Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
huizenmarkt huis kopen
Gepubliceerd op: 2-11-2018 om 10:54

Schreef ik eerder deze week nog positief over een AD-stuk... ze publiceren er helaas ook stukken die totaal geen toegevoegde waarde hebben. Zo schreef het AD in een artikel dat een aankopende makelaar onmisbaar is voor het kopen van een droomhuis. Vooral dit laatste woord “droomhuis” zegt al voldoende.

Aankopende makelaar onmisbaar?

Wie het artikel leest zal concluderen dat iedere huizenzoeker een aankopende makelaar in de hand moet nemen. Ik heb een paar zinnen uit het artikel genomen:

Gemiddeld wordt al na veertig dagen een ‘verkocht’-sticker over het ‘te koop’-bord in de tuin geplakt. Dat maakt het lastig je droomhuis te vinden. Zeker als je voor het eerst een woning koopt, kom je er moeilijk tussen. Daarom is het slim om hulp in te schakelen van iemand die de markt als geen ander kent. Eentje die er is om alleen joúw belangen te behartigen: een NVM-aankoopmakelaar. 

Met bovenstaande tekst maakt de NVM zich echt belachelijk. Ik weet uit ervaring dat de meeste makelaars eerst aan hun eigen verdiensten denken en dan pas aan hun klanten.

Onderlinge afspraken tussen makelaars

Bovendien moet de NVM juist optreden tegen hun makelaars die onderling afspraken maken. In veel steden kan iemand pas een woning kopen als deze een aankoopmakelaar in de hand heeft genomen. Dit noemen we elkaar geld toe stoppen. Het gaat hier soms om een paar duizend euro die een koper moet betalen. Dit zijn praktijken die per direct verboden moeten worden.

Alleen: hoe weet je of de vraagprijs niet te hoog is? We weten allemaal dat liefde blind maakt. Bijvoorbeeld voor gebreken, al dan niet verborgen. Kun je als aankopende partij de verkoper daarop aanspreken? Dat zijn risico’s die je als leek niet herkent. Een NVM-aankoopmakelaar kent ze wel. Dat voorkomt nare verrassingen achteraf.

Met bovenstaande tekst wordt bedoeld dat makelaars alle gebreken van een woning precies in kaart kunnen brengen. En als de gebreken worden geconstateerd dat zij hun klant gaan helpen met een schadevergoeding.

Constatering gebreken door makelaar? 

Ik heb nog een paar blauwe plekken overgehouden toen ik deze tekst las omdat ik van mijn stoel ben afgevallen. Een taxateur / makelaar zal (bijna) nooit de gebreken constateren van een woning. En als deze worden geconstateerd dan zal deze niet voor zijn klant opkomen. Dit laatste kost tijd en het levert niets op. Ik weet dit uit de praktijk. Een bouwkundige expert is (meestal) wel een toegevoegde waarde. Deze bekijkt de woning veel beter en zal in zijn rapport wel de gebreken noteren. Dit gebeurt vóór de aankoop waardoor de koper alsnog de koop ongedaan kan maken.

Factuur aankopende makelaar

Bovendien kun je alles van a tot z door je NVM-aankoopmakelaar laten regelen, maar ook kiezen voor een aantal deeldiensten. Zo betaal je alleen voor wat je echt nodig hebt.

Waarom klagen kopers altijd bij mij over de factuur van een aankopende makelaar. In veel gevallen is deze (veel) hoger dan mijn factuur voor het adviseren en verzorgen van de hypotheek. Ik reken voor een starter 2.000 euro en voor een doorstromer 2.500 euro. Hoe is het mogelijk dat een makelaar voor een aankoop van een woning meer dan dit in rekening brengt?

Makelaars moeten aan de zorgplicht!

Ik herhaal nogmaals wat ik al diverse keren heb geschreven. Het wordt tijd dat makelaars onder de zorgplicht gaan vallen. De NVM en andere organisaties doen hun werk niet goed. Zij zorgen er wel voor dat er steeds meer klachten gaan komen over makelaars en taxateurs.

Aangemaakt door Henk Valk op 15-11-2018 09:40

Beste Jos, wat verdrietig bericht! Jij begeleid mensen zonder twijfel op een vakkundige wijze door een financieringstraject, dat kunnen ze ook zelf, gelukkig hebben ze de keuze. Makelaars begeleiden mensen door een aankooptraject, ook deze mensen kunnen dat gewoon zelf doen, ook zij hebben de keuze. Laten blij zijn met deze keuzevrijheid! Beste Jos, stop met vuil spuwen op een branche waar je (zeer duidelijk) geen verstand van hebt, schoenmaker blijf bij je leest!

