Dalende hypotheekrentes - nu oversluiten?
Wat is het effect van de lage rentes op je maandlasten?
De hypotheekrentes blijven dalen. We raken aan de lage rentestanden gewend, maar de huidige rentes zijn historisch gezien echt hoogst uitzonderlijk. Veel huizenbezitters met een lopende hypotheek zien hun kans schoon en sluiten hun hypotheek over. Maar heel veel mensen zitten ook nog te wachten omdat ze hopen dat de daling nog verder doorzet. Maar wat is nou eigenlijk het effect van een lagere rente op de maandlasten en totale lasten over de looptijd van de hypotheek? Dus hoeveel levert die daling van de laatste jaren je nou uiteindelijk eigenlijk op? Nou, een heleboel...
Waar staan de hypotheekrentes nu?
In onderstaande tabel ziet u de laagste hypotheekrentes van dit moment voor een hypotheek met en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en bij verschillende looptijden.
Bron: HomeFinance.nl
Zoals ik al aangaf, zijn de rentes van vandaag historisch gezien extreem lage rentes. Om u een beeld te geven ziet u in onderstaande grafiek de historische laagste rente (van de banken in onze vergelijkingen) over de laatste 10 jaar voor een annuiteitenhypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van 30 jaar. De laagste rente op dit moment (27 september 2019) bedraagt 2,05%. In de grafiek is te zien dat de rente voor een vergelijkbare hypotheek in 2011 - voordat de daling begon - nog 6% bedroeg en ergens eind 2014 door de 4% grens ging.
Bron: HomeFinance.nl
Wat is het verschil in bruto maandlasten?
In onderstaande tabellen heb ik op een rij gezet wat de hypotheeklasten zijn bij verschillende hypotheekrentes. Ik heb dit berekend voor 3 hypotheekvormen: de annuiteitenhypotheek, de lineaire hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Hierbij heb ik de lasten uitgesplitst in maandlasten voor de eerste maand (dus wat ga je direct betalen), gemiddelde maandlasten over de gehele looptijd en de totale lasten over de gehele looptijd. Voor de aflossingsvrije hypotheek geldt dat ik er vanuit ga dat deze aan het eind van de looptijd in zijn geheel afgelost wordt. Ik ben uitgegaan van een hypotheek van 250.000 euro. Dat bedrag komt redelijk in de buurt van het gemiddelde hypotheekbedrag voor de in 2019 afgesloten hypotheken.
Ik heb gerekend met 6% (zoals in 2011), 4% (nog maar 5 jaar geleden), 2% (daar zitten we nu dichtbij) en 1% rente (stel dat de daling nog doorzet...). In onderstaande tabellen ziet u de resultaten. Voor de volledigheid wil ik benadrukken dat dit een sterk vereenvoudigde maandlasten berekening is. Ik heb puur gekeken naar rente en aflossing en dus bijv. eventuele verzekeringspremies (overlijdensrisicoverzekering) buiten beschouwing gelaten. Verder gaat het in deze berekening puur om de bruto maandlasten. Netto ziet het plaatje er weer wat anders uit (bereken online zelf de bruto en netto maandlasten). Voor een exacte berekening zijn uiteraard veel meer gegevens nodig.
Annuiteitenhypotheek van 250.000 euro
| 6% rente | 4% rente | 2% rente | 1% rente | |
| Maandlast over de eerste maand | € 1.499 | € 1.194 | € 924 | € 804 |
| Gemiddelde maandlast | € 1.499 | € 1.194 | € 924 | € 804 |
| Totale hypotheeklasten (looptijd 30 jaar) | € 539.595 | € 429.674 | € 332.658 | € 289.476 |
Lineaire hypotheek van 250.000 euro
| 6% rente | 4% rente | 2% rente | 1% rente | |
| Maandlast over de eerste maand | € 1.944 | € 1.528 | € 1.111 | € 903 |
| Gemiddelde maandlast | € 1.321 | € 1.112 | € 903 | € 799 |
| Totale hypotheeklasten (looptijd 30 jaar) | € 475.625 | € 400.417 | € 325.208 | € 287.604 |
Aflossingsvrije hypotheek van 250.000 euro
| 6% rente | 4% rente | 2% rente | 1% rente | |
| Maandlast over de eerste maand | € 1.250 | € 833 | € 417 | € 208 |
| Gemiddelde maandlast | € 1.250 | € 833 | € 417 | € 208 |
| Totale hypotheeklasten (looptijd 30 jaar) | € 700.000 | € 550.000 | € 400.000 | € 325.000 |
Effect van hoogte hypotheekrente
Zoals u kunt zien, heeft de hoogte van de hypotheekrente een enorme impact op de maandlasten en de totale lasten. Het is dus zeker niet gek dat zo veel mensen met een lopende hypotheek (met vaak rentes van dik boven de 4%) in deze tijd kijken of oversluiten interessant is.
