English version - international interest rates
foto Anneke Ranzato

Maatschappelijk onverantwoord of gewoon slim

Blogger (freelance schrijfster, docente over geldzaken)
Blogbericht van 04-02-2015 14:23

Heel grappig: kort geleden hadden we het bij HomeFinance over een ideetje van mijn collega om een hypotheek over te sluiten met veel lagere kosten. Dit ideetje kan geld besparen als de boeterente die de bank in rekening brengt aan de hoge kant is. Het ideetje is samen te vatten als de ABA-constructie. In het kort: Ad verkoopt zijn huis aan Bert en hoeft - omdat het om verkoop gaat - geen boeterente te betalen bij het aflossen van zijn hypotheek. Kort daarop koopt Ad het huis terug van Bert. De kosten? Overdrachtsbelasting 2% (ťťn keer) en twee keer notariskosten van de eigendomsoverdracht. Alle andere kosten maakt Ad ook als hij zijn hypotheek simpelweg oversluit naar een andere bank. Alleen moet hij dan in veel gevallen een forse boeterente aftikken, die veel hoger uitpakt dan die 2% overdrachtsbelasting en twee keer notariskosten. Van A naar B naar A dus, vandaar ABA-constructie. Bewerkelijk, maar verder...geen bezwaar toch?

Nou, daar blijken de banken - natuurlijk - anders over te denken. Hypotheekbank Obvion vraagt haar adviseurs in een mail openlijk om niet aan de ABA-constructie mee te werken. De motivatie? Dat het maatschappelijk niet verantwoord is. Omdat de 'verliezen' door normale verkopen in de hypotheekrente verwerkt zijn. Obvion schrijft: Bij het ontlopen van boete door toepassing van deze constructie, is het aflossen zonder boete bij verkoop op termijn niet houdbaar. Dit is niet in het belang van klanten die wel hun woning verkopen om te verhuizen. En daarom wat ons betreft maatschappelijk niet verantwoord.

Hoe maak je mijn collega boos? Zo dus. Zelf heb ik al snel zoiets van: Dat is het systeem en binnen het systeem begrijp ik de houding van Obvion wel. Hij niet. Hij roept - inmiddels rood aangelopen van woede - Tuurlijk, dat is het systeem. Maar het systeem heilig verklaren en al het overige maatschappelijk onverantwoord? Het is niet aan Obvion om dat te bepalen. De arrogantie van zo'n bank... Als het bij verkoop niet geldt en bij oversluiten wel, is het toch logisch dat mensen dit overwegen? Manco in het model. Moet je mensen niet als onverantwoorde, halve criminelen afschilderen. De gelegenheid maakt de dief en daarom gewoon die gelegenheid niet bieden...

Komt natuurlijk doordat hij het zelf overwoog te gaan doen. Maar ergens heeft hij wel gelijk. Het kan helemaal geen kwaad om eens na te denken over of dit rentesysteem zo wel klopt. Of het wel logisch is dat al die mensen die hun rentevastperiode netjes uitzitten via de hypotheekrente in feite meebetalen voor mensen die tijdens hun rentevastperiode verhuizen. Of het niet veel eerlijker is om aflossen binnen de rentevastperiode altijd te beboeten (als de actuele hypotheek rente lager is) en de standaard hypotheekrente dan dus iets lager te stellen? Of juist aflossen altijd boetevrij te maken en tussentijds aflossen bij een hogere hypotheekrente te belonen met een bonus? Dat kan ook.

Leuke ideeŽn wel, ja toch? Terug naar de hamvraag: die ABA-constructie, is het maatschappelijk onverantwoord om dat te doen... of gewoon slim gebruik maken van de mogelijkheden van het systeem?


Anneke Ranzato-Versloot schrijft vanuit haar bedrijf GeldKennis veel over geldzaken. Anneke schrijft haar blogberichten op persoonlijke titel. De informatie die Anneke verstrekt in haar blogberichten en/of reacties zijn niet bedoeld als persoonlijk financieel advies. Zij kan geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden.

Aangemaakt door Visser op 02-11-2016 23:03
Let op. Notarissen in Nederland kruipen in bed bij bankiers! Wanneer b van a heeft gekocht en b wil huis weer terug verkopen aan a dan moet je weer naar de notaris. Die heeft onderzoeksplicht en komt er achter dat a recent nog eigenaar was van het huis.
De notaris zegt nu: dit is aba constructie. Wij notarissen werken hier niet aan mee!
Dit is idd het officiële standpunt van hun genootschap .

