Rente is de vergoeding die de hypotheekinstelling ontvangt voor het beschikbaar stellen van geld. Het rentepercentage dat de hypotheekinstelling in rekening brengt, bestaat uit een basisvergoeding en een opslag. De
hoogte van de basisvergoeding wordt vaak afgeleid van de "marktrente" zoals bijvoorbeeld Euribor. Deze markrente
hangt met name af van economische omstandigheden zoals de hoogte van de inflatie. De opslag is een vergoeding voor:
het debiteurenrisico;
de tijdsfactor;
kosten.
Wij zullen deze factoren hieronder uigebreider behandelen.
Debiteurenrisico
Op het moment dat een hypotheekinstelling geld uitleent, bestaat er altijd een kans dat hij zijn lening niet
terugkrijgt. Dit noemt men het debiteurenrisico. Hoe groter het debiteurenrisico, des te hoger
de rentevergoeding die de hypotheekinstelling zal eisen.
Een hypotheek is een lening waarbij de geldnemer zijn huis als
onderpand voor de lening geeft. De hypotheekinstelling heeft het recht om dit onderpand te verkopen indien de geldnemer
niet aan zijn verplichtingen voldoet. Op deze manier zal de hypotheekinstelling altijd in ieder geval een deel van de lening
terugkrijgen. Omdat de hypotheekinstelling dit recht heeft, is het debiteurenrisico veel lager
dan bij veel andere leningvormen. Vanwege dit lagere risico is het rentepercentage voor een hypothecaire lening vaak
aanzienlijk lager dan bij andere leningvormen.
Het debiteurenrisico is niet bij alle hypotheken gelijk. Naarmate de verhouding tussen het leningbedrag en de waarde
van de woning hoger wordt, neemt het risico voor de hypotheekinstelling toe. De hypotheekinstelling loopt dan immers kans
om bij verkoop van de woning niet het volledige leningbedrag terug te krijgen.
Als we het hebben over de waarde van de woning, bedoelen we in dit geval de executiewaarde van de woning (zie het onderdeel "Lening"). Naarmate dit executiepercentage hoger is, wordt het risico van de
hypotheekinstelling dus hoger en zal een hoger hypotheekrente percentage in rekening gebracht worden.
Tijdsfactor, rentevastperiode
Op het moment dat de hypotheekinstelling een bedrag uitleent, kan hij er zelf niet meer over beschikken. Hiervoor
zal hij een vergoeding willen hebben. Deze vergoeding bestaat uit het hypotheekrente tarief. Hierbij geldt dat het hypotheekrente tarief hoger wordt naarmate de hypotheekinstelling
het geld een langere periode moet missen. Als we kijken naar de periode dat binnen een hypotheek het rentepercentage
vastgezet kan worden (de rentelooptijd of
rentevastperiode), worden perioden aangeboden tussen de 1 en wel 30 jaar. Bij de keuze van de meest geschikte rentevastperiode zijn de
volgende factoren van belang:
Hypotheekbedrag:
Indien u ten opzichte van uw inkomen een hoog bedrag leent, kan het risicovol zijn voor een korte rentevastperiode
te gaan. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevastperiode
vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode
hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. Hypotheekinstellingen houden rekening met dit risico
en hanteren bijna allemaal het principe dat het maximaal te lenen bij een rentevastperiode van langer dan
5 jaar hoger is dan bij een rentevastperiode van 5 jaar of korter.
Rentevisie:
Wat betreft de keuze van een rentevast periode geldt dat het verstandig is een korte
rentevastperiode te kiezen als de rente (verder) zal dalen of gelijk blijft en een langere rentevast periode als de rente gaat stijgen. Om dit te kunnen bepalen, dient u echter de renteontwikkeling te voorspellen.
Bij het voorspellen van de rente wordt vaak gekeken naar het historische renteverloop. Als we kijken naar de bij deze
tekst geplaatste rentegrafiek, vallen 2 dingen op. Ten eerste blijkt dat de rente momenteel historisch gezien
erg laag staat. Sterker nog: de rente is sinds 1960 niet meer zo laag geweest als in de laatste jaren!
Ten tweede is goed te zien dat de rente een grillig karakter vertoond met enorme uitslagen.
Op basis van het
historisch lage renteniveau lijkt het momenteel aantrekkelijk een wat langere rentevastperiode te kiezen.
Wij zijn echter van mening dat het gezien het grillige karakter van de renteontwikkeling
onmogelijk is om de rentestanden voor de langere
termijn te voorspellen. Wij wagen ons dan ook niet aan voorspellingen en nemen daarom geen rentevisie mee in de keuze van
de rentevastperiode.
