DNB wil eigen woning net zo belasten als sparen en beleggen. Geen goed plan!
Op 8 januari kon u op deze website al lezen over het plan van De Nederlandsche Bank (DNB) om de eigen woning fiscaal gezien over te hevelen van box 1 naar box 3. Wat mij betreft heeft DNB niet goed naar de gevolgen van deze maatregel gekeken en kan het plan gelijk de prullenbank in.
Verschil tussen kopen en huren moet kleiner
DNB is van mening dat het verschil tussen “kopen” en “huren” te groot is. In 2009 waren de huurders nog goedkoper uit dan de huizenbezitters. Sinds 2015 is het omgekeerde van toepassing. Dat huizenbezitters nu goedkoper uit zijn heeft te maken met de lage hypotheekrente. DNB lijkt echter te vergeten dat de huizenprijzen flink zijn gestegen. Dat betekent natuurlijk automatisch dat voor dezelfde woning nu meer betaald moet worden en een hogere hypotheek moet worden afgesloten.
Even een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Jaar 2016 | Jaar 2021 |
---|---|
Koopprijs woning: 200.000 euro | Koopprijs woning: 270.000 euro |
Hypotheekrente: 3,00% | Hypotheekrente: 1,30% |
Bruto maandlast: 843 euro | Bruto maandlast: 904 euro |
Reken zelf maar mee: wie in 2016 een annuïteiten hypotheek afsloot van 200.000 euro met een hypotheekrente van 3%, betaalt bruto 843 euro per maand. Bij een prijsstijging van 35% in 5 jaar (de prijsstijging zal in werkelijkheid nog groter zijn) is de bruto maandlast bij een annuïteiten hypotheek van 270.000 euro (rente 1,3%) 904 euro.
In dit voorbeeld is de huizenbezitter die in 2021 koopt zelfs duurder uit dan de huizenbezitter in 2016. Helaas heeft DNB hier niet naar gekeken.
Kopen voor de verhuur
DNB kan beter eens goed kijken welke personen koopwoningen opkopen en deze dan verhuren. Zij zullen er dan achter komen dat in verschillende regio’s 1 op de 3 koopwoningen wordt opgekocht door “derden” om deze te verhuren. Vaak kopen beleggers de woningen zonder ontbindende voorwaarden op. Er wordt dan ook regelmatig (deels) contant afgerekend.
Ook is er een steeds grotere groep doorstromers die wel een andere koopwoning kopen, maar hun eigen woning niet verkopen. De woning wordt dan “oneigenlijk” verhuurd. Ik bedoel hiermee dat op de verhuurde woning nog een lopende hypotheek zit en er geen toestemming is gegeven door de bank om de woning te verhuren. Als alle oneigenlijk verhuurde woningen weer op de markt komen dan zullen de huizenprijzen veel minder stijgen.
Afbouwen renteaftrek? Meer aflossingsvrije hypotheken
Tot slot merk ik nog op dat DNB groot voorstander is van het aflossen van hypotheekschulden. Door de fiscaliteit (hypotheekrenteaftrek) te beperken voor huizenbezitters, zullen deze huizenbezitters sneller een aflossingsvrije hypotheek gaan afsluiten.
Zo zie je maar weer dat DNB iets voorstelt, maar niet goed heeft gekeken wat de gevolgen gaan worden. Het voorstel van DNB kan dan wat mij betreft ook direct de prullenbak in.
3 reacties
Reactie op: Annoniem van maandag januari 18, 2021 21:31
Ik ben het deels met je eens. Ik snap ook niet waarom de hypotheeklasten inclusief aflossing vaak terugkomen in de kosten vergelijkingen. Aflossing zijn geen woonlasten: dat is een vorm van vermogensopbouw. Als je puur kijkt naar de woonlasten zelf, dan is kopen echt heel aantrekkelijk. Ook op deze prijzen. En daar profiteert de nederlandse economie volop van. Overwaarde geeft vertrouwen en zorgt dat mensen meer spenden. En het stimuleren van de huizenbezitter gebeurt al bijna niet meer. Ik denk dat de gemiddelde Nederlander over de looptijd van de hypotheek nog nauwelijks belastingvoordeel heeft. Op deze rentes in ieder geval. De hypotheekrenteaftrek is minimaal en wordt vaak voor een groot deel tenietgedaan door het eigenwoning forfait. Dus wat mij betreft schaffen ze beiden af. Lekker overzichtelijk.
Reactie op: Ron van Os van dinsdag januari 19, 2021 10:25
Normale rente –> geen noodzaak meer tot ‘jagen op rendement’ via woningmarkt + beter risicoperceptie bij koper + ‘dwang” tot aflossen en daarmee vermogensopbouw voor starters (“je wilt toch geen 5% per jaar blijven betalen op je hypo?”) = beter voor iedereen.
Reactie op: Fons van maandag januari 18, 2021 22:54
En Als met capital gains tax gaat heffen gaat de belastingdienst je dan ook terug betalen als de huizen weer onder water komen te staan. Krijgen we dan ook een Capital loss tax return. Nee natuurlijk niet. Dus het is weer behoorlijk eenzijdig. Soms groeit je vermogen, soms daalt het. We betalen loonbelasting, belasting over alles wat we kopen (ja zelfs 21 procent over iets basaal als Energie) en als we dood gaan betaal je ook weer erfbelasting. Moeten we dan ook nog tussendoor belasting betalen over sparen, winst op je huis etc etc. Nee Nederland moet even ophouden met graaien. en oh ja. Tegenwoordig is huren gelijk aan hypotheek. Dus pand 3 ton kost je 1300 euro aan hypotheek en zou dus ook minstens 1300 aan huur moeten kosten want de verhuurder betaald ook nog de vermogensbelasting WOZ, VVE kosten etc. Maar nee Hugo de Jonge wil er een max huur van 800 euro op zetten. Euh nou geen investeerder die deze markt nog wil voorzien van betaalbare huizen. ….. mijn mening