Hypotheekrente spaarhypotheek hoger... waarom dan?
Consumentenbond in actie tegen ING en Rabobank
De Consumentenbond komt in actie tegen de hoge opslagen die ING en Rabobank in rekening brengen voor spaarhypotheken. En terecht.
Mega opslag in hypotheekrente ING
Een paar maanden geleden schreven we er al over: Mega opslag in hypotheekrente bij ING. Dat ging over zowel aflossingsvrije hypotheken als spaarhypotheken, waarvoor ING een veel hogere rente rekent dan voor bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Dat valt voor de aflossingsvrije hypotheek misschien nog enigszins te verdedigen gezien het hogere risico bij niet-aflossen, maar voor de spaarhypotheek natuurlijk niet.
Spaarhypotheek meer risico?
Voor de Consumentenbond gaat het nu om de spaarhypotheek. Daarvan roept de ING dan ook dat het risico hoger is dan bij een annuïteitenhypotheek, en dat een hogere rente daarom gerechtvaardigd is. De bond noemt dat Klinkklare onzin, en wat mij betreft hebben ze helemaal gelijk.
Hoezo is het risico van een spaarhypotheek hoger dan bij een annuïteitenhypotheek? Er wordt een spaarkapitaal opgebouwd zonder risico (want de rente is gegarandeerd), waarmee de hypotheek aan het eind van de looptijd afgelost wordt. Tussentijds staat wel het volledige hypotheekbedrag open als schuld, maar er is ook een geblokkeerde spaarpot die steeds voller wordt. De waarde van de spaarpot kun je in mindering brengen op het hypotheekbedrag om de 'netto hypotheekschuld' te berekenen, die loopt tijdens de looptijd af naar nul. In het begin gaat de afname van die netto hypotheekschuld niet zo snel, later veel sneller. Net als bij een annuïteitenhypotheek dus.
Is hogere rente bij (bank)spaarhypotheek zo erg?
Nu kun je natuurlijk redeneren dat die hogere rente bij een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek niet zo erg hoeft te zijn. De rente die je betaalt over de hypotheekschuld is immers ook de rente die je krijgt over de spaarpot. De betaalde hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, de rente in de spaarpot binnen grenzen belastingvrij. Als je tegen het eind van de looptijd zit, met een hoog saldo in de spaarpot, kan een hogere rente zomaar gunstig uitpakken: dan kan de netto rente die bijgeschreven wordt in de spaarpot hoger zijn dan de netto rente die je betaalt over de hypotheek.
Vergelijk rentes voor de bankspaarhypotheek
Eensporig rentebeleid als argument
Het argument dat de bond bij de AFM neerlegt is dat deze renteverhoudingen niet voldoen aan de eis voor een eensporig rentebeleid. Ik ben er niet helemaal van overtuigd dat dit een steekhoudend argument is.
Wat is een eensporig rentebeleid bij hypotheken?
Bij mijn weten gaat dat eensporige rentebeleid erom dat een bank bestaande hypotheekklanten bij het aanbieden van een nieuwe rentevastperiode geen hogere rente mag aanbieden dan de hypotheekrente die nieuwe klanten krijgen. Vroeger mocht dat wel, en dat kon heel nadelig uitpakken voor de bestaande klanten. Nu mag het al een behoorlijke tijd niet meer, en kennelijk hoopt de Consumentenbond daarin een reden te vinden om ING en Rabo aan te pakken.
Rentebeleid is wel eensporig voor de spaarhypotheek
Dat ik twijfel aan de toepassing van dit argument komt doordat er wel één rente geldt voor de spaarhypotheek. Daarin is er geen verschil tussen bestaande en nieuwe klanten. Misschien denk je: een nieuwe spaarhypotheek afsluiten kan toch helemaal niet meer? Dat klopt - maar het overhevelen van een bestaande spaar- of bankspaarhypotheek naar een andere bank is wel mogelijk. Bewerkelijk, maar het kan. Dan is er dus wel een nieuwe klant. En die krijgt dan ook die opslag in de rente voor die spaarhypotheek, die is voor hem ook duurder dan wanneer hij kiest voor een annuïteitenhypotheek. Dus is er geen verschil in rente voor bestaande en nieuwe klanten, en daarmee lijkt me dat argument dus niet steekhoudend.
Maar goed, kennelijk denkt de Consumentenbond daar anders over - en wie weet de AFM ook wel? Ik snap de poging ook wel, want ik zou ook niet snel een ander juridisch argument kunnen verzinnen om hier iets tegen te doen. De banken zijn immers vrij om te bepalen welke hypotheekrente ze vragen, en nergens staat dat dit niet mag verschillen per hypotheekvorm.
Publiciteit heeft ook waarde
Misschien verwacht de bond ook helemaal niet echt dat de AFM hierin meegaat hoor. Het kan ook gewoon om de publiciteit gaan: een onderwerp dat je aankaart bij de AFM wordt misschien door media en publiek serieuzer genomen dan alleen maar melden dat je het niet eerlijk vindt? Als alle kranten er iets over opschrijven (en dat doen ze, zie ik aan de headlines) heeft dat natuurlijk ook al veel waarde. Wie weet passen de banken hun beleid alleen daardoor al aan?