Woonhorizon:
Onder de woonhorizon verstaan wij de periode dat u verwacht in uw nieuwe woning te blijven wonen.
Indien u een woonhorizon heeft van 5 jaar, is het in zijn algemeenheid niet verstandig om uw rentevastperiode
voor bijvoorbeeld 15 jaar vast te zetten. Ondanks het feit dat veel hypotheekinstellingen tegenwoordig een verhuisregeling aanbieden
waardoor u uw hypotheek bij verhuizing mee kunt nemen, blijkt in de praktijk dat
bij verhuizing meestal een totaal nieuwe situatie ontstaat waarbij de bestaande hypotheek niet meer voldoet. Op het
moment dat u na 5 jaar dan inderdaad uw woning verkoopt en een nieuw huis koopt, is de kans groot dat u uw huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit. U heeft dan gedurende die 5 jaar een rentetarief
betaalt dat bij een 15 jarige rentevastperiode hoort. Aangezien in zijn algemeenheid geldt dat de rentetarieven hoger worden naarmate de rentevastperiode langer wordt, heeft u gedurende die 5 jaar dus (veel) te veel rente betaald. Wij adviseren daarom meestal om de rente niet langer vast te zetten dan uw woonhorizon.
Kosten
Hypotheekinstellingen hebben algemene kosten als personeel, huisvesting en marketing. Deze kosten zullen ze verwerken
in hun producten, dus ook als opslag in het rentepercentage. Daarnaast is er een aantal kostenposten die voor
kunnen komen die direct terug te voeren zijn op de hypotheek zelf. De belangrijkste daarvan zijn:
Renteconstructies:
Door veel hypotheekinstellingen worden allerlei renteconstructies aangeboden, zoals de
rentebedenktijd constructie, de rentemiddelings constructie en de rentedrempel constructie. Deze
constructies hebben soms voordelen, maar kennen als nadeel dat u zelf uiteindelijk de kosten van
deze constructies betaalt. Vaak komt dit tot uiting door een opslag op de standaard rentetarieven.
De gekozen hypotheekvorm:
De meeste hypotheekinstellingen brengen opslagen in rekening bij bepaalde hypotheekvormen. Zo geldt bij spaarhypotheken en
beleggingshypotheken vaak een opslag van een paar tienden. Dit hangt samen met het feit dat deze hypotheekvormen
bewerkelijker zijn voor de hypotheekinstelling en dus hogere kosten kennen. Op de hypotheekvorm komen we later nog uitgebreid terug.
Uw situatie
Zoals berekend onder het tabje "lening", schatten wij het executiepercentage in uw situatie op 97,56%.
Een executiepercentage van 97,56% is relatief laag. U zult daarom
wel een opslag krijgen voor het debiteurenrisico, maar bij de meeste hypotheekinstellingen niet de maximale
opslag.
Bij de keuze van de rentevastperiode, dienen we allereerst te bepalen of u gezien de verhouding tussen uw inkomen en
het hypotheekbedrag de vrijheid heeft om de rentevastperiode te bepalen.
Als we deze verhouding bekijken en vergelijken
met de normen van de meeste hypotheekinstellingen, heeft u niet te maken met beperkingen en heeft u de vrijheid om zelf uw
rentevastperiode te bepalen.
Gevraagd naar uw eigen voorkeur wat betreft rentevastperiode
heeft u aangegeven dat uw voorkeur uitgaat naar een
rentevastperiode van rond de 10 jaar.
Deze voorkeur valt binnen de grens van uw woonhorizon.
Concluderend zouden wij u daarom adviseren een rentevastperiode te kiezen van
rond de 10 jaar. U zou er tevens voor kunnen kiezen uw hypotheek op te splitsen in verschillende
leningdelen met verschillende rentevastperioden, waarbij de gemiddelde rentevastperiode rond de 10 jaar
ligt. Dit wordt ook wel een rentemix genoemd.
Wij werken samen met een groot aantal hypotheekinstellingen waarvan wij de actuele rentetarieven bijhouden. Als we naar de actuele rentestanden
kijken en naar de bovenbeschreven factoren, verwachten we dat wij u momenteel bij een rentevastperiode van 10
jaar een hypotheekrentepercentage aan zullen kunnen bieden van 4,25%. Afhankelijk van de gekozen
hypotheekvorm, kan daar nog een aantal tienden bijkomen. De hypotheekvorm wordt verderop in dit voorstel behandeld.
In onderstaande tabel
hebben wij de rentepercentages die wij u verwachten te kunnen bieden bij een aantal andere rentevastperioden op een rij gezet.
Debiteurenrisico
Scherpe rentes, geen afsluitprovisie.