneller merk je de negatieve gevolgen als de rente gaat stijgen.
Wat betreft de keuze van een rentevast periode geldt daarom als basisregel dat het verstandig is een korte
rentevast periode te kiezen als verwacht wordt dat
de rente (verder) daalt of gelijk blijft en een langere rentevast periode als verwacht wordt dat de rente gaat stijgen. Bij het voorspellen van de rente wordt vaak gekeken naar het historische renteverloop. Als we kijken naar de bij deze
tekst geplaatste rentegrafiek, vallen 2 dingen op. Ten eerste blijkt dat de rente momenteel historisch gezien
erg laag staat. Zoals u kunt zien in het plaatje, is de hypotheekrente sinds 1960 niet meer zo laag geweest!
Ten tweede blijkt dat de rente-ontwikkeling zeer grillig is.
wij zijn van mening dat het onmogelijk is om de rente-ontwikkeling op de langere termijn te voorspellen. De
huidige lage rentestand blijkt in de praktijk echter wel een reden voor veel huizenbezitters om de huidige
hypotheek over te sluiten om het huidige renteniveau vast te zetten voor een langere periode.
Indien uw huidige rentevast periode nog enkele jaren loopt en u verwacht dat de hypotheekrente in die resterende looptijd
(sterk) gaat stijgen, kan dat een reden zijn om uw hypotheek op dit moment over te sluiten. U kunt dan een nieuwe, langere
rentelooptijd kiezen, waardoor u de huidige lage rente voor een langere periode zekerstelt.
Wat is oversluiten?
Bij het oversluiten van een hypotheek is de hoogte van de hypotheekrente uiteraard erg belangrijk. Zoals eerder
vermeld, geldt dat het te betalen rentepercentage altijd hoger wordt naarmate de rentevast periode langer wordt.
Het lijkt daarom gunstig de rentevast periode zo kort mogelijk te kiezen. Echter, hoe korter
de rentevast periode vastgezet wordt, des te sneller merk je de negatieve gevolgen als de rente gaat stijgen.
nieuws
forum
blog