|
|
Het verhuizen naar een nieuwe koopwoning neemt veel veranderingen met zich mee, ook op financieel gebied. Zo kunt u uw huidige hypotheek aflossen en een volledig nieuwe hypotheekopzet kiezen. Vaak is dit verstandig, aangezien uw situatie ongetwijfeld veranderd is ten opzichte van het moment dat u uw huidige hypotheek afgesloten heeft. In dit rapport zullen we voor u op een rij zetten welke hypotheekopzet op dit moment bij u past.
Aangezien u momenteel al een hypotheek heeft, verschilt uw echter wel op een aantal belangrijke punten van de situatie van iemand die voor het eerst een hypotheek af gaat sluiten. De voornaamste verschillen zullen we hieronder op een rij zetten.
|
Sinds 1 januari 2004 is de bijleenregeling van toepassing. In het kort houdt deze regeling in dat u vanuit fiscaal oogpunt wordt geacht de netto overwaarde die vrijkomt bij verkoop van uw woning (het vervreemdingssaldo) als eigen geld in te brengen in uw nieuwe koopwoning. Doet u dit niet en financiert u ook dit bedrag, dan hebt u over het bedrag ter grootte van het vervreemdingssaldo geen renteaftrekmogelijkheid. Het vervreemdingssaldo is het verschil tussen de verkoopopbrengst van de eigen woning en de eigenwoningschuld. Uw eigenwoningschuld is het hypotheekbedrag waarover de rente fiscaal aftrekbaar is. Op de verkoopopbrengst mag u de verkoopkosten, bijvoorbeeld de makelaarscourtage en het honorarium van de notaris, in mindering brengen.
De regering hoopt met de bijleenregeling huiseigenaren bij verhuizing te ontmoedigen hun overwaarde te gebruiken voor andere zaken dan de financiering van de nieuwe woning. De hypotheekrenteaftrek is ooit ingevoerd voor de financiering van de aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning. Het voordeel van de renteaftrek was voor veel verhuizende huiseigenaren reden om bij verhuizing de nieuwe woning maximaal te financieren. Vervolgens werd de overwaarde uit de oude woning in veel gevallen gebruikt voor andere zaken, zoals beleggen of consumptieve bestedingen. Door de bijleenregeling wordt dit financieel minder aantrekkelijk waardoor men aangemoedigd wordt om de overwaarde te gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning.
|
In uw situatie bedraagt de verkoopwaarde van uw woning 225000 Euro.
De verkoopkosten (makelaarscourtage) schatten we op 3375 euro.
Uw eigenwoningschuld bedraagt momenteel 140000 Euro.
Het vervreemdingssaldo komt hiermee naar schatting op 81625 Euro ((225000 - 3375) - 140000).
Indien u dit vervreemdingssaldo in mindering brengt op de totale nieuwe financieringsbehoefte voor de aankoop van uw nieuwe woning, krijgt u het hypotheekbedrag dat in de nieuwe situatie wat betreft de verschuldigde rente aftrekbaar blijft.
Bij het onderdeel "Lening" zullen we in verband met uw nieuwe hypotheek aangeven over welk gedeelte van de nieuwe hypotheek de rente fiscaal aftrekbaar is en over welk gedeelte niet.
|
In de rest van dit hypotheekvoorstel zullen we analyseren welke hypotheekopzet het beste bij u past. Hierbij houden we in onze adviezen in eerste instantie geen rekening met uw huidige hypotheeklening en eventuele lopende verzekeringen. Het kan echter voordelig zijn om (delen van) uw huidige hypotheekopzet mee te nemen naar de nieuwe hypotheek.
|
Op het moment dat u uw huidige woning verkoopt, vervalt de hypotheekconstructie. Het onderpand van de lening (uw woning) wordt immers verkocht. Met de verkoopsom van de woning kunt u uw huidige hypotheek aflossen. Bij vrijwel iedere hypotheekverstrekker geldt dat het aflossen bij verkoop van de woning boetevrij kan gebeuren. Op het moment dat uw huidige hypotheek tegen hogere rentetarieven loopt dan de actuele rentetarieven, kan dit een behoorlijk financieel voordeel opleveren. U kunt uw nieuwe hypotheek immers tegen de huidige (aantrekkelijke) rentetarieven afsluiten.
