|
|
In de basis is een hypotheek een lening die gebruikt wordt voor de aankoop van een woning, waarbij de woning als onderpand dient voor de lening. In de praktijk komt er echter veel meer bij kijken en is een hypotheek bijna altijd een combinatie van verschillende financiële producten. In de rest van dit voorstel zullen we uitgebreid op de verschillende onderdelen ingaan.
Het belangrijkste
onderdeel blijft echter de lening die u gaat gebruiken om uw huis te kopen. In dit onderdeel
zullen we kijken welk hypotheekbedrag u nodig heeft om het huis te financieren en of u dit bedrag kunt lenen.
Wij zijn onafhankelijk en doen zaken met vrijwel iedere
hypotheekinstelling en verzekeringsmaatschappij die in Nederland actief is. Iedere instelling heeft bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag zijn eigen
regels en normen. Omdat al deze regels en normen niet in deze online module verwerkt kunnen worden, gaan wij in dit voorstel uit van de normen zoals die gemiddeld genomen gehanteerd worden. Als wij spreken over "de hypotheekinstelling", dient u dit daarom te lezen als "de gemiddelde hypotheekinstelling".
|
Het hypotheekbedrag bestaat vaak uit de aankoopprijs van de woning, eventuele verbouwingskosten (of meerwerk) en de bij de aankoop van de woning behorende kosten. In onderstaande tabel hebben we alle bedragen op een
rij gezet. Onder de tabel vindt u een toelichting van een aantal kostenposten.
| Omschrijving |
Bedrag |
| Aankoopwaarde woning |
300000 |
Euro |
| Verbouwing |
25000 |
Euro |
| Overdrachtsbelasting |
18000 |
Euro |
| Makelaarscourtage |
4500 |
Euro |
| Taxatiekosten |
525 |
Euro |
| Notariskosten |
1750 |
Euro |
| Afsluitkosten |
2809 |
Euro |
 |
|
| Totaal te financieren |
352584 |
Euro |
| Inbreng overwaarde |
71625 |
Euro |
|
|
| HYPOTHEEKBEDRAG |
280959 |
Euro |
- Overdrachtsbelasting:
Overdrachtsbelasting wordt door de belastingdienst
geheven bij de overdracht van een bestaande woning. De
overdrachtsbelasting bedraagt 6 procent van de koopsom of, als de waarde van het pand hoger is dan de koopsom, de waarde van
het pand. In uw situatie bedraagt de overdrachtsbelasting 18000 Euro.
- Taxatiekosten:
De geldverstrekker zal u altijd om een recent taxatierapport vragen. Deze taxatie mag niet
door uw eigen makelaar of de makelaar van de verkopende partij gedaan worden. Meestal berekenen makelaars voor
een taxatie een tarief dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Gemiddeld ligt dat
tarief momenteel rond de 0,175% van de waarde van de woning.
In uw situatie komen de taxatiekosten naar waarschijnlijkheid uit op ongeveer 525 Euro.
- Makelaarscourtage:
Indien u zich bij de aankoop laat bijstaan door een makelaar, zijn daar kosten aan verbonden.
Meestal is de makelaarscourtage afhankelijk van de waarde van de woning. Gemiddeld ligt het
tarief rond de 1,50% van de waarde van de woning. In uw situatie schatten
wij de makelaarscourtage op 4500 Euro.
- Notariskosten:
De notaris verzorgt de formele eigendomsoverdracht van de woning en de
vestiging van de hypotheek. Hij maakt de hiervoor benodigde leverings- en hypotheekakte op die u in zijn
aanwezigheid dient te ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers.
U kunt bij de notaris tevens terecht voor fiscaal en juridisch advies. Gezien de financiele consequenties
van het aankopen van een woning, kan het bijvoorbeeld verstandig zijn om een testament te laten opmaken of wijzigen.
De kosten van een leverings- en een hypotheekakte liggen momenteel rond de 1750 Euro.
- Afsluitkosten:
Bij een nieuwe hypotheek zal de nieuwe
hypotheekverstrekker u afsluitkosten in rekening brengen. Afhankelijk van de hypotheekverstrekker, wordt meestal
1% over het hypotheekbedrag in rekening gebracht. In uw situatie komen de afsluitkosten
uit op 2809 Euro.
