|
|
We hebben nu voldoende informatie verzameld om te bepalen welke hypotheekvorm(en) het best bij u pas(sen).
Zoals beschreven, gaan we er in uw situatie vanuit dat u een bedrag van 140480 Euro middels een aflossingsvrije hypotheek zult lenen. Er dient echter ook nog een hypotheekvorm (of hypotheekvormen) gekozen te worden voor de rest van het hypotheekbedrag van 140480 Euro.
|
Zodra er binnen een hypotheeklening een gedeelte zit waarover de rentelasten niet aftrekbaar zijn, is het altijd verstandig dit deel van de lening eerst af te lossen. Zoals beschreven onder het onderdeel "Aflossing" adviseren wij in de meeste gevallen om consumptieve delen al tijdens de looptijd van de hypotheek af te lossen.
We gaan er van uit dat u binnen uw nieuwe hypotheek een niet-aftrekbaar leningdeel heeft van 10000 Euro. Aangezien u over dit deel geen fiscale renteaftrek mogelijkheid heeft, is het verstandig om dit deel van uw hypotheek al tijdens de looptijd van de hypotheek af te lossen. De hiervoor meest gebruikte hypotheekvormen zijn de annuiteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
|
Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij de geldnemer maandelijks een vast bedrag aflost. Dit bedrag wordt berekend door het leningbedrag te delen door het aantal periodieke aflossingen. Aan het eind van de looptijd is de gehele hypotheek afgelost. Door de maandelijkse aflossingen nemen de restandschuld en de maandelijkse rentebedragen in de loop van de tijd af. Hierdoor zijn de maandlasten in de eerste jaren vaak veel hoger dan bij andere hypotheekvormen.
|
De annuïteitenhypotheek is een vorm waarbij de lening gedurende de looptijd van de hypotheek afgelost wordt. Dit gebeurt op basis van annuiteiten. Dit houdt in dat gedurende de looptijd van de lening - bij een gelijkblijvende rentestand - de jaarlijkse som van rente en aflossing (de annuiteit) gelijk blijft. In het begin bestaat het grootste deel van de de annuiteit uit rente. Naarmate er een hoger bedrag is afgelost, hoeft er minder rente betaald te worden en ontstaat er dus meer ruimte voor het aflossen van de schuld.
In de eerste jaren van de hypotheeklooptijd zijn de maandlasten bij een annuïteitenhypotheek dus lager dan bij een lineaire hypotheek en aan het einde van de looptijd zijn ze hoger.
|
Na aftrek van bovenbeschreven aflossingsdeel, blijft er nog een
bedrag van 130480 Euro over om af te lossen.
Zoals beschreven bij het onderdeel "Aflossing" gaan we er vanuit dat u dit bedrag gedurende de looptijd van uw hypotheek in box 3 op zult bouwen. Dit houdt in dat u wat betreft de hypotheekvorm de keuze heeft tussen een levenhypotheek of een afgeleide vorm hiervan en een beleggingsrekening hypotheek. Wij zullen allereerst een beschrijving geven van deze hypotheekvormen, waarna we aan zullen geven in hoeverre ze bij uw situatie passen.
|
Een levenhypotheek is een verzamelnaam voor een groot aantal hypotheekvormen. Deze hypotheekvormen hebben met elkaar gemeen dat tijdens de looptijd niet wordt afgelost. In plaats daarvan betaalt u maandelijks een premie voor de verzekering. Deze premie bestaat uit 2 bestanddelen: het spaar of beleggingdeel en het overlijdensrisicodeel.
Met het spaar- of beleggingsdeel van de premie wordt gespaard om aan het einde van de looptijd 130480 Euro af te kunnen lossen. Met het overlijdensrisicodeel van de premie wordt het overlijdensrisico gedekt. In uw situatie met een overlijdensrisicodekking van 140480 Euro. In het geval van overlijden voor de einddatum, kan de uitkering van deze verzekering door de nabestaanden gebruikt worden om de hypotheek (deels) af te lossen.
Binnen de verzekering wordt dus zowel de aflossing als ook het overlijdensrisico geregeld. Het verschil tussen de verschillende levenhypotheekvormen komt met name tot uiting in de wijze waarop het spaar- of beleggingsdeel van de premie belegd wordt. Hieronder beschrijven we de meest voorkomende levenhypotheekvormen.
- De traditionele levenhypotheek:
Bij een traditionele levenhypotheek worden de ingelegde premies gespaard. Hierbij bestaat er geen koppeling tussen de spaarrente en de hypotheekrente zoals bij de spaarhypotheek (zie verder). In plaats daarvan wordt door de verzekeringsmaatschappij een minimale rentevergoeding gegarandeerd, vaak zo rond de 2,5%. Naast deze gegarandeerde uitkering wordt soms een winstdelingsregeling aangeboden. Dit houdt in dat de vergoeding hoger wordt als de verzekeraar op uw ingelegde premies een hoog rendement weet te realiseren. Deze winstdeling is echter niet gegarandeerd. Als er geen winstdelingsregeling is, geldt meestal een iets hoger gegarandeerd rendement. Voor alle hypotheekvormen geldt dat u goed moet letten op de kosten die verwerkt zitten in de producten, maar dit geldt zeker voor de traditionele hypotheek. Aangezien het gegarandeerde rendement laag is, kunnen hoge kosten deze vorm onaantrekkelijk maken.
