English version - international interest rates
Beperking hypotheek raakt vooral startende koperdatum: 20-01-2012 
Startende koper cruciaal in discussie tophypotheken
Onlangs kwam in het nieuws dat DNB voorstander is van het beperken van de hypotheekmogelijkheden. In het programma nieuwsuur verkondigde Klaas Knot, president van De Nederlandse Bank (DNB), voorstander te zijn van herinvoering van de lineaire hypotheek. Ook gaf hij aan de maximale hypotheek te willen beperken tot maximaal 90% van de waarde van de woning. Daarmee zouden kopers dus minimaal 16% aan eigen middelen moeten hebben voordat ze een eigen woning kunnen aanschaffen.

Onderzoek NHG
Naar aanleiding van dit DNB voorstel heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) onderzoek gedaan in de door hen verstrekte garanties op hypotheken, om zo te kunnen inschatten wat de gevolgen van het voorstel kunnen zijn. Daarbij is gekeken naar de in 2010 en 2011 verstrekte hypotheken enerzijds en de verliesdeclaraties vanaf 1995 anderszijds. Op deze manier worden de gevolgen voor de startende kopers ingeschat, maar ook wordt bezien in hoeverre verstrekte hoge hypotheken ten opzichte van de waarde van de woning inderdaad een verhoogd risico vormden.

Kopers in 2010 en 2011
Ongeveer 70% van de huishoudens die in 2010 en 2011 de aankoop van hun woning met NHG financierden, heeft een lening gesloten die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Het betreft met name jonge starters.
Waarde van de woningPercentage kopers
Tot 90% waarde woning+/- 29%
90% - 100% waarde woning+/- 14%
100% - 105% waarde woning+/- 18,5%
105% - 110% waarde woning+/- 30%
Meer dan 110% waarde woning+/- 7,5%
Dit zegt overigens niet dat deze groep niet meer in staat zal zijn een eigen woning te kunnen aanschaffen, mocht het voorstel van DNB ingevoerd worden; door het stelsel van de hypotheekrenteaftrek worden huishoudens in deze groep niet gestimuleerd eigen middelen in te brengen die misschien wel voorhanden zijn.
Aan de anders kant is het niet aannemelijk dat deze 70% per definitie wel over de benodigde eigen middelen beschikt. Per saldo zal het voorstel van DNB dan ook tot een wezenlijke vraaguitval leiden, omdat financiering niet meer mogelijk is.

Verliesdeclaraties
Tegelijkertijd is er echter wel sprake van verhoogde risico's voor kopers die een hypotheek zijn aangegaan die hoger ligt dan de waarde van de woning:
Waarde van de woningPercentage garantiesPercentage verliezenAandeel in totaal verlies
Tot 90% waarde woning+/- 29%+/- 3%1%
90% - 100% waarde woning+/- 14%+/- 6%7%
100% - 105% waarde woning+/- 18,5%+/- 7,5%6%
105% - 110% waarde woning+/- 30%+/- 37,5%37%
Meer dan 110% waarde woning+/- 7,5%+/- 45%49%
99% van de totale schades wordt dus veroorzaakt door hypotheken hoger dan 90% van de waarde van de woning. En bijna de helft van de totale schade door hypotheken hoger dan 110% van de waarde van de woning. Dit, ondanks dat slechts 7,5% van de verstrekte garanties binnen deze categorie valt. Dit wordt verklaard doordat de schade per verliesdeclaratie binnen deze categorie het hoogst is als de woning gedwongen verkocht moet worden.

Conclusie
De conclusie die hieruit door NHG getrokken wordt, is dat er een groot spanningsveld is tussen risicobeperking en de bevordering van het eigenwoning bezit. De schades tonen aan dat de hoogste risico's liggen bij hypotheken hoger dan de waarde van de woning, maar beperken kan er wel toe leiden dat vooral voor veel starters de eigen woning dan niet meer verkrijgbaar zal zijn.

