Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
huizenmarkt hypotheken
Gepubliceerd op: 20-6-2019 om 09:11

De huizenmarkt is "hot" en dan gebeuren er "rare dingen". In deze blog ga ik in op 2 vervelende situaties die ik tegenwoordig regelmatig tegenkom. In beide gevallen speelt de verkopende makelaar een wat mij betreft bedenkelijke rol. Allereerst de ontwikkeling dat een overeengekomen koopprijs niet altijd definitief blijkt te zijn. En daarnaast zie ik steeds vaker dat onder druk door de kopers afgezien wordt van een bouwkundig rapport.

Is een mondeling overeengekomen prijs definitief?

Als een koper mondeling een prijs is overeengekomen met de verkoper of de verkopende makelaar volgt er nog onzekere periode. De overeengekomen koopprijs is namelijk pas definitief als de koopakte door beide partijen is getekend. Zelfs als de prijs die overeengekomen is boven de vraagprijs ligt, wat tegenwoordig vaak voorkomt. Als een koper dus snel zekerheid wil hebben dan moet de koopakte zo snel mogelijk getekend worden. Echter de koper is hierbij afhankelijk van de verkopende makelaar die de koopakte moet opstellen.

Tussen het moment van het mondeling overeenkomen van de koopprijs en het tekenen van de koopakte kan er dus nog van alles gebeuren. Het komt dan ook regelmatig voor dat kopers worden gebeld door de verkopende makelaar om alsnog een paar duizend euro meer te betalen dan de eerder overeengekomen koopprijs. Indien zij dit niet doen, dan zal de woning alsnog aan een andere koper worden verkocht.

Persoonlijk vind ik deze handelswijze niet netjes. Anders gezegd: het moet gewoon verboden worden. Als de koopprijs is overeengekomen dan moet dit direct definitief zijn. Dan kunnen er ook geen rare trucjes worden uitgehaald waarbij kopers de dupe zijn. Ik begrijp ook niet dat makelaarsorganisaties deze werkwijze nog accepteren van hun leden. Dit is vragen om een slechte naam.

Bouwkundig rapport

Een ander punt waar makelaarsorganisaties wat mij betreft eens goed naar moeten kijken, is het bouwkundig rapport. Tegenwoordig staat standaard in iedere koopakte dat de koper een bouwkundig rapport uitvoert. Indien een koper geen bouwkundig rapport laat opmaken dan wordt deze tekst doorgehaald. De tekst van het bouwkundig rapport blijft dus wel in de koopakte staan. Uit cijfers blijft dat 2 op de 3 kopers geen gebruik maken van een bouwkundig rapport. Dit percentage van 67% is natuurlijk hoog, maar daar is ook een reden voor. De verkoper beslist namelijk of de koper gebruik kan maken van het ontbinden van de koop als uit het bouwkundig rapport blijkt dat de kosten van achterstallig onderhoud (of andere bouwkundige zaken) hoger zijn dan een vooraf besproken bedrag.

Door het uitvoeren van een bouwkundig rapport en het opnemen van deze bepaling in het koopcontract wordt er dus een extra zekerheid voor kopers in het leven geroepen. Dat is ook wenselijk omdat een gemiddelde koper zelf geen expert is en geen idee heeft of er bouwkundige problemen zijn. Alleen hebben de kopers hier in de praktijk vaak niets over te zeggen. Dit is toch zeer vreemd en laat toch weer eens zien hoeveel “macht” de verkopers en de verkopende makelaars hebben. Makelaarsorganisaties kunnen ook hier ingrijpen en dit verbod vanuit de verkoper per heden teniet doen. Adviseer altijd aan kopers om een bouwkundig rapport te doen. Hierbij moeten aankopende en verkopende makelaars de kopers expliciet op wijzen. Laat desnoods een koper apart tekenen dat hij / zij geen bouwkundig rapport wil laten maken.

In ieder geval blijkt nog steeds dat er werk aan de winkel is. Zolang makelaarsorganisaties niet het voortouw nemen, zal er niets veranderen. De “slechte” naam die makelaars hebben opgebouwd zal dan ook niet verbeteren.

Aangemaakt door Dennis op 25-06-2019 11:38

In deze tijd waarbij het woningaanbod schaars is, heeft de verkoper het inderdaad meer voor het zeggen. In andere periodes is dat weer andersom. Maar dat een mondelinge overeenkomst niet bindend is en een schriftelijkheidsvereiste geldt, breekt de verkoper soms ook op. Door schaarste bieden aspirant-kopers vaker op meerdere woningen tegelijk en op het moment dat hun biedingen worden geaccepteerd, kopen zij uiteindelijk maar één woning. De verkoper heeft uit meerdere biedingen juist die koper gekozen en dan blijkt het geen doorgang te krijgen, waardoor de verkoper zijn verkoopproces weer opnieuw dient op te starten. Voorts laten aspirant-kopers zich (nog steeds) niet vaak ondersteunen door een aankopende makelaar; het is hen vaak te kostbaar. Dat geldt ook voor een bouwkundige inspectie; men staat op het punt het grootste goed aan te schaffen en beknibbelt op belangrijk te maken kosten. Het zou mooi zijn wanneer er een 'tussenovereenkomst' zou komen, waarbij partijen (wellicht online) direct de belangrijkste zaken vastleggen en (digitaal) ondertekenen en indien een van de partijen af wil wijken van de afspraken of zich bedenkt, er een boete geldt. Of dit juridisch sluitend kan worden gemaakt, weet ik niet, maar het zou frustraties kunnen voorkomen.

Aangemaakt door Job op 21-06-2019 13:42

Een mondelinge overeenkomst is toch een overeenkomst? Ik maak zelf nooit mee dat een makelaar alsnog gaat bellen als de deal al mondeling afgestemd is. Wat ik wel regelmatig heb gemerkt is dat in het proces zelf heel twijfelachtig gehandeld wordt door de verkopende makelaar. Ik heb al een paar keer meegemaakt dat hypotheekklanten van mij mee hebben gedaan aan een verkoop volgens inschrijving en dat dan nadat de inschrijving gesloten was er alsnog gebeld werd met een opmerking als: "jullie hadden niet het beste bod maar de verkopers gunnen het jullie veel meer dan die anderen. Dus als jullie nog eens wat extra bieden, is het huis van jullie". Dat kan echt niet..

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.