Boven de vraagprijs kopen
Kopen boven de vraagprijs levert vaak problemen op
In mijn blog Huizenmarkt op tilt stond een opsomming van "gekke situaties" die het gevolg zijn van de verhitte huizenmarkt. In deze blog ga ik in op het feit dat veel koopwoningen momenteel boven de vraagprijs worden gekocht.
Kopen boven de vraagprijs is niet altijd een probleem maar wel als kopers niet goed op de hoogte zijn wat de gevolgen kunnen zijn. Een hypotheekadviseur en een aankopende makelaar (maar ook verkopende makelaar) moeten een koper op de nadelen van kopen boven de vraagprijs wijzen. Dit voorkomt namelijk veel irritatie bij de koper en voorkomt dat de verkoper later krijgt te horen dat de koop niet doorgaat.
Eigen middelen nodig
Ik heb dan ook een zeer duidelijke boodschap naar mijn klanten toe die boven de vraag prijs willen bieden. Ik geef hun uitdrukkelijk aan dat zij het bedrag boven de vraagprijs uit eigen middelen moeten kunnen betalen. Indien zij dit bedrag niet beschikbaar hebben of niet kunnen aantonen (door bijv. bankafschriften te overhandigen) dan adviseer ik mijn klanten niet te gaan bieden. Mijn denkwijze is namelijk als volgt:
- Vraagprijs van een te koop staande woning 200.000 euro
- Klant biedt boven de vraagprijs en koopt de woning voor 220.000 euro
- Ik ga nu uit van een taxatiewaarde van 200.000 euro
- Klant moet nu buiten de kosten koper 20.000 euro extra inbrengen uit eigen middelen
Koopprijs hetzelfde als de taxatiewaarde?
Natuurlijk is mijn denkwijze dat de taxatiewaarde hetzelfde is als de vraagprijs kortzichtig. Het is heel goed mogelijk dat de taxateur (die nodig is voor de hypotheek) een hoger of lager bedrag taxeert. Ik weet echter uit de praktijk dat een lagere taxatiewaarde (bijna) niet voorkomt. Indien de waarde trouwens lager is (bijvoorbeeld 190.000 euro in mijn voorbeeld) dan kan de koper de koop alsnog ontbinden. Een hogere taxatiewaarde komt zeer regelmatig voor. Dit is dan vanuit mijn denkwijze een voordeel van de klant. Deze klant hoeft dan minder eigen middelen in te brengen als bijvoorbeeld de taxateur de waarde op 210.000 euro heeft getaxeerd.
Geen eigen geld? Boze klant...
In de praktijk gaan kopers er helaas vaak vanuit dat de koopprijs ook de taxatiewaarde van de gekochte woning is. Veel kopers zijn dan ook zeer geïrriteerd als de taxatiewaarde lager blijkt uit te vallen. Het komt vaak voor dat kopers vervolgens niet genoeg eigen middelen hebben om de woning dan te kunnen kopen. Zij gaan dan allerlei trucs uithalen om alsnog de benodigde eigen middelen aan te kunnen tonen. Een hypotheekadviseur die 100% de regeltjes volgt, moet dan zijn klant zeggen dat hij / zij de hypotheek niet kan krijgen. Gevolg: een boze klant en daar zit niemand op te wachten.
Goede uitleg door betrokken partijen
Als iedereen zeer duidelijk van te voren uitlegt aan een koper wat de gevolgen zijn als deze wil kopen boven de vraagprijs dat voorkomen we veel problemen. Niet alleen boze klanten, maar ook taxateurs en hypotheekadviseurs die dingen gaan doen, die volgens de regels niet mogen.