Toekomst NHG: hoe denkt u erover?
Wij achten de kans groot dat de opzet van NHG in de komende jaren ook zal veranderen. Uit bovenstaande cijfers blijkt de vangnetregeling bij hypotheken onder 90% van de marktwaarde vrijwel overbodig is. Wellicht wordt NHG wel hervormd tot een vangnetregeling die de hoge risico's die startende kopers lopen op te vangen, totdat door tussentijdse aflossingen de hypotheek niet meer dan 90% van de marktwaarde bedraagt. Of wordt de borgtochtprovisie wel afhankelijk gemaakt van het risico? Wij horen graag hoe u erover denkt. U kunt uw mening hieronder kwijt.
Aangemaakt door Willem 33 op 21-01-2012 12:22
Het is goed om te analyseren en risico's te beperken. Laten we er voor hoeden door te slaan in het conservatieve. Een beperking tot 90% is op zich inderdaad beter. Echter t.o.v. van de mensen die, aangemoedigd door overheid en banken, in de afgelopen decennia een top-hypotheek hebben afgesloten niet eerlijk.
Al deze goed bedoelde aanpassingen hebben slechts 1 resultaat; een versnelde instorting van de huizenmarkt. Als de banken slim zijn verlagen ze de hypotheekrente voor lopende contracten zodat de hypotheekbezitter meer kan aflossen. Starters zouden er verstandig aan doen nu eerst te huren of goed te onderhandelen (bijv. verkoper op laten draaien voor waarde-daling risico middels een flex-deal).
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door TP op 20-01-2012 15:16
Ik stel voor om alle hypotheken onder de 5 ton onder NHG te laten vallen waarbij 25% van de waarde van de woning lineair wordt afgelost binnen 30 jaar. Of 50% via een annuiteitenhypotheek. De afdracht voor NHG moet een jaarlijkse afdracht worden die afhankelijk is van de hypotheekvorm. Voor aflossingsvrije hypotheken geldt een afdracht van 5 tienden. Voor spaarhypotheken of bankspaarhypotheken een afdracht van 3 tienden. Voor annuiteitenhypotheken en lineaire hypotheken een afdracht van 1 tiende. Door de jaarlijkse afdracht ontstaat er een enorme pot geld waar eventuele probleemsituaties uit gefinancierd kunnen worden. Gemiddeld is NHG volgens mij 7 tiende voordeliger ten opzichte van een tophypotheek, dus dan kan er wel een deel vanaf. Door de afdracht af te laten hangen van de hypotheekvorm, worden mensen gestimuleerd om een vorm te kiezen waarbij direct afgelost wordt. Dan is een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek ook niet meer nodig. Mensen met een lening (studieschulden daargelaten) kunnen geen NHG krijgen. Laat ze eerst maar die lening aflossen voordat ze een huis kopen.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Hans op 20-01-2012 18:20
In de basis kan ik me hier wel in vinden. Mensen moeten meer aflossen. Dat deels verplicht stellen lijkt me prima. Gebeurt nu eigenlijk ook al. Het ook nog promoten door rentevoordeel te geven op annuiteitenhypotheken en lineaire hypotheken lijkt me ook prima. Nog eenvoudiger is het simpelweg verbieden van hypotheekvormen waarbij naast de hypotheek afgelost wordt. Dus 2 keuzen: aflossingsvrij en aflossen. Als je aflossen dan aantrekkelijk maakt (of aflossingsvrij minder aantrekkelijk) ziet het er over 10 jaar al heel anders uit. Ik zou echter de NHG grens verlagen tot 3 ton. En dezelfde eisen ook laten gelden voor niet NHG hypotheken.

Maar als ik de proefballonnetjes van de verschillende instanties bekijk, zal het ingrijpen wel een stapje verder gaan.
Reageer op deze reactie
1

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarArgenta1,20 %
5 jaarArgenta1,40 %
10 jaarABN AMRO1,58 %
15 jaarAllianz2,14 %
20 jaarAllianz2,30 %
Vergelijk alle hypotheekrentes

Persoonlijke lening

(rentecontrole: 26-6-2017)

5.000Directa6,00 %
10.000Findio5,10 %
15.000Freo4,40 %
25.000DEFAM4,10 %
50.000DEFAM4,10 %
Volledig overzicht persoonlijke lening