Aangemaakt door Jos Koets op 15-11-2018 11:11

Beste Henk, Bedankt voor je reactie. Vuil spuwen zijn niet het juiste woorden. Ik geef gewoon mijn mening. Sommige lezers zijn het mij eens en andere weer niet. Zo hoort dat ook. Gr. Jos

Aangemaakt door Rob op 15-11-2018 11:55

Henk, ik ben het wel deels met je eens. Ik ben zelf al meerdere malen in mijn leven geholpen door een makelaar bij het verkopen van mijn huis. Bij de aankoop heb ik soms wel en soms geen gebruik gemaakt van een makelaar. Eigenlijk vind ik het niet nodig, maar zoals Jos in zijn blog aangeeft, kwam ik er zonder aankoopmakelaar gewoon niet tussen. En alhoewel ik best begrijp dat makelaars elkaar de bal toespelen, vind ik dit echt een slechte zaak. Je geeft aan dat mensen de keuze hebben tussen wel of geen makelaar. In veel steden is dat op dit moment echter een keuze tussen wel of geen kans op een woning. @ Jos: Ik vind dat Henk wel gelijk heeft dat je wel erg negatief bent over de makelaar. Net als bij hypotheekadviseurs heb je goede en slechte. Ik ben een aantal keren perfect en heel prettig geholpen door een makelaar. Dat ze eerst aan hun eigen verdiensten denken en dan pas aan de klant herken ik dan ook totaal niet. Een beetje meer nuance in je berichtgeving kan geen kwaad.

Aangemaakt door Hans van Waardenburg, gepensioneerd makelaar op 05-11-2018 10:25

Mijn ervaring is dat je hetzelfde meemaakt met financiële adviseurs.

Aangemaakt door Jos Koets op 05-11-2018 11:12

Er zijn zeker nog tal van hyp.adviseurs die hun werk niet goed doen. Maar vergeet niet dat hypotheekadviseurs onder toezicht staan van de AFM met betrekking tot hun zorgplicht. Zij kunnen dus aangepakt worden. Makelaars hoeven niet aan hun zorgplicht te voldoen. Zij kunnen dus doen wat zij willen.

Aangemaakt door Bas op 05-11-2018 20:16

Hoe kom je erbij dat een makelaar niet hoeft te voldoen aan zijn/haar zorgplicht? Dit is naast regelgeving van de NVM ook talloze keren uitgesproken door een rechtbank. Kijk de jurisprudentie er maar op na...

Aangemaakt door Jos Koets op 05-11-2018 21:13

Reactie voor Bas. De zorgplicht waaraan hypotheekadviseurs moeten voldoen is veel zwaarder dan voor makelaars (die geen zorgplicht hebben). Zij hoeven zich niet te verantwoorden voor hun facturen en werkwijze dit in tegenstelling tot de adviseurs. Die moeten ook een klantdossier aanbrengen waarin staat waarom een klant voor die hypotheek heeft gekozen met daarbij de ins en outs. Je kan uitspraken door de rechtbank dus niet vergelijken met zorgplicht die streng wordt gecontroleerd door de AFM. Niet voor niets is de AFM ook voorstander om een zorgplicht in te voeren voor de makelaars. Echter de brancheorganisaties werken nog niet mee.

Aangemaakt door Tjeerd op 04-11-2018 15:43

Beste Jos, adviseer gewoon geen aankoop makelaar, eerlijk is eerlijk, dat hebben de verkoop makelaars het liefst. Trouwens waar we nog gekker op zijn is hypotheekadviseurs die bieden voor hun klant! Dan weten we zeker dat we de deal doen voor een flink hoger bedrag (onafhankelijk??). Succes

Aangemaakt door Jeroen op 02-11-2018 11:57

De makelaarsbranche is een van de meest overbodige die er bestaat. Omdat mensen vaak maar enkele keren een huis kopen worden ze bang gemaakt door tig risico's en daar speelt deze branche handig op in. Ik heb zelf nooit een aankoopmakelaar gehad omdat ik dit destijds al overbodig vond maar het is de nieuwe 'woekerpolis' lijkt het.

Aangemaakt door Tjeerd op 04-11-2018 15:49

Dat vind ik nou ook, geen makelaars meer, geen financieel adviseurs, maak tegenwoordig ook mijn schoenen zelf, de kapper is ook totaal overbodig, leer mijn kinderen alles zelf dus de scholen kunnen ook weg. En als ik iets heb aan mijn lijf dan zoek ik het gewoon op internet op!!! Wat doe jij eigenlijk voor werk Jeroen?

Aangemaakt door Bob op 05-11-2018 08:53

Nou Tjeerd, jij bent makelaar, dat is wel duidelijk! Het gaat er niet om dat je alles zelf wilt doen maar dat je die keuze hebt. Ik weet uit ervaring dat zoals hier ook staat het erg moeilijk is om een gewild huis te kopen als je geen aankoop makelaar ingeschakeld hebt. De makelaars brengen gewoon eerst elkaar op de hoogte van wat er op de markt komt. En pas later komt het op funda. En dan is het vaak al verkocht. Nou wil ik best hulp bij de aankoop. En wil daar ook voor betalen. Maar ik vind die hulp belachelijk duur. In onze regio en bij woningen waar wij naar kijken praat je zo over 3000 euro. Zonder taxatie. En nog geen bouwkundig rapport. Ik krijg er een slecht gevoel van.

Aangemaakt door Jeroen op 06-11-2018 11:41

Ik betaal alleen voor zaken die waarde toevoegen. Dat doet een schoenmaker en leraren bijvoorbeeld. De meeste makelaars voegen alleen waarde toe voor zichzelf

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.