Op het moment dat uw huidige hypotheek loopt tegen zeer aantrekkelijke rentecondities die op dit moment in de markt niet te krijgen zijn, is het zinvol om te kijken of uw hypotheek een verhuisregeling kent. Dit houdt in dat u uw hypotheek mee kunt nemen naar de nieuwe woning. Dit is echter alleen interessant als de bestaande lening wel goed in te passen valt in uw nieuwe situatie.
|
In uw huidige hypotheekopzet bouwt u vermogen op in een verzekeringspolis. Bij een verhuizing heeft u de volgende opties met uw lopende verzekering:
- Voortzetten:
U zet uw verzekering gewoon voort. Vaak wordt de bestaande verzekering hierbij gekoppeld aan de nieuwe hypotheek. Niet alle hypotheekinstellingen zullen dit echter accepteren. Hypotheekinstellingen die zelf ook verzekeringen aanbieden, zullen geen verzekeringen van andere maatschappijen accepteren.
- Afkopen:
U laat de opgebouwde waarde in de polis uitkeren. U kunt de afkoopwaarde van de polis bij uw verzekeringsmaatschappij opvragen.
- Oversluiten:
U sluit een nieuwe verzekering af, waarbij de opgebouwde waarde van uw huidige polis als eerste storting ingebracht wordt in de nieuwe polis.
Welke keuze in uw situatie aantrekkelijk is, hangt af van:
- Uw huidige situatie en wensen:
Binnen een polis wordt vaak het overlijdensrisico afgedekt en vermogen opgebouwd ten behoeve van het aflossen van de hypotheek. In de rest van dit hypotheekvoorstel komen deze onderwerpen nog uitgebreid aan bod. Het hangt van uw wensen en de eisen van de hypotheekinstelling af welke bedragen uw wilt verzekeren en aflossen. Indien deze (veel) hoger zijn dan de bedragen die in uw huidige polis gelden, dient u een aanvullende verzekering af te sluiten voor het overige bedrag. U doet er verstandig aan dan te kijken wat aantrekkelijker is: de huidige verzekering laten bestaan en een extra verzekering afsluiten of één nieuwe verzekering afsluiten.
- De fiscaliteit:
De fiscale regelgeving rondom hypotheekverzekeringen is erg ingewikkeld. Kort omschreven hangt het van de ingangsdatum van uw verzekering én van uw boxkeuze af wat de gevolgen zijn als u zou besluiten uw verzekering af te kopen. Om u hierover goed te kunnen adviseren, dienen we uw bestaande polis en polisvoorwaarden in te zien. In een persoonlijk gesprek zetten wij dit graag voor u op een rij.
- De condities waartegen uw verzekering loopt:
Het afkopen of oversluiten van uw bestaande polis is met name interessant indien u een totaal andere opzet wenst en de condities waartegen u de nieuwe polis kunt krijgen aantrekkelijker zijn dan de condities van uw huidige polis.
- De kosten:
Vaak worden er bij zowel het aangaan als ook het afkopen van een verzekering kosten in rekening gebracht. Deze kosten dient u mee te nemen in uw calculaties.
Gezien de complexiteit van bovenstaande is het verstandig om hier in een persoonlijk gesprek verder op in te gaan. Onze deskundige adviseurs staan graag voor u klaar om u hierover verder te adviseren. Onder "Vervolgstappen" kunt u hiertoe een geheel vrijblijvende afspraak maken.
|
|
|
Uw vervreemdingssaldo
nieuws
forum
blog