Politiek kom in aktie! Notaris Heeft niet als taak de bankier te beschermen, zij moeten doen wat ze wettelijk horen te doen als burger een huis wil verkopen.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Wim de ruiter op 26-07-2017 09:39
Wat een onzin. Moralistisch gelul. In NL is het inmiddels zo dat wij er voor de regels zijn en niet andersom zoals het zou moeten. Je stelt toch ook niet dat het maatschappelijk onverantwoord is dat banken hun klanten telkens weer oplichten. Begin daar eerst maar eens aan, dan heb je zoveel voorbeelden en werk dat je aan het voordeel wat een paar particulieren pakken niet meer toe komt.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Kleineman op 10-09-2016 09:26
Aba is niks meer of minder dan als een bedrijf een belastingconstructie aangaat om belasting te ontwijken. Het zijn geen kosten voor de bank het is puur een verlies aan marge. Het is ook niet dat andere klanten dit 'verlies' moeten opbrengen. Banken verkopen een hypotheek met 20 jaar rentevast, en financieren dit met kortere leningen. Banken profiteren zelf dus wel van kortere looptijden. Gewoon doen, het enige waarom de banken huilen is omdat je aan hun portemonnee komt, ze vinden het niet erg als wij huilen omdat wij 20 jaar lang 500 euro of meer per maand teveel betalen.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door rich. op 05-08-2016 19:07
Banken bieden een rente middeling aan... een dooie mus dus. Want de boeterente die momenteel torenhoog is vanwege het enorme verschil in huidige rente niveau tov dat van enkele jaren geleden wordt hierin verdisconteerd. Dus je betaald die boeterente gewoon niks geen voordeel voor klanten..Diezelfde banken die in 2008 de hele economie totaal op zijn kop zetten en ondersteund moesten worden door de belastingbetaler omdat ze anders omvielen .. die banken bepalen wederom hoe laatst genoemden genaaid moet worden.
Het gaat alleen maar om geld en nergens anders over..!! En dat haal je bij de mensen die afhankelijk zijn en doet vervolgens doe je alsof je wil helpen maar niks daarvan Die rente middeling ... een wassen neus!!!
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Catharina op 19-07-2016 11:50
Helemaal eens met bovenstaande voor wat betreft het volstrekte gemis aan moraal bij de bankiers. Ze lijken nu de macht in handen te hebben en maken weer eens dankbaar misbruik van hun klanten door torenhoge boeterentes te hanteren en hebben wellicht eerst onderlinge afspraken gemaakt.
Je zou kunnen overwegen je huis te verkopen en daar is de belastingdienst dan weer goed mee; 2% overdrachtsbelasting innen. Mooie praatjes maar de klant staat zelden nog centraal en bij b anken al helemaal niet!

Zou het een uitkomst kunnen zijn om bij een buitenlandse bank een hypotheek af te sluiten? En dan gelijk ook een notaris zoeken in dat land die aan de ABA constructie wel wil meewerken?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door RuudP op 19-07-2016 15:16
Ik vind het grappig om in 1 artikel te lezen over het gemis aan moraal bij bankiers en het op alle mogelijke manieren onderzoeken of een gekunstelde constructie mogelijk is gericht op eigen gewin. Jullie zijn elkaar waard!
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Dave Hildebrand op 01-07-2016 08:45
Ik ben het met iedereen eens die zegt dat dit moreel niet juist is en dat het systeem zo ingeregeld moet zijn dat het niet kan.
Wat ik bijzonder vindt in dit soort verhalen is dat nu de banken op onze moreel appelleren , waardoor is nu kort geleden de financiële crisis in de wereld begonnen? Hoe kun je aan de moreel van iemand appelleren als je zelf niet moreel juist handelt?

Kortom Banken geef een eerlijke rente en vraag ook een eerlijke rentevergoeding over het geleende bedrag, dan mag u ook appelleren aan het moreel van de rest van Nederland stop met graaien en ga aan echte dienstverlening doen, en ja u mag geld verdienen het is immers ondernemen!
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door van der Heijden op 13-05-2016 14:23
Inderdaad houden ze op deze manier hun klanten, maar misschien even belangrijk ook nog het laatste stukje respect en vertrouwen dat ze afgelopen jaren volledig verloren hebben.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door R op 18-01-2016 12:51
Hallo,

ik kan me voorstellen wanneer je dit voorstelt binnen dezelfde hypotheekverstrekker dat deze daar zijn medewerking niet in gaat verlenen.
Maar als je inlost bij verstrekker X en je vraagt zeg een maand later een offerte aan bij verstrekker Y, die ziet toch niet dat deze woning een maand eerder door mij verkocht is ? Of mis ik iets ? Het lijkt mij een oplossing alszijnde een maas in de wet. Natuurlijk moet je wel iemand kennen die het bedrag (koopsom + 2% OVB) tijdelijk kan missen.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Hette op 08-05-2016 20:19
Maar spreek je in zo'n geval nog van een aba constructie (abc).?
1 keer overdrachtsbelasting en 2x notariskosten?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Flip de Jong op 30-12-2015 14:56
Maar even concreet.