Effect van keuze hypotheekvorm
Niet alleen de hypotheekrente heeft impact: ook de keuze van hypotheekvorm heeft een enorm effect op de maandlasten. We zien dat de aflossingsvrije hypotheek de laagste maandlasten heeft. Dat is ook logisch, omdat je tijdens de looptijd van de hypotheek niet aflost. Dus de lasten bestaan alleen uit rentelasten. Kijken we naar de totale lasten over de gehele looptijd, dan is de aflossingsvrije hypotheek juist de duurste vorm. Omdat je tussendoor niet aflost blijf je rente betalen over een hoog bedrag. Hoe hoger de rente, des te hoger het verschil in totale lasten die je over de gehele looptijd betaald. Het beeld dat de aflossingsvrije hypotheek goedkoop is, klopt dan ook niet. Ook een aflossingsvrije hypotheek moet aan het eind van de looptijd afgelost worden. Tenzij je na die 30 jaar een nieuwe hypotheek afsluit (de vraag is of dat op dat moment kan) of je huis verkoopt en met de opbrengst je hypotheek aflost, zul je tijdens de looptijd dus ook geld moeten sparen om die aflossing voor elkaar te krijgen.
Als je tegenwoordig voor het eerst een huis koopt, is een aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk. Tenminste: niet als je gebruik wilt maken van de fiscale voordelen van de hypotheekrenteaftrek. De keuze bestaat dan tussen een lineaire hypotheek en een annuiteitenhypotheek.
Zoals blijkt uit bovenstaande cijfers is de lineaire hypotheek vooral in het begin erg duur. Maar over de gehele looptijd gezien, is dit de goedkoopste hypotheekvorm. Ook dat is logisch omdat je bij de lineaire hypotheek gelijk vanaf het begin snel aflost en dus al snel merkt dat de rentelasten lager worden omdat de hypotheekschuld afneemt.
Bij de annuiteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk. Je lost in het begin van de looptijd wat minder snel af dan bij de lineaire hypotheek waardoor de totale hypotheeklasten wat hoger uitvallen dan bij de lineaire hypotheek. Toch wordt - vooral vanwege de lagere lasten in het begin van de looptijd - de annuiteitenhypotheek veel vaker gekozen dan de lineaire hypotheek.
Ideale moment om over te sluiten?
Wij krijgen de laatste tijd vaak de vraag of dit het ideale moment is om je hypotheek over te sluiten. Mijn antwoord is simpel: ik heb geen idee. Als we kijken naar de hypotheekrente dan lijkt het een heel interessant moment! Maar het zou mij niet verbazen als de rentes in de komende maanden nog wat verder dalen. En daarna? Er zijn zo veel factoren van belang en er kan zo veel gebeuren wat de rente in beweging kan zetten (denk aan Brexit, de twijfels rond het ECB beleid en de handelsoorlog van de VS en China) dat ik geen voorspelling durf te geven.
Daarnaast is het antwoord op deze vraag niet voor iedereen gelijk. Het hangt sterk van uw persoonlijke situatie, huidige hypotheek en persoonlijke wensen af of oversluiten in uw situatie voordelig en verstandig is. Maar of het nou het ideale moment of niet is: het is in ieder geval een goed moment om er een keer naar te (laten) kijken...
