Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
huizenmarkt hypotheken
Gepubliceerd op: 5-9-2019 om 14:17

Laat ik eens beginnen met een gekke vraag? Is het mogelijk om huizenprijzen op te drijven? Anders gezegd: is het mogelijk om een koopwoning met een bepaalde waarde te verkopen voor een flink hoger bedrag? U moet dan denken aan minimaal 100.000 euro! Laat ik mijn vraag even verduidelijken met een (extreem) rekenvoorbeeld.

Taxatiewaarde woning voor verkoop: 650.000 euro
Vraagprijs woning (advies makelaar): 700.000 euro
Woning wordt daadwerkelijk verkocht voor: 750.000 euro

De verkopende makelaar adviseert in deze situatie de woning hoger te koop te zetten dan de taxatiewaarde. Het blijkt namelijk een zeer gewilde woning te zijn, waardoor deze binnen een paar dagen is verkocht. Hierbij wordt er zelfs nog meer betaald dan de vraagprijs van 700.000 euro.

In totaal wordt er 100.000 euro meer betaald dan de taxatiewaarde. Als deze koper niet de beschikking heeft over veel eigen geld en dus minimaal een hypotheek nodig heeft voor zijn / haar koopprijs dan moet de woning dus ook getaxeerd worden op 750.000 euro. Als er daadwerkelijk een taxateur is, die dit echt doet, dan zal deze zich goed moeten verantwoorden. Een taxateur moet namelijk minimaal drie vergelijkbare woningen in zijn taxatie meenemen die de taxatiewaarde van 750.000 euro kan rechtvaardigen. Als de taxatie ook nog wordt goedgekeurd door het NWWI dan zal de taxatiewaarde van 750.000 euro een vergelijking (kunnen) gaan worden voor nieuwe aankopen / taxaties.

Bij een volgende verkoop...

Het volgende zou dan kunnen plaatsvinden bij een vergelijkbare woning die even later te koop wordt gezet.

Taxatiewaarde woning voor verkoop: 750.000 euro
Vraagprijs woning (advies makelaar): 800.000 euro
Woning wordt daadwerkelijk verkocht voor: 850.000 euro

Uiteraard is dit een versimpeld en extreem voorbeeld. Maar zo kan het zijn dat woningen in korte tijd flink in prijs stijgen.

De huizengekte in de praktijk

Ik had vorige maand een klant die drie jaar geleden een woning had gekocht voor 420.000 euro. Deze 420.000 euro was ook de taxatiewaarde. Nu wordt de woning getaxeerd op 720.000 euro. Dit is dus een stijging van 300.000 euro in drie jaar. De klant en ook ik kunnen deze stijging natuurlijk niet verklaren.

In de afgelopen maanden lees je steeds meer verhalen van te koop staande woningen waarvan veel mensen denken: "hoe is dit mogelijk dat iemand zo’n bedrag betaald voor een koopwoning". Vooral in Amsterdam worden tegenwoordig bedragen betaald van meer dan 1.000.000 euro voor een "gewone" koopwoning. Ik heb zelfs appartementen voor deze bedragen te koop zien staan waarbij geen actieve Vereniging van Eigenaren van toepassing is. Dit betekent dat bijna alle banken in Nederland hier geen hypotheek voor verstrekken. Dit zou dan betekenen dat er contant wordt afgerekend. Een notaris zal dit toch ook wel netjes doorgeven aan de fiscus...?

Hoe lang blijft dit goed gaan?

Ik ben zeer benieuwd hoe lang deze stijgende trend van de huizenprijzen blijft doorgaan. Er moet toch een moment komen dat het niet meer mogelijk is dat heel veel mensen een woning kunnen kopen.

Aangemaakt door Paul op 06-09-2019 12:19

De taxateur bepaalt niet de markt, de taxateur volgt de markt. Dus als er in het voorbeeld een koper is die 750.000 over heeft voor de woning, dan is dat een nieuwe (indicator voor de) markt kennelijk. Natuurlijk, extreme prijsstijgingen in (zeer) korte tijd moeten verantwoord worden, maar er zal altijd eentje de eerste moeten zijn. Overigens hoeft het geen contant geld te zijn. Er zijn voldoende mensen die behoorlijk wat eigen geld hebben, denk aan overwaarde, erfenissen, ondernemers en last but not least, de jubelton..

Aangemaakt door Peter op 07-09-2019 09:41

Ik ben het totaal niet met je eens. Kopers hebben geen idee wat een reele prijs van een huis is. Die gaan gewoon af op adviezen van hun aankopende makelaar (als ze die al gebruiken), prijzen van vergelijkbare woningen die eerder zijn verkocht en dus de waarde in een taxatie. Ik ken genoeg gevallen van mensen die in een bepaalde buurt willen kopen. 3 jaar geleden boden ze 3 ton voor een huis. En werden ze overboden en werd de woning verkocht voor 330000. De volgende keer boden ze voor de zekerheid maar 340 en weer werden ze overboden. Nu hebben ze een makelaar ingeschakeld die adviseert om ruim boven de 4 ton te bieden "omdat er zo veel gegadigden zijn en je anders geen kans maakt". En dan nog bieden zonder financieringsbeding ook! En die woningen worden nu ook gewoon boven de 4 ton getaxateerd. Het is de gekte van de markt wordt gezegd. Maar juist in deze gekte mag je van een expert als een taxateur verwachten dat hij of zij realistisch blijft en geen taxatie van meer dan 4 ton uitbrengt op een woning die 3 jaar geleden nog op 3 ton getaxeerd werd. Want we weten allemaal dat die gekte in de woningmarkt om kan slaan en welk verhaal heb je dan? Tja, het werd er die tijd gewoon grif voor betaald dus dat is dan de waarde?

Aangemaakt door Jos Koets op 07-09-2019 23:11

Beste Peter, Ik ben het volkomen met je eens. De taxateur / makelaar bepaalt de prijs van de koopwoning en niet de koper / verkoper. Dus ook de prijsopdrijving van de koopwoningen zijn gedaan door de makelaars. Er komt echter een tijd (gaat niet lang meer duren) dat kopers gaan klagen over makelaars. En dan ben ik benieuwd hoe dat gaat aflopen. Wie gaat dan de makelaar beoordelen. Zolang er geen goede zorgplicht / toezicht is op makelaars zorgen zij voor "puinhoop" op de huizenmarkt.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.