Te veel macht bij verkopende makelaars
Koper wordt vaak gedwongen om van rechten af te zien
De huizenmarkt is "hot" en dan gebeuren er "rare dingen". In deze blog ga ik in op 2 vervelende situaties die ik tegenwoordig regelmatig tegenkom. In beide gevallen speelt de verkopende makelaar een wat mij betreft bedenkelijke rol. Allereerst de ontwikkeling dat een overeengekomen koopprijs niet altijd definitief blijkt te zijn. En daarnaast zie ik steeds vaker dat onder druk door de kopers afgezien wordt van een bouwkundig rapport.
Is een mondeling overeengekomen prijs definitief?
Als een koper mondeling een prijs is overeengekomen met de verkoper of de verkopende makelaar volgt er nog onzekere periode. De overeengekomen koopprijs is namelijk pas definitief als de koopakte door beide partijen is getekend. Zelfs als de prijs die overeengekomen is boven de vraagprijs ligt, wat tegenwoordig vaak voorkomt. Als een koper dus snel zekerheid wil hebben dan moet de koopakte zo snel mogelijk getekend worden. Echter de koper is hierbij afhankelijk van de verkopende makelaar die de koopakte moet opstellen.
Tussen het moment van het mondeling overeenkomen van de koopprijs en het tekenen van de koopakte kan er dus nog van alles gebeuren. Het komt dan ook regelmatig voor dat kopers worden gebeld door de verkopende makelaar om alsnog een paar duizend euro meer te betalen dan de eerder overeengekomen koopprijs. Indien zij dit niet doen, dan zal de woning alsnog aan een andere koper worden verkocht.
Persoonlijk vind ik deze handelswijze niet netjes. Anders gezegd: het moet gewoon verboden worden. Als de koopprijs is overeengekomen dan moet dit direct definitief zijn. Dan kunnen er ook geen rare trucjes worden uitgehaald waarbij kopers de dupe zijn. Ik begrijp ook niet dat makelaarsorganisaties deze werkwijze nog accepteren van hun leden. Dit is vragen om een slechte naam.
Bouwkundig rapport
Een ander punt waar makelaarsorganisaties wat mij betreft eens goed naar moeten kijken, is het bouwkundig rapport. Tegenwoordig staat standaard in iedere koopakte dat de koper een bouwkundig rapport uitvoert. Indien een koper geen bouwkundig rapport laat opmaken dan wordt deze tekst doorgehaald. De tekst van het bouwkundig rapport blijft dus wel in de koopakte staan. Uit cijfers blijft dat 2 op de 3 kopers geen gebruik maken van een bouwkundig rapport. Dit percentage van 67% is natuurlijk hoog, maar daar is ook een reden voor. De verkoper beslist namelijk of de koper gebruik kan maken van het ontbinden van de koop als uit het bouwkundig rapport blijkt dat de kosten van achterstallig onderhoud (of andere bouwkundige zaken) hoger zijn dan een vooraf besproken bedrag.
Door het uitvoeren van een bouwkundig rapport en het opnemen van deze bepaling in het koopcontract wordt er dus een extra zekerheid voor kopers in het leven geroepen. Dat is ook wenselijk omdat een gemiddelde koper zelf geen expert is en geen idee heeft of er bouwkundige problemen zijn. Alleen hebben de kopers hier in de praktijk vaak niets over te zeggen. Dit is toch zeer vreemd en laat toch weer eens zien hoeveel “macht” de verkopers en de verkopende makelaars hebben. Makelaarsorganisaties kunnen ook hier ingrijpen en dit verbod vanuit de verkoper per heden teniet doen. Adviseer altijd aan kopers om een bouwkundig rapport te doen. Hierbij moeten aankopende en verkopende makelaars de kopers expliciet op wijzen. Laat desnoods een koper apart tekenen dat hij / zij geen bouwkundig rapport wil laten maken.
In ieder geval blijkt nog steeds dat er werk aan de winkel is. Zolang makelaarsorganisaties niet het voortouw nemen, zal er niets veranderen. De “slechte” naam die makelaars hebben opgebouwd zal dan ook niet verbeteren.