- De moderne levenhypotheek:
Bij de moderne levenhypotheek worden de ingelegde premies belegd. Hierbij is het bij de meeste verzekeringsmaatschappijen mogelijk te kiezen uit een ruim scala aan beleggingsmogelijkheden. In de volksmond wordt deze hypotheek daardoor (ten onrechte) ook wel beleggingshypotheek genoemd. Met de beleggingspremies worden units aangekocht in één of meer beleggingsfondsen. Dat zijn meestal de fondsen van de verzekeringsmaatschappij zelf, maar soms ook fondsen van derden. Hierbij is het vaak heel makkelijk om tussentijds te switchen tussen beleggingsfondsen en bestaan er vaak ook mogelijkheden om de premies tussentijds te verhogen of verlagen. Hiermee is de moderne levenhypotheek erg flexibel.
- De spaarhypotheek:
Bij de spaarhypotheek worden de ingelegde premies gespaard. Hierbij bestaat er een koppeling tussen de hypotheekrente die u betaalt en de spaarrente die u ontvangt op uw ingelegde premies. Hierdoor weet u vooraf de vergoeding die u op uw spaarbedragen zult ontvangen en weet u dus ook van te voren zeker welk bedrag u aan het einde van de looptijd gespaard zult hebben. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek in vergelijking met andere hypotheekvormen vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente.
De koppeling van de rentetarieven heeft een bijkomend effect. Indien de hypotheekrente gedurende de looptijd van de hypotheek zou gaan stijgen, krijgt u te maken met hogere hypotheekrentelasten. De rentevergoeding op de spaartegoeden stijgt dan echter ook mee waardoor het spaardeel in de verzekeringspremie omlaag kan. Een stijging van de hypotheekrentelasten bij een rentestijging wordt hierdoor altijd (deels)
gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende
de looptijd van de hypotheek bij een spaarhypotheek stabieler zijn dan bij de meeste andere hypotheekvormen.
Een nadeel van een spaarhypotheek is wel dat deze inflexibel kan zijn. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan
voor de rest van de looptijd redelijk vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel
oogpunt vaak niet verstandig. Dit komt doordat de gemengde verzekering vanwege de koppeling van de rentetarieven echt vastzit aan de hypotheek. Indien u de hypotheek dan over wilt sluiten, zult u vaak de polis ook over moeten sluiten. Dit geeft vaak weer allerlei extra kosten waardoor oversluiten veelal onaantrekkelijker wordt. Een bijkomend nadeel van de spaarhypotheek is dat de meeste maatschappijen een opslag op de rentetarieven hanteren van een aantal tienden.
- De hybride hypotheek:
De hybride hypotheek wordt
ook wel de spaar/beleggingshypotheek genoemd. Deze naam geeft direct het unieke van deze vorm aan, namelijk
dat u zelf kunt aangeven of u de verzekeringspremie wilt beleggen of wilt sparen tegen een spaarrente die
gelijk aan de hypotheekrente. Om maximaal van de mogelijkheden te profiteren kunt u tussentijds switchen van
sparen naar beleggen en andersom. Sparen zal met name interessant zijn indien de rentevergoeding hoog genoeg is. Mocht de rentevergoeding naar uw zin te laag zijn of op een gegeven moment te laag worden, dan kunt u kiezen voor een beleggingsvorm. Hierbij is het - net als bij de levenhypotheek - bij de meeste maatschappijen mogelijk te kiezen voor allerlei beleggingsfondsen met verschillende risicoprofielen.
Op zich biedt een hybride hypotheek dus veel mogelijkheden. Vaak geldt echter dat de rentetarieven op een hybride hypotheek een aantal tienden hoger zijn dan op een levenhypotheek. Daarnaast bieden lang niet alle hypotheekinstellingen een hybride hypotheek aan.
|
Een beleggingsrekening hypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een
beleggingsrekening of een effectendepot. Tijdens de looptijd van de hypotheek wordt er niet afgelost. Er
wordt echter wel maandelijks een bedrag op een beleggingsrekening gestort. Aan het einde van de looptijd kan de opgebouwde waarde in de beleggingsrekening gebruikt worden om (een deel
van) de lening af te lossen. Net als bij de bovenbeschreven moderne levenhypotheek, kan er ook binnen
deze hypotheekvorm gekozen worden voor een groot aantal beleggingsmogelijkheden: van risicoloos tot risicovol. U heeft hierbij ongeveer dezelfde mogelijkheden als bij de moderne levenhypotheek.
