Rentemiddeling: nieuwe regels gunstig?
Hypotheekrente omlaag brengen kan interessant zijn
Afgelopen maandag was het dan zover : de nieuwe regels rondom rentebemiddeling zijn ingegaan. We wisten al een tijdje dat het eraan kwam, maar nu moeten de banken er dan echt aan geloven. Ze mogen bij het middelen van rentes geen extra kosten, opslag of boetes meer rekenen. Fijn voor huizenbezitters - minder fijn voor de banken.
Rentemiddeling - wat is het ook alweer?
Stel - je hebt een aantal jaren geleden jouw hypotheek afgesloten tegen een rente die nog fors hoger lag dan nu. Toen was het een mooie rente van bijv 4%, maar vergeleken met de huidige hypotheekrente is dat gewoon echt hoog. Dus is het niet zo leuk om te zien dat je voor een nieuwe hypotheek nu 1,5 tot 2% aan rente betaalt, terwijl jij nog een aantal jaar die 4% moet blijven aftikken. Kun je daar wat aan doen? Ja, je huis verkopen en een ander huis kopen met een verse hypotheek. Dat gebeurt ook echt met de rente als één van de argumenten.
Nieuwe rente middelen met afgesproken rente
Rentemiddeling is het berekenen van een nieuwe hypotheekrente, waarbij jouw huidige hypotheekrente 'gemiddeld' wordt met een nieuw tarief. Dat kan alleen als je de rente dan langer vastlegt dan de rest van de periode waarvoor je die nu nog hebt vaststaan. In feite berekent de bank welke rente ze mislopen doordat jij die afspraak niet nakomt, die gemiste rente-inkomsten nemen ze mee in het bepalen van de nieuwe rente. Die ligt dan dus ergens tussen de huidige lage hypotheekrente en jouw hoge tarief.
Check de huidige hypotheekrentes
Alternatief: boeterente betalen
Een ander idee is het afkopen van je rente: nu een boete betalen om verder te gaan met een lagere hypotheekrente. Die boeterente is alleen vaak fors en niet iedereen heeft dat geld zomaar even liggen. Het is dan wel hypotheekrente die je betaalt - dus fiscaal aftrekbaar - maar je moet het volle bedrag wel even kunnen ophoesten.
Alternatief: hypotheek oversluiten naar een andere bank
Weer een ander idee: je hypotheek helemaal oversluiten naar een andere bank. Dan betaal je ook boeterente voor het afkopen van je lopende hypotheekrente maar kun je vrij kiezen uit het hele aanbod van hypotheken en hypotheekrentes. Het nadeel hiervan ligt in de kosten: je moet opnieuw naar de notaris, laten taxeren, hypotheekadviseur betalen... toch blijkt dit soms evengoed gunstiger uit te pakken dan middelen dus het is wel het onderzoeken waard.
Alternatief: verhuizen
Zoals ik hierboven al zeg: dé manier om van je hoge hypotheekrente af te komen zonder boete is verhuizen. Dan mag je bij de meeste hypotheken helemaal boetevrij aflossen. Dus als je toch al ergens in je achterhoofd een ander huis overweegt kan dat een manier zijn.
Nieuwe regels: banken mogen niet meer rekenen dan renteverschil
Tot afgelopen maandag (1 juli 2019) konden banken bij rentemiddeling van alles uithalen in het nadeel van de huizenbezitter. De één rekende een opslag bovenop de berekende middelrente, de ander legde vast dat als je na middeling alsnog ging aflossen - dat je dan een extra boete kreeg. Dat soort dingen mogen nu niet meer. De bank mag bij het berekenen van de nieuwe rente alleen haar eigen rentenadeel verrekenen, meer niet.
Banken zijn niet blij
De banken zijn hier niet blij mee. ASR is er zelfs zó niet blij mee dat ze gewoon geen rentemiddeling meer gaan doen. Natuurlijk kun je zeggen dat de banken niet moeten piepen omdat ze al genoeg verdienen aan de consument. Maar eerlijk is eerlijk... voor de banken zit er ook wel echt een risico in de nieuwe regels. Daar kun je als huiseigenaar gemakkelijk gebruik (of misbruik) van maken.
Rente middelen en dan verhuizen
Stel, je hebt verhuisplannen. Dan ga je nu de rente middelen waardoor je vanaf nu tot de verkoop een lagere hypotheekrente betaalt. Vervolgens verhuis je, waarbij je de hypotheek boetevrij mag aflossen. Zo heb je dan maar een klein deel van de misgelopen rente aan de bank betaald en wel geprofiteerd van de lagere rente in de tijd tot de verhuizing.
Rentemiddeling niet altijd gunstig
Buiten die situatie met verhuisplannen is rentemiddeling overigens echt niet per definitie gunstig. Ook niet met de nieuwe regels, ook al wordt het daarmee wel beter. Collega Jos Koets schreef al eens over de adders onder het gras bij rentemiddeling - bijvoorbeeld dat er vanaf dat moment nieuwe voorwaarden gelden voor de hypotheek, terwijl dat er niet altijd duidelijk bij verteld wordt. Dat kan behoorlijk nadelig uitpakken.
Het is dan ook altijd goed om de verschillende mogelijkheden serieus uit te zoeken en naast elkaar te leggen:
- Hypotheek laten zoals die is
- Boeterente betalen en nieuwe hypotheekrente afspreken
- Rentemiddeling
- Hypotheek oversluiten naar een andere bank
- Huis verkopen en hypotheek aflossen
Dit kun je zelf doen, maar het is voor de meeste mensen wel verstandig om daar de hulp van een expert bij in te roepen. Begin eens bij een gratis inventariserend gesprek - dat kan al voldoende zijn!
Gratis sparren met hypotheekadviseur
