Hypotheek in stapjes oversluiten
Wie hebben voordeel en nadeel van het oversluiten van de hypotheek in stapjes?
Op 5 september kwam het Kifid met een uitspraak over het in stapjes oversluiten van de hypotheek. De uitspraak ging over banken die oversluiten zonder het advies van een hypotheekadviseur mogen weigeren. Een tijdje geleden heb ik over dit oversluiten in stapjes al eens een blog geschreven.
Oversluiten: hoe zit het ook al weer
Veel huizenbezitters met een lopende hypotheek betalen nog een hoge rente. Een flink deel van deze mensen kiest ervoor om juist bij de huidige lage rentes de bestaande hypotheek over te sluiten om te profiteren van deze lage rente. Vaak geldt dat een deel van de hypotheek boetevrij afgelost mag worden (vaak 10 procent per jaar) maar dat over het overige bedrag boeterente verschuldigd is. Maar wat als je nou niet het volledige hypotheekbedrag in 1 keer aflost maar in stapjes van 10% per jaar om deze boeterente te omzeilen?
Het volgende is dan toepassing:
- Lopende hypotheek 300.000 euro
- Boetevrij aflossen 10% per jaar = 30.000 euro
De bedoeling van de klant is om 10 jaar lang 30.000 euro af te lossen op de lopende hypotheek en direct weer 30.000 euro op te nemen binnen een nieuwe hypotheek. Voor deze “nieuwe” stapjes van 30.000 euro moet dan de huidige hypotheekrente gaan gelden. U begrijpt dat dit zeer interessant is voor veel huizenbezitters die nu nog een hoge hypotheekrente betalen (bijvoorbeeld 4%) en terug kunnen naar bijvoorbeeld 2%. Voor de banken is deze mogelijkheid een "drama". Zij worden natuurlijk benadeeld, daar huizenbezitters met een hoge hypotheekrente in stapjes naar een lagere hypotheekrente kunnen. Daarom weigeren banken ook om mee te werken aan het oversluiten in stapjes.
Hoe zit het fiscaal?
Ik vind het opvallend dat het Kifid totaal niets vermeld over de fiscaliteit. Er is nooit duidelijkheid verschaft over de vraag of het bedrag dat weer wordt opgenomen wordt in box 1 of box 3 valt. Bij box 1 is de betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar, dit in tegenstelling tot box 3. Indien iemand zijn box 1 hypotheek volledig oversluit, dan blijft deze ook in box 1. De betaalde hypotheekrente blijft dan gewoon fiscaal aftrekbaar.
Grijs gebied
Bij een gedeeltelijke oversluiting heeft de fiscus nooit kenbaar gemaakt of er dan weer sprake is van een box 1 bedrag. De fiscus kan namelijk het op te nemen bedrag als een box 3 bedrag zien, daar dit bedrag niet is gebruikt voor aankoop of verbetering van de woning. Natuurlijk roept u nu dat dit bij een gehele oversluiting ook niet aan de orde is. Dit klopt, maar hierover heeft de fiscus wel duidelijkheid verschaft.
In stapjes oversluiten voordelig voor staatskas
Ik ben van mening dat het in het voordeel van de fiscus is dat de hypotheek in delen kan worden overgesloten. Een lagere hypotheekrente betekent minder fiscaal voordeel, dus een voordeel voor de fiscus (en de staatskas). Ik zie echter nog een groot voordeel als het wel mogelijk is. Iedere huizenbezitter kan dan in maximaal 10 jaar naar een lagere hypotheekrente. Als alle huizenbezitters in Nederland een lage hypotheekrente hebben (bijvoorbeeld lager dan 2,5%) dan kan Den Haag een flink klap geven op de knop om de hypotheekrenteaftrek definitief af te schaffen! Het wordt dus tijd dat de heren en dames in Den Haag zich eens gaan bemoeien met deze oversluitmogelijkheid.
