Makelaar bij verborgen gebreken en onderzoeksplicht
NVM prijst aankoopmakelaar aan voor onderzoek gebreken?
Weer een artikel van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in het AD: Is je droomhuis wel echt een droomhuis?. Het ziet er naar uit dat de NVM een reclame actie is begonnen via het AD. Ik begrijp deze actie niet helemaal. Het gaat toch goed met de makelaars? Waarom dan deze positieve artikelen over de NVM makelaars? Ik zou bijna gaan concluderen dat het slecht gaat met de NVM Makelaars. In het artikel worden de NVM makelaars weer geroemd om hun deskundigheid. Het gaat hier om een uitleg over de gebreken van een woning. Verkoper heeft een mededelingsplicht en koper een onderzoeksplicht. Dit klinkt altijd leuk, maar wat heeft een makelaar dan als toegevoegde waarde?
Verborgen gebreken - wie draait voor de kosten op?
Stel een verkoper heeft waterschade gehad en meldt dit niet aan de makelaar. Hoe komt de makelaar er nu achter dat er waterschade is geweest? Als de koper later (na het tekenen bij de notaris) waterschade krijgt en het blijkt dat er twee dakpannen niet goed liggen, wie is dan aansprakelijk?
Uit de praktijk kan ik u vertellen dat de verkoper en de makelaar allebei hun handen in onschuld wassen. Zij wisten van niets en dat moet (die dakpannen) ontstaan zijn nadat de woning is gekocht. Het afschuiven is dan begonnen en de koper mag zelf voor de kosten opdraaien.
Verantwoordelijkheid voor nader onderzoek bij gemelde gebreken
In het artikel vind ik onderstaande tekst “zeer slecht”:
Een voorbeeld. Er loopt een dikke scheur in de buitengevel achter de weelderig groene klimop waarmee het huis is begroeid. Alleen: die scheur is door die klimop niet te zien. De verkoper heeft de scheur wel gemeld bij het invullen van de vragenlijst. Hij heeft dus netjes voldaan aan de mededelingsplicht. Maar hoe ernstig die scheur is, dat weet de verkoper niet. Het zou zomaar kunnen dat de scheur is ontstaan als gevolg van een probleem met de fundering. Dat moet dan onderzocht worden. De scheur is voor de koper namelijk een aanwijzing voor een mogelijk probleem, en dus het startsein voor de onderzoeksplicht.
Een koper moet dus nu gaan onderzoeken wat de gevolgen kunnen zijn in de toekomst van de scheur in de buitengevel? Sorry: ik heb even hardop moeten lachen. Waar is nu de verkopende NVM makelaar gebleven? Deze heeft toch een toegevoegde waarde? Is het niet aan hem om de verkoper te attenderen om onderzoek te (laten) doen naar de gevolgen van de scheur in de toekomst? Je gaat toch geen woning verkopen aan iemand met de gedachte dat de toekomstige kopers flinke kosten moeten gaan maken. Persoonlijk zit ik zo niet in elkaar. Je verkoopt iets waar geen luchtje aan zit. In dit voorbeeld heeft juist een verkopend makelaar een toegevoegde waarde.
Oppassen met huizen die verkocht worden door een NVM makelaar!
De NVM schuift dus problemen die door de verkoper zijn gemeld aan een NVM makelaar door naar de koper. Ik zal wel weer “hard” overkomen, maar ik adviseer kopers heel goed op te passen als een woning wordt verkocht door een NVM makelaar. Deze verkoopt kennelijk woningen waarbij er gebreken zijn die niet verder zijn onderzocht door de verkoper en de verkopende NVM makelaar.
Misschien heeft u een andere mening, dan lees ik deze graag.
