Lagere maximale hypotheek bij lagere hypotheekrente?
Hoe het kan dat je minder kunt lenen als de rente lager is...
Toen ik de blog van collega Jos Koets las - Rommelen met maximale hypotheek - moest ik toch ook echt even denken. De conclusie dat je bij een lagere rente (met hetzelfde inkomen) minder kunt lenen voor een woning... dat voelde onlogisch en raar.
Niet iedere hypotheekadviseur kan het uitleggen...
Natuurlijk heb ik geen enkele twijfel bij de berekeningen van Jos. Dat zijn feitelijke uitkomsten, dus de conclusie staat. Dat niet iedere hypotheekadviseur het kan uitleggen aan zijn klanten... eigenlijk hoop ik dat dit niet klopt. Eerlijk is eerlijk: ik moest er ook even over nadenken. Mijn excuus: ik ben dan ook al heel lang niet meer actief als hypotheekadviseur.
Waarom is je maximale hypotheek lager bij een lagere hypotheekrente?
Voor de hypotheekadviseurs die het inderdaad niet kunnen uitleggen, maar vooral voor jou, ga ik proberen het wel uit te leggen. Het probleem zit in de woonquote die gebruikt wordt bij het berekenen van de maximale hypotheek.
Woonquote / financieringslastpercentage
Over die woonquote schreef ik vorige maand toevallig een uitgebreide blog: Hypotheek, huur en woonquote. Kort samengevat is de woonquote het deel van je inkomen dat je uitgeeft aan je woonlasten. Bij het berekenen van de maximale hypotheek is dat iets strakker: het deel van je inkomen dat je maximaal mág uitgeven aan je woonlasten. Hoe groot dat deel mag zijn wordt ieder jaar door het Nibud vastgesteld.
De maximale woonquote - we noemen het ook wel het financieringslastpercentage - is niet voor iedereen hetzelfde. Laat ik je even de tabel laten zien zoals die op dit moment van toepassing is:
NHG financieringslasttabel 2020
Je ziet in deze tabel dat het percentage dat je maximaal mag 'verwonen' niet alleen afhankelijk is van de hoogte van je inkomen. Ook de toetsrente is van belang - en daar zit nou net de crux. Er zijn overigens nog meer factoren, dit is slechts één van de tabellen. Maar voor nu gaat het even om de invloed van het rentepercentage.
Toetsrente bepaalt de woonquote
De toetsrente bepaalt dus jouw woonquote, en daarmee jouw maximale hypotheek. Als je de hypotheekrente voor minder dan 10 jaar vastzet wordt standaard gerekend met een toetsrente van 5% - hoe ongelooflijk dat bij de huidige rente ook lijkt. Zet je de rente 10 jaar of langer vast, dan wordt gerekend met de werkelijke rente die je gaat betalen.
Dan denk je dus: hoe lager de rente, hoe lager mijn hypotheeklasten, dus hoe hoger mijn maximale hypotheek. Die vlieger gaat niet altijd op - dat heeft Jos al voor je uit de doeken gedaan. De oorzaak zit dus in die tabel met woonquotes.
Lagere rente - lagere woonquote
Bij een rente van 0,99% is de woonquote fors lager dan wanneer