English version - international interest rates

Erfpacht en de hypotheek maandlasten berekening

Een veel voorkomende financiŽle verplichting die grote invloed kan hebben op de netto maandlasten van uw hypotheek, is erfpacht. Bij stap 3 van het stappenplan - het verrekenen van alimentatie en erfpacht - gaan we kort in op de invloed die erfpacht kan hebben op de (maandlasten van een) hypotheek. Op deze pagina gaan we er uitgebreid op in.

Bereken direct uw maandlasten

Wat is erfpacht?

Op het moment dat u een huis gaat kopen, geldt in de meeste gevallen dat u zowel eigenaar wordt van het huis als van de grond waar het huis op staat. Bij erfpacht is dat echter niet het geval: dan heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen. Het lijkt het meest op een situatie waarbij u de grond onder uw woning huurt. Wanneer u maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de verpachter (= de verhuurder van de grond) betaalt, dan heet dit de (erfpachts)canon. Deze erfpachtscanon is meestal fiscaal aftrekbaar en is daarom van invloed bij het berekenen van de netto maandlasten van uw hypotheek.

Vormen van erfpacht

Er zijn 3 vormen van erfpacht; hieronder worden deze vormen beschreven:

Erfpacht met een periodieke canon

Erfpacht met een periodieke canon lijkt het meest op een huursituatie. Hierbij betaalt u periodiek (meestal maandelijks of jaarlijks) een bedrag aan de verpachter, het canon geheten. De vergoeding die u jaarlijks betaalt staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kan de erfpacht zomaar ineens fors stijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Een bijkomend voordeel is dan gelukkig wel dat de erfpachtcanon in deze situatie in de meeste gevallen fiscaal aktrekbaar is.

Tijdelijke afkoop van de erfpacht

Onder een tijdelijke afkoop van de erfpacht verstaan wij een situatie waarbij de erfpacht voor een vooraf vastgestelde periode is afgekocht. Dit gebeurt bijvoorbeeld vaak bij nieuwbouwprojecten. Om verhogingen te voorkomen wordt dan de erfpachtcanon voor een langere periode afgekocht, bijvoorbeeld 75 of 100 jaar. De afkoop van erfpacht is niet aftrekbaar. Indien u hiervoor echter een lening aangaat, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar.

Eeuwigdurende afkoop van de erfpacht

Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht wordt bij de aankoop van de woning eenmalig een bedrag betaald om het erfpacht af te kopen. Dit houdt in dat je als eigenaar van de woning of het appartementsrecht nooit werkelijk eigenaar zult worden van de grond, maar dat de eigenaar van de grond geen periodieke canon in rekening zal brengen. Is de erfpacht voor eeuwig afgekocht, dan is er vrijwel geen verschil met een woning op eigen grond (ook niet in verkoopprijs).

Erfpacht en hypotheek maandlasten

Bij het berekenen van de maandlasten van uw hypotheek, kan erfpacht dus als maandelijks terugkerende of toekomstige verplichting een rol van betekenis spelen. Op het moment dat er sprake is van erfpacht waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zijn er goed beschouwd geen terugkerende of toekomstige verplichtingen. Erfpacht heeft dan dus geen invloed op uw maandlasten of de netto maandlasten van uw hypotheek. Bij tijdelijke afkoop van de erfpacht geldt dat het afhangt van de periode van afkoop en dient u rekening met eventuele toekomstige verplichtingen vanaf de einddatum van de afkoopperiode. Bij erfpacht situaties waarbij sprake is van een periodiek te betalen canon, speelt erfpacht direct een rol in de hypotheek maandlasten berekening.

Ook erfpacht met een periodieke canon is een voorbeeld van een aftrekpost welke het belastbaar inkomen kan beÔnvloeden en waardoor de te betalen inkomstenbelasting uiteindelijk lager wordt dan de inkomstenbelasting die door werkgevers ingehouden en afgedragen wordt aan de belastingdienst.

Voorbeeld erfpacht

Jan werkt Fulltime bij een werkgever en verdient hierbij een inkomen van € 35.000. Hij betaalt per jaar een aftrekbare erfpachtcanon van € 5.000. Per saldo heeft Jan dus een belastbaar inkomen van € 30.000. Hierover dient hij inkomstenbelasting te betalen. Zijn werkgever heeft echter inkomstenbelasting ingehouden en afgedragen aan de Belastingdienst op basis van een inkomen van € 35.000. Voor dat deel van zijn inkomen waarover zijn werkgever inkomstenbelasting in IB schijf 3 heeft betaald, krijgt hij het bijbehorende percentage terug over de aftrekbare erfpacht. Over het restant van de aftrekbare erfpacht krijgt hij een percentage terug gelijk aan de betaalde inkomstenbelasting in IB schijf 2.

Wanneer u erfpacht betaalt, kan het voorkomen dat u door deze aftrekpost reeds de betaalde inkomstenbelasting in een hogere IB schijf heeft verbruikt. Daardoor krijgt u over de aftrekbare hypotheekrente een lager percentage terug dan wanneer u geen erfpacht als aftrekpost zou hebben.

Voorbeeld invloed erfpacht op aftrekbare hypotheekrente

Joost werkt Fulltime bij een werkgever en verdient hierbij een inkomen van € 35000. Hij betaalt per jaar € 5.000 aftrekbare erfpacht. Per saldo heeft Joost dus een belastbaar inkomen van € 30.000. Omdat hij door de erfpacht reeds alle betaalde inkomstenbelasting in IB schijf 3 heeft betaald, valt de aftrekbare hypotheekrente in IB schijf 2 en eventueel IB schijf 1. Wanneer Joost geen erfpacht zou betalen, zou de aftrekbare hypotheekrente nog voor een deel in IB schijf 3 vallen en zou hij een hoger percentage terug ontvangen dan in het geval hij wel erfpacht zou betalen.

Ook bij erfpacht kan bij 2 eigenaars van een eigen woning en 2 inkomens de hypotheekrenteaftrek naar eigen inzicht verrekend worden op de te betalen inkomstenbelasting van beide inkomens. Wanneer de ene partner bijvoorbeeld erfpacht betaalt, kan het raadzaam zijn om de hypotheekrenteaftrek te verrekenen op de te betalen inkomstenbelasting van de partner.

Voorbeeld fiscaal optimaliseren hypotheekrenteaftrek en erfpacht

Koos en Janny werken allebei Fulltime bij een werkgever. Koos ontvangt een fors hoger salaris dan Janny, namelijk € 80.000 respectievelijk € 30.000. Ze betalen jaarlijks een aftrekbare erfpachtcanon van € 5.000 en een aftrekbare hypotheekrente van € 10.000. Omdat Jan voor een flink bedrag inkomstenbelasting in de hoogste belastingschijf (IB schijf 4) betaalt, zal hij bij het verreken van de aftrekposten ook het hoogste percentage terug ontvangen. Daarom maken Koos en Janny beide aftrekposten aftrekbaar op het inkomen van Koos.

Voor het berekenen van de hypotheek maandlasten inclusief erfpacht, klik hier.

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarObvion1,00 %
5 jaarLloyds Bank1,20 %
10 jaarLloyds Bank1,70 %
15 jaarAllianz2,04 %
20 jaarAllianz2,22 %
Vergelijk alle hypotheekrentes