Het overlijdensrisicodeel van 140480 Euro dient u te regelen middels een losse overlijdensrisicoverzekering. Vaak heeft u hierbij de vrije keuze wat betreft de verzekeringsmaatschappij. Dit hoeft dus niet dezelfde instelling te zijn als de hypotheekverstrekker.
Het grote verschil tussen deze vorm en de verschillende levenhypotheekvormen is dat de opbouw niet plaatsvindt in een polis maar op een beleggingsrekening. Het voordeel van het opbouwen van vermogen op een beleggingsrekening ten opzichte van een polis, is dat er veel minder kosten mee gemoeid zijn. Vooral in de eerste jaren brengt een verzekeraar namelijk veel kosten in rekening. Dit betekent dat er verhoudingsgewijs een groot deel van de premie die eigenlijk bedoelt is om te sparen of te beleggen, bij de verzekeraar achterblijft. Daarnaast is een beleggingsrekening hypotheek zeer flexibel. Op het moment dat u in de toekomst gaat verhuizen of uw hypotheek zou willen oversluiten naar een andere hypotheekinstelling, hoeft u alleen de hypotheek af te lossen en de beleggingstegoeden vallen vrij. U bent dan vrij om een totaal nieuwe hypotheek af te sluiten. Bij veel van de bovenbeschreven levenhypotheekvormen, gaat het oversluiten van uw hypotheek vaak gepaard met allerlei kosten in verband met de verzekeringspolis waardoor de mogelijkheden minder aantrekkelijk zijn.
Daar staat tegenover dat de rentetarieven bij een beleggingsrekening hypotheek vaak een aantal tienden hoger zijn dan bij een levenhypotheek.
|
Een traditionele levenhypotheek kan geschikt voor u zijn. Deze vorm is dankzij de gegarandeerde minimale rentevergoeding erg defensief en past dus prima bij uw risicoprofiel. Het gegarandeerde rendement is weliswaar laag, maar het totale rendement kan hoger uitvallen indien u kiest voor een polis met winstdeling. Echter, aangezien we in uw situatie uitgaan van een (redelijk) lange rentevastperiode, lijkt een spaarhypotheek (of hybride hypotheek) meer voor de hand te liggen.
Bij een moderne levenhypotheek worden de premies belegd. Gezien uw risicoprofiel is beleggen alleen interessant indien u kiest voor een defensieve vorm van vermogensopbouw. Veel maatschappijen bieden deze mogelijkheid wel aan, maar de vraag is of u binnen deze hypotheekvorm tegen een gunstige kostenstructuur het juiste rendement/risico plaatje zult vinden. Deze vorm lijkt in uw situatie dus minder geschikt.
Een spaarhypotheek is in vergelijking met andere hypotheekvormen vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. De hypotheekrente is momenteel historisch gezien erg laag, maar aangezien we in uw situatie van een redelijk lange rentevastperiode uitgaan, is de spaarhypotheek in uw situatie wel geschikt.
De hybride hypotheek kan zeer interessant voor u zijn. Mocht de rentevergoeding naar uw zin momenteel te laag zijn of op een gegeven moment te laag worden, dan kunt u kiezen voor een defensieve beleggingsvorm. Op het moment dat u de rentevergoeding nu of in de toekomst hoog genoeg vindt, kunt u kiezen voor sparen.
De beleggingsrekening hypotheek kan gezien de gunstige kostenstructuur zeker interessant voor u zijn. U dient gezien uw risicoprofiel wel te kiezen voor een defensieve vorm van vermogensopbouw. Veel maatschappijen bieden deze mogelijkheid wel aan, dus deze vorm kunt u zeker overwegen.
|
Zoals u ziet, is er een aantal hypotheekvormen dat bij uw situatie blijkt te passen. Een definitieve keuze kunnen we u online niet bieden. Daarvoor is het noodzakelijk om eerst samen met u wat dieper op een aantal zaken in te gaan en daarvoor dienen we eerst de maandlasten te bepalen waartegen de verschillende hypotheekvormen in te vullen zijn. Om deze maandlasten te kunnen bepalen, dient er een uitgebreide analyse plaats te vinden waarbij de tarieven van een zo groot mogelijk aantal hypotheekinstellingen meegenomen wordt. Hierbij dient tevens scherp gelet te worden op de kosten die door de hypotheekinstelling (verzekeraar) in rekening gebracht worden.
Met een dergelijke uitgebreide analyse kunt u er zeker van zijn dat u de juiste hypotheekopzet kiest met de laagste maandlasten. Wij kunnen deze analyse geheel vrijblijvend voor u uitvoeren. Onder het tabje "Vervolgstappen" kunt u hier meer over lezen.
|
|
|
De lineaire hypotheek
nieuws
forum
blog