Hypotheekrenteaftrek deels kwijt na schenking?
Wettelijke schenkingsvrijstelling kan leiden tot fiscale problemen
Voor starters op de huizenmarkt wordt het kopen van een huis steeds moeilijker. Het is logisch dat ouders hun kinderen graag een handje helpen. Een schenking is daar een mogelijkheid toe. Over een schenking kan belasting verschuldigd zijn, maar schenkingsbedragen zijn vrijgesteld als zij onder een bepaald bedrag blijven en voor een bepaald doel worden gebruikt. De maximale schenkingsvrijstelling voor het kopen van een huis is in 2018 € 100.800.
Schenking kan tot fiscale problemen leiden
Ik adviseer u even om uw stoel vast te houden. Ik ga namelijk beweren dat de schenkingsvrijstelling (via de wettelijke regeling) bij het kopen van een huis er voor kan zorgen dat een gedeelte van het hypotheekbedrag niet fiscaal aftrekbaar is. Ik zal dit aantonen door middel van 2 starters die als samenwonenden voor het eerst een woning gaan kopen. Hierbij merk ik op dat vanwege de complexiteit ik wat hulplijnen heb gebruikt van fiscale experts. Paul Muskens is een expert die mij heeft geholpen.
- A en B zijn starters en kopen samen een woning voor € 200.000.
- De kosten koper bedragen € 10.000.
- De benodigde hypotheek komt daarmee uit op € 210.000.
- A krijgt een schenking van € 50.000 ten behoeve van de aankoop van het huis. De benodigde hypotheek komt dankzij de schenking uit op € 160.000.
- De gekozen hypotheekvorm is een annuïteitenhypotheek.
Ik zie u al denken en antwoorden: dit is een simpel rekenvoorbeeld. A en B zijn beiden voor 50% eigenaar van de woning waardoor ieder een annuïteitenhypotheek heeft van € 80.000. Over deze hypotheek hebben zij allebei 30 jaar hypotheekrenteaftrek. Helaas is dit volgens mij niet waar. De uitwerking is als volgt via de wettelijke regeling:
- A heeft een annuïteitenhypotheek € 80.000 met een looptijd van 30 jaar.
- A heeft 30 jaar renteaftrek voor € 55.000.
- A heeft een box 3 schuld van € 25.000.
- A heeft een vergoedingsrecht op B van € 25.000 omdat hij haar deel van de eigen woning financiert.
- B heeft een annuïteitenhypotheek € 80.000 met een looptijd van 30 jaar.
- B heeft 30 jaar renteaftrek voor € 80.000.
- B heeft een schuld aan A van € 25.000.
Toelichting:
A heeft voor de aankoop van de woning € 105.000 nodig (50% van € 210.000). Dit bedrag financiert hij deels met de schenking van € 50.000 van zijn ouders. Zijn Eigen Woning Schuld bedraagt hiermee maximaal € 55.000. Volgens de wettelijke berekening heeft A een hypotheek van € 80.000. Dit betekent dat A voor een bedrag van € 80.000 – € 55.000 = € 25.000 geen renteaftrek heeft.
B verwerft de andere helft van de woning ook voor € 105.000. B heeft ook een hypotheek van € 80.000. Het restbedrag van € 25.000 wordt gefinancierd door A (50% van zijn schenking). Volgens de berekening van de wettelijke regeling hebben A en B dus geen renteaftrek over € 160.000, maar slechts over € 135.000. 50% van het schenkingsbedrag van A wordt als box 3 schuld gezien (en daar krijg je geen renteaftrek over).
Oplossing voor dit probleem?
De vraag is nu of er een oplossing is om toch over het gehele hypotheekbedrag renteaftrek te kunnen genieten. Deze oplossing is er. Ik kom hier later nog op terug in een volgende blog. U bent in ieder geval gewaarschuwd als u met een schenking een huis gaat kopen met uw partner.