Aangezien wij in veel regio's samenwerken met makelaars en notarissen, kunnen wij vaak een korting
bedingen op de standaardtarieven. Bijkomende voordeel is dat wij de afspraak met de makelaar en de notaris voor u
kunnen regelen. Zowel wat betreft de keuze van de makelaar, als ook de keuze van de notaris, bent u uiteraard vrij
om geen gebruik te maken van ons netwerk. We zullen in dit voorstel uitgaan van de standaardtarieven.
We zullen allereerst
bepalen of het gezien uw financiële situatie haalbaar is om een hypotheekbedrag van 280959 Euro te lenen.
|
Zoals we verderop in dit voorstel nog zullen behandelen, loopt een hypotheekinstelling altijd risico's zodra
zij u een hypotheek verstrekt. Om de risico's te beperken, zal de hypotheekinstelling vooraf goed beoordelen welk
hypotheekbedrag zij u maximaal zal willen verstrekken.
Bij de bepaling van de maximale hypotheek wordt met name gekeken naar twee
verhoudingsgetallen. Allereerst wordt gekeken naar de verhouding
tussen de hypotheeklasten en uw inkomen. Daarnaast wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag
en de waarde van uw woning.
|
Alhoewel er grote verschillen zijn in de berekeningsmethoden en normen van hypotheekinstellingen, zal iedere hypotheekinstelling
goed kijken naar de verhouding tussen uw inkomen en de hoogte van de hypotheek. Een aantal hypotheekverstrekkers bepaalt
de maximale hypotheek direct aan de hand van deze verhouding. De hypotheekinstelling leent u dan maximaal een aantal keer uw
bruto jaarsalaris. Tegenwoordig ligt dit vaak rond maximaal 5x uw inkomen. Bij hogere inkomens wordt soms wel tot meer dan 6x het inkomen verstrekt.
Een groot aantal hypotheekverstrekkers hanteert een afgeleide berekening. Hierbij kijkt men naar de verhouding tussen de hypotheeklasten
en uw inkomen. Hierbij wordt bijvoorbeeld gesteld dat u maximaal 35% van uw inkomen mag besteden aan hypotheeklasten. Dit
percentage wordt de woonquote genoemd. Over het algemeen geldt hoe hoger het inkomen des te hoger de woonquote.
Niet alle hypotheekinstellingen hanteren hierbij dezelfde normen: sommigen zijn
bereid meer risico te lopen en hanteren dus een hogere woonquote dan anderen. Soms worden factoren als
leeftijd, opleidingsniveau en verwachte inkomensontwikkeling in de beoordeling meegenomen.
Een belangrijke kostenpost binnen de hypotheek zijn de rentelasten. In Nederland is de hypotheekrente aftrekbaar voor zover de lening gebruikt wordt voor de aanschaf van de woning of de verbetering van de woning. De rente over eventuele meegefinancierde consumptieve kredieten en meegefinancierde overwaarde (zie vorige tabje) is niet aftrekbaar.
In uw situatie is niet de volledige rentelast aftrekbaar. In onderstaande tabel wordt weergegeven welk deel aftrekbaar is en welk deel niet. Bij de berekening van de maximale hypotheek houden hypotheekinstellingen rekening met dit onderscheid. Indien een deel van het hypotheekbedrag bestaat uit een niet aftrekbare lening, geldt dat de maximale hypotheek afneemt. Deze beperking hebben wij ook verwerkt in onze berekeningen.
| Aftrekbaarheid hypotheekrente |
| Hypotheekbedrag in box 1 (fiscaal aftrekbaar) |
270959 |
Euro |
| Hypotheekbedrag in box 3 (niet aftrekbaar) |
10000 |
Euro |
Om uw maximale leenbedrag
te bepalen, hanteren wij een formule waarbij er vanuit gegaan wordt dat de totale hypotheek annuitair afgelost
wordt. Er wordt dus niet naar uw werkelijke hypotheeklasten gekeken, maar er wordt een standaardformule gehanteerd. Deze methode - die bijvoorbeeld ook door erkende instanties als de Nationale Hypotheek Garantie gehanteerd wordt - geeft in de meeste gevallen een uitkomst die een goed beeld geeft van wat er gemiddeld gesproken in de markt mogelijk is.
Om de maximale hypotheek te kunnen berekenen, zullen we allereerst uw inkomen beoordelen.