Wie kent een bank die deze constructie wel wil ondersteunen middels het afsluiten van een nieuwe hypotheek?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door jkoets op 30-12-2015 16:36
Geen enkele bank zal hier aan meewerken.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door gerard op 08-07-2015 23:06
Ik ben zelf al met genoemde constructie aan de gang geweest.
Nu loop ik tegen het probleem aan dat inderdaad de banken geen hypotheek offerte willen verstrekken voor de nieuwe hypotheek. ABN,ING, Hypotrust allen uiteindelijk doen we niet nadat men in eerste instantie na uitleg zeggen stuur maar in die aanvraag.
Weet iemand ene bank die wel aan een ABA constructie mee wil werken??
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door jkoets op 08-07-2015 23:43
Ik verwacht dat geen enkele bank dit gaat doen. Er zijn (waarschijnlijk) onderlinge afspraken gemaakt.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Marius op 01-03-2015 00:04
mijn eigen fatsoensnormen weerhouden me van het toepassen van deze constructie. Ik heb het zo vaak bedacht en net zo veel keren weer afgedaan met: mijn normen en waarden willen dit niet. En volgens mij maakt me dat ijzersterk aan het einde van de rit. Iets waar een bank nog nooit van heeft geproefd, laat staan dus weet wat normen en waarden zijn. Lachen wordt dat: de klant centraal? De klant? Welke klant? Kan de eerste klant die voelt dat hij centraal staat zich melden!
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Kleineman op 10-09-2016 09:32
Ijzerstek aan welke rit? De rit met de bank die je dan 40.000 teveel betaalt hebt of dat je niet in de hemel komt omdat je rente hebt ontweken?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Waterloo op 27-06-2016 19:07
Jouw normen en waarden - echt? Ik had deze constructie zelf ook al bedacht, zie nu pas dat ie ook echt wordt toegepast. Zolang er juridisch niks mis mee is, wat is er dan op tegen? De banken doen zelf niks anders dan dit soort trucs toepassen.

Als de banken het mogelijk zouden maken normaal over te sluiten, zonder een absurde boeterente, dan zou ik er nog in mee kunnen gaan. Maar ik ga het zeker overwegen.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door yuppie jordaan op 14-02-2015 11:17
In mijn werkzame periode bij Van Lanschot, back in the days, werd eenboete bij vervroegde aflossing gehanteerd van 3 maanden, helaas is de huidige contante waarde methodiek lucratiever voor de bank, van mij mag het weer terug naar 3 maanden
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Job op 04-02-2015 16:39
Lijkt mij heel veel geode en kan me niet voorstellen dat de kosten van deze constructie lager zijn dan de boeterente, eerlijk gezegd. En maatschappelijk onverantwoord? Uit de mond of pen van een bank klinkt dat wel heel ongeloofwaardig. Als het aantrekkelijk voor je is: gewoon doen!
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Patrick op 12-02-2015 12:55
Ik zie juridisch geen probleem met de ABA constructie. Moreel verantwoord? Ik geloof dat "moraal" niet bij bankiers in hun vocabulaire voorkomt.
Wat banken kunnen doen om dit te voorkomen is om te middelen met de rente i.p.v. een boeterente te hanteren. Zo houden ze de klant en verdienen ze alsnog aan de hypotheek.
Reageer op deze reactie
Reageren op dit bericht
1

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarArgenta1,20 %
5 jaarObvion1,25 %
10 jaarABN AMRO1,73 %
15 jaarAllianz2,14 %
20 jaarAllianz2,30 %
Vergelijk alle hypotheekrentes

Persoonlijke lening

(rentecontrole: 16-8-2017)

5.000Directa6,00 %
10.000Findio5,10 %
15.000Freo4,40 %
25.000DEFAM4,10 %
50.000DEFAM4,10 %
Volledig overzicht persoonlijke lening