Rommelen met maximale hypotheek
Wordt de maximale hypotheek hoger bij een lagere rente?
Iedereen die een huis koopt, krijgt met de volgende vraag te maken als er een hypotheek moet worden afgesloten: hoeveel hypotheek kan ik "krijgen" op mijn (ons) inkomen? Wie dit wil weten, kan op internet veel rekentools vinden. Echter niet alle tools berekenen de maximale hypotheek 100% goed. In juli 2016 liet ik al zien in een IEX column dat u moet oppassen. Ik ga er nu vanuit dat de tools wel beter zijn dan vier jaar terug.
Goed puzzelen levert hoger bedrag op
Een goede hypotheekadviseur kan door middel van goed puzzelen duizenden euro’s hoger uitkomen voor de maximale hypotheek. Voor de maximale hypotheek mag worden uitgegaan van de werkelijk betaalde hypotheekrente als de rentevaste periode minimaal 10 jaar is. Bij een kortere periode is de toetsrente 5%. Hieronder een berekening met de volgende uitgangspunten:
- Inkomen man 30.000
- Inkomen vrouw 25.000
| 1 jaar vast, rente 0,80% | maximale hypotheek van 226.255 (toetsrente 5%) |
| 10 jaar vast, rente 0,99% | maximale hypotheek van 249.730 |
| 10 jaar vast, rente 1,01% | maximale hypotheek van 270.362 |
| 10 jaar vast, rente 1,05% | maximale hypotheek van 268.824 |
| 20 jaar vast, rente 1,45% | maximale hypotheek van 254.090 |
| 20 jaar vast, rente 1,50% | maximale hypotheek van 252.328 |
| 20 jaar vast, rente 1,51% | maximale hypotheek van 265.239 |
| 20 jaar vast, rente 1,55% |
maximale hypotheek van 263.770 |
Bereken zelf uw maximale hypotheek
Lagere hypotheekrente, lagere maximale hypotheek...
De maximale hypotheek is dus het hoogst bij een hypotheekrente van 1,01%, namelijk 270.362 euro. Indien de hypotheekrente 0,99% bedraagt (dat is dus 0,02% lager!) dan is de maximale hypotheek 249.730 euro. Dit is een verschil van 20.632 euro. Dus bij een lagere rente (dus een goedkopere hypotheek) kunt u minder lenen...
Dit verschil kan iedere hypotheekadviseur niet uitleggen aan zijn klanten. Ook bij een rente vast periode van 20 jaar zijn de verschillen groot (265.239 versus 252.328 euro). Het verschil in hypotheekrente is dan slechts 0,01%.
Toch hoger bedrag door opsplitsen hypotheek
Stel dat de mensen in bovenstaand voorbeeld een woning kopen voor 270.000 euro. En dat is heel toevallig ook de taxatiewaarde. Deze mensen willen dan een zo hoog mogelijke hypotheek nemen. Dit is mogelijk bij een rentevaste periode van 10 jaar en een hypotheekrente van 1,01%. De maximale hypotheek wordt dan 270.000 euro. De hypotheekadviseur zal nu een bank moeten zoeken die een hypotheekrente van 1,01% heeft bij een minimale rente vast periode van 10 jaar.
Indien er geen bank is die deze hypotheekrente heeft, dan is het zoeken naar een bank met een lagere hypotheekrente dan 1,01%. Als een bank een rente biedt van 0,99%, dan lijkt de maximale hypotheek van 270.000 onmogelijk. Maar ook dan is er toch een mogelijkheid. De hypotheekrente moet ongeveer 1,01% worden om aan 270.000 euro hypotheek te komen (bij 0,99% is de hypotheek maar 249.730 euro). Deze 1,01% is mogelijk door voor een klein gedeelte van de hypotheek een kortere rentevaste periode te nemen dan 10 jaar. Hierdoor geldt over dit kleine hypotheekbedrag een toetsrente van 5%.
Hieronder de berekening waarbij slechts voor een hypotheekbedrag van 1.300 euro een rentevaste periode is genomen van 1 jaar vast (toetsrente 5%).
- Hypotheekbedrag 268.700 tegen 0,99%
- Hypotheekbedrag 1.300 tegen 5,00%
- De gemiddelde hypotheekrente is nu 1,0093074% (over 270.000 euro)
- De maximale hypotheek wordt nu 270.389 euro
Een creatieve hypotheekadviseur kan dus toch nog wat betekenen voor zijn klant...
