Studieschuld verzwijgen = regels overtreden
Hypotheekadviseurs rekenen zonder studieschuld om klant binnen te halen
Een studieschuld zorgt voor een veel lagere maximale hypotheek. Daar gaat niet elke hypotheekadviseur even netjes mee om. Ze overtreden simpelweg de regels om klanten binnen te slepen.
Veel minder hypotheek door studieschuld
Vorige week kreeg ik een telefoontje van een collega met de vraag wat ik zou doen in zijn situatie. Het volgende is namelijk van toepassing. Zijn klant heeft een huis gekocht en heeft ook een studieschuld. Door de studieschuld niet mee te nemen in de berekening voor de maximale hypotheek is het mogelijk om de woning te kopen. Deze adviseur heeft terecht de studieschuld meegenomen in de berekening waardoor via flinke (legale) omwegen de hypotheek met veel moeite mogelijk is.
Studieschuld geen probleem voor hypotheek?
Hij kreeg echter een paar dagen later te horen van zijn klant dat deze naar een andere adviseur is gegaan. De reden: de hypotheek was geen probleem. De studieschuld hoefde namelijk niet meegenomen te worden daar de klant nog moest gaan aflossen. Dit laatste is natuurlijk onzin.
Adviseur overtreedt de regels
Op 27 januari 2016 schreef ik de blog Studieschuld truc. Hierin kon iedereen het antwoord lezen dat ik van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) had ontvangen via de mail:
Bij het bepalen van de maximale financieringslast voor het verkrijgen van een hypotheek, moeten alle financiële verplichtingen van de klant meegenomen worden (art 3. Tijdelijke Regeling hypothecair krediet). Ook een studieschuld is een financiële verplichting en telt dus mee. Dit geldt bij een hypotheek met én zonder NHG. Als er (tijdelijk) uitstel van het aflossen van de studieschuld is verkregen, moeten hypotheekaanbieders toch rekening houden met de studieschuld. Doen ze dat niet, dan overtreden ze wet- en regelgeving. Het niet meenemen van de studieschuld bij het afsluiten van een hypotheek kan in de toekomst problemen opleveren en is daarom niet in het belang van de consument.
Het bovenstaande is zeer duidelijk. Deze hypotheekadviseur overtreedt de regels.
Collega hypotheekadviseur verlinken?
De vraag is nu of een andere adviseur dit moet melden bij de AFM. Anders gezegd: moet iemand een ander verlinken. Dit zijn altijd hele moeilijke dingen. Door het niet te melden, zal deze adviseur dezelfde werkwijze blijven hanteren.
Bovendien zal de klant “zonder het te weten” positieve reclame maken voor deze adviseur. Op verjaardagen wordt meestal verteld bij wie de hypotheek is afgesloten. Ook bij deze klant is de kans groot dat dit een keer verteld gaat worden. Bovendien wordt dan ook nog even verteld dat de andere adviseur het “niet” kon regelen omdat die de studieschuld meenam. Kopers met studieschulden zullen dus naar deze adviseur gaan.
Om deze cirkel te doorbreken, zal deze adviseur dus op zijn vingers getikt moeten worden. Hij zal in de toekomst net als zijn collega’s de regels moeten volgen die zijn opgesteld. Er zit dus ook niet anders op dan dit te melden bij de AFM.
Restschuld bij gedwongen verkoop verhalen op adviseur
Wat zijn trouwens de gevolgen voor de klant? Deze komt pas in problemen als de hypotheeklasten niet door hem worden betaald. Bij een gedwongen verkoop met een restschuld zal de restschuld niet worden vergoed door NHG of de bank.
De klant zal de restschuld dan moeten gaan verhalen bij de hypotheekadviseur. Deze heeft wel een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, maar die zal geen dekking verlenen. De adviseur zal dus uit eigen zak alles moeten betalen.
Financieel probleem voor de klant
Ik hoef u niet te vertellen dat de kans zeer klein is dat er netjes betaald gaat worden. Natuurlijk is de kans klein dat iemand in financiële problemen komt. Echter de klant weet niet wat de gevolgen zijn als dit wél gebeurt.