- Inkomen:
Niet iedere vorm van inkomen wordt door de hypotheekinstelling op dezelfde wijze meegenomen. Basisregel is dat alleen de vaste, zekere
inkomensbestanddelen meegenomen worden. Op het moment dat het inkomen
onzeker of instabiel is, kan het zijn dat dit inkomen maar gedeeltelijk of zelfs totaal niet meegenomen wordt in
de berekeningen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren bij provisieinkomen, inkomen uit een uitkering, inkomen uit een tijdelijk dienstverband of inkomen uit
onderneming. Daarnaast wordt er gekeken of er bijzondere maandlasten zijn in de vorm van
persoonlijke kredieten. Deze maandlasten kunnen de mogelijkheden flink beperken.
Als we naar uw situatie kijken, is er sprake van een
totaal gezinsinkomen van 60000 Euro.
In verband met het inkomen uit het tijdelijke dienstverband gaan wij er van uit dat er een intentieverklaring van de
werkgever verkrijgbaar is. Dit houdt in dat de werkgever aangeeft dat de intentie aanwezig is om het tijdelijke
dienstverband voort te zetten. Mocht er geen intentieverklaring verkrijgbaar zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen
van de hypotheekinstelling niet meegenomen worden en kan het zijn dat uw mogelijkheden er totaal anders uitzien!
Voor de berekening van de maximale lening gaan wij er van uit dat de hypotheekinstelling in uw situatie rekent met een inkomen van 60000 Euro.
- Maximale hypotheek:
Als we het gewenste hypotheekbedrag delen door het norminkomen, komen we op een verhouding van 4,68 (
280959 / 60000 = 4,68).
Als we de bovenbeschreven formule om tot een maximale hypotheek te komen hanteren en daarin uw woonquote en de actuele rentetarieven verwerken, kunt u gezien uw
inkomenssituatie maximaal 352553 Euro lenen. De door u gewenste hypotheek
van 280959 Euro valt dus naar verwachting
binnen de standaardnormen.
|
Niet alleen uw inkomen bepaalt welk bedrag u maximaal kunt lenen, ook de waarde van de woning is van belang. De
woning is tenslotte het onderpand waartegen de geldverstrekker u de lening verstrekt. Bij een bestaande woning zal de
hypotheekinstelling eisen dat de waarde van de woning bepaald wordt in een officieel taxatierapport dat door een
onafhankelijke taxateur uitgebracht dient te worden. In een taxatierapport zal de taxateur 2 waarden bepalen: de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde.
- Vrije verkoopwaarde:
Dit is de waarde van de woning indien de woning onder normale omstandigheden verkocht wordt. Vaak wordt aan deze waarde de bepaling "vrij van huur en gebruik" toegevoegd. Dit houdt in dat de woning bij verkoop niet wordt verhuurd aan en bewoond door een ander.
- Executiewaarde:
De executiewaarde is de geschatte waarde van de woning indien de woning gedwongen moet worden verkocht. De executiewaarde wordt ook altijd apart vermeld in een taxatierapport. Meestal ligt de executiewaarde tussen de 85% en 90% van de vrije verkoop waarde.
U heeft aangegeven dat er nog geen taxatie gedaan is van de woning. Aangezien we wel taxatiewaarden
nodig hebben voor het berekenen van het maximale hypotheekbedrag en verschillende andere berekeningen
in de rest van dit voorstel, zullen we de taxatiewaarden moeten schatten. We
zullen er van uit gaan dat de vrije verkoopwaarde gelijk is aan de koopsom van de
woning.
Aangezien u gaat verbouwen zal de waarde van de woning naar verwachting echter nog
toenemen. Een verbouwing wordt in de praktijk bijna nooit voor de volle 100% in de
taxatie meegenomen. We gaan er in dit voorstel van uit dat 80% van het verbouwingsbedrag
meegenomen zal worden in de taxatiewaarde.
De vrije verkoopwaarde komt hiermee op 320000. De executiewaarde schatten we op 90% van de vrije verkoopwaarde (288000 Euro).
Als we het gewenste hypotheekbedrag delen door de executiewaarde, krijgen we het executiepercentage.
Dit percentage is erg belangrijk, aangezien de meeste hypotheekverstrekkers aan de hand van dit executiepercentage bepalen of
ze u een hypotheek willen verstrekken en tegen welke voorwaarden. De meeste hypotheekverstrekkers zijn bereid
maximaal 125% van de executiewaarde aan hypotheek te verstrekken.
Als we uw gewenste hypotheekbedrag delen door de executiewaarde, krijgen we een
executiepercentage van 97,6%.
Het door u gewenste hypotheekbedrag lijkt hiermee dus binnen de normen te vallen.
|
|
|
Verhouding inkomen/hypotheeklasten
nieuws
forum
blog