Anneke Ranzato-Versloot

Anneke Ranzato-Versloot

Contentmanager HomeFinance
hypotheken huizenmarkt
Gepubliceerd op: 15-1-2020 om 09:22

Elke ochtend scan ik even het nieuws om te kijken of er iets actueels is waar ik jullie mee kan verblijden. Nu was het grootste nieuws gisteren de coming-out van NikkieTutorials als transgender... als ik eerlijk ben heb ik de hele video van 17 minuten bekeken gisteravond en was ik oprecht onder de indruk - maar ik kan met de beste wil van de wereld geen link leggen tussen die stap en jouw persoonlijke geldzaken. Hooguit dat ze gechanteerd werd en dat influencers zoals zij bakken met geld verdienen, maar dat gaat in elk geval niet over jou... 

Huizen, hypotheken en woonlasten

Dus: terug naar geldzaken waar wat meer mensen mee te maken hebben. Zaken zoals huizen, hypotheken en woonlasten. De afgelopen dagen is daar ook het nodige over gepubliceerd. Zo blijkt er in 2019 een recordaantal hypotheekaanvragen te zijn afgehandeld, terwijl de NVM spreekt van woningnood omdat er te weinig woningen zijn in Nederland. Over dat laatste schreef collega Jos gisteren een blog met mogelijke oplossingen voor die woningnood.

Veel hypotheken maar te weinig woningen? 

Eerst even recordaantal hypotheekaanvragen in combinatie met woningnood... hoe kan dat? Als er zoveel hypotheken worden afgesloten, worden er dan niet ook heel veel huizen verkocht? Nee - het aantal hypotheken wordt voor een groot deel gevormd door oversluiten: het overzetten van je hypotheek naar een andere geldverstrekker. Omdat je daar een lagere rente kunt krijgen, of omdat je toch je hypotheek verhoogt voor een verbouwing. Het enorm lage renteniveau vráágt erom je hypotheek open te breken en bij de bank met de laagste hypotheekrente een nieuwe af te sluiten - en dat is dus wat in het afgelopen jaar waanzinnig veel is gedaan.

Probleem van stijgende woonlasten

Bij de blog van Jos wees Daniel op een interessante video-column (uit 2018, maar niet minder relevant in 2020) van Hans de Geus op RTLZ: Duur wonen heeft niets te maken met te weinig bouwen. In zijn verhaal ligt de focus niet op het huizentekort maar op de woonlasten - maar dat maakt het niet minder interessant. Met name voor huurders is de woonquote schrikbarend gestegen in de afgelopen decennia.

Wat is die woonquote?

De woonquote is het deel van je inkomen dat je uitgeeft aan je woonlasten - dus aan je huur of hypotheek. Stel: je verdient € 2.000 en je betaalt een huur van € 700 - dan is de woonquote 700/2000 x 100% = 35%. En dat is bij huurders dus helemaal geen gek voorbeeld... gemiddeld is het inmiddels al een behoorlijk hoger percentage.

Maximale hypotheek bepaald door financieringslastpercentage

Bij de berekening van jouw maximale hypotheek is die woonquote een leidend gegeven: je mag niet meer dan een x-percentage van je inkomen 'verwonen'. Vul daarbij je inkomen en de hypotheekrente in, en de woonquote leidt tot een maximaal hypotheekbedrag. Ze noemen het ook wel het financieringslastpercentage - het Nibud stelt deze normen ieder jaar vast.

Woonquote hypotheken afhankelijk van je situatie

De percentages in die normen zijn niet voor iedereen gelijk: het hangt af van de hoogte van je inkomen, met de vraag of de hypotheek volledig onder de hypotheekrenteaftrek valt, met je leeftijd, met de vraag of je wel of geen energiebesparende voorzieningen in je huis hebt, van de hypotheekrente, wan de vraag of je alleenstaand bent of niet. Een hele constructie dus, waar ook een document van 140 pagina's aan ten grondslag ligt!

Als ik kijk naar de tabellen met financieringslastpercentages die NHG gebruikt lopen die uiteen van 12% tot 44,5%. Het laagste geldt voor mensen met een heel laag inkomen bij een lage rente, het hoogste - niet verrassend - bij echt hoge inkomens (AOW-ers met een inkomen van zo'n € 100.000) en een hoge rente (boven de 6%). Bij het huidige renteniveau is de woonquote zelfs voor de hoogste inkomens niet meer dan 30%.

Woonlasten voor huurders

Even terugkijkend naar de huurders is overduidelijk dat huurders een veel groter deel van hun inkomen aan woonlasten besteden dan woningbezitters. Dat is bij de huidige lage rente niet zo verrassend natuurlijk, maar ook bij een hoge rente is de woonquote in elk geval afhankelijk van je inkomen. Aangezien we allemaal moeten eten, drinken, bellen, internetten, stoken en verzekeren (ik roep zomaar even wat maandelijkse lasten) is het logisch dat je bij een hoger inkomen een groter deel van je geld aan je woonlasten kunt besteden.

Idioot hoge huurbedragen

Voor huurders zijn dat soort regels er niet. Het enige onderscheid dat er is gaat om sociale huur of vrije sector, een sociale huurwoning met een lage huur krijg je gewoon niet als je inkomen daarvoor te hoog is. Verder is het helemaal aan jezelf wat je aan huur betaalt...  en in een markt waarin er weinig woningen beschikbaar zijn hebben de verhuurders de macht. Die vragen idioot hoge huurbedragen voor een paar vierkante meters woonruimte, zéker in de grote steden.

Niet door woningtekort maar door regelgeving

Ik kan dus niet anders dan Hans de Geus gelijk geven: de hoge woonlasten worden niet zo zeer veroorzaakt door woningnood, maar door de regelgeving. Investeerders kunnen onbelemmerd huizen kopen om die dan óf veel duurder weer te verkopen (stijging huizenprijzen, daarmee hypotheken, daarmee woonlasten), óf heel duur te verhuren (enorm hoge huurprijzen). 

Regels omtrent koop, verkoop en verhuur

Misschien hè... misschien is het wel goed om niet alléén naar meer bouwen en het omtoveren van niet-woonpanden tot woningen te kijken, maar ook naar het beleid - de regels omtrent koop, verkoop en verhuur? 

Handig op de hoogte blijven van de ontwikkelingen rondom hypotheken en hypotheekrentes? 
Schrijf je in voor onze nieuwe HomeFinance MailService!

Gratis Updates in je mail

Aangemaakt door Bas de Waard op 15-01-2020 12:21

Uit recent onderzoek van het CBS blijkt dat de betaalbaarheid van wonen voor huurders tussen 2015 en 2018 is verbeterd en de huurquote tussen 2015 en 2018 is verbeterd met 0,2% (pagina 33); de netto woonquote is in diezelfde periode met 0,7% verbeterd. Op pagina 35 van het rapport is te lezen dat de netto woonquote in de kraptegebieden – grote steden – hetzelfde is. Om meteen ook maar even een verwant zijpad in te slaan en het oude stigma op te pakken dat beleggers het ‘monster’ zouden zijn dat het de koopstarter zo moeilijk zou maken… Dit wordt nou juist ontkracht door het recente onderzoek van de UvA en het Kadaster, zoals ook door de minister bevestigd in haar brief aan de Tweede Kamer van 10 oktober jl.. Beleggers richten zich overigens al lang niet meer op de grote steden zoals uit onderzoek van onlangs (4/12) van RTL Z en recent onderzoek van De Voogd blijkt, maar toch gaan de prijzen ook dit jaar weer omhoog volgens alle voorspellingen, nota bene met een naderende recessie…Dus men kan wel – nu het onderzoek van de UvA en het Kadaster nota bene uitwijst dat vastgoedbeleggers NIET het monster zijn dat de media de afgelopen 2 jaar van ze heeft gemaakt – toch lekker makkelijk stigmatiserend blijven wijzen met het vingertje en op basis daarvan allerlei maatregelen tegen ze proberen te bewerkstelligen (die overigens contra-productief gaan werken, de huurwoningnood zal bij terugtrekkende beleggers immers exploderen), but it doesn’t make sense. Zolang de rente zo laag blijft (zelfs daalt nb) zullen de huizenprijzen blijven stijgen, ook zonder die aankopen door beleggers. Zeker met alle beperkingen die we onszelf opleggen bij de bouw van nieuwe woningen en de onverminderde toestroom van expats, om maar even een paar te noemen.

Aangemaakt door Anneke Ranzato-Versloot op 16-01-2020 07:45

Dank voor deze waardevolle aanvulling Bas, superfijn! Betekent dit ook dat jij het plan waar ik gister iets over langs zag komen - dat Amsterdam het doorverhuren van nieuwbouwwoningen wil verbieden - geen goed idee vindt?

Aangemaakt door Bas de Waard op 22-01-2020 15:07

Sorry voor de late reactie. Ik denk niet dat veel zin gaat hebben, nog los van het feit dat het mogelijk inbreuk maakt op het in de wet vastgelegde eigendomsrecht; misschien niet bij nieuwbouwwoningen maar wel bij bestaande bouw. Mocht je geinteresseerd zijn, lees dan eens het artikel van Madeline Buijs, econoom bij ABN AMRO, van onlangs over die woonplicht. https://insights.abnamro.nl/2020/01/headlines-verhuurverbod-nieuwbouwwoning-amsterdam-druppel-op-gloeiende-plaat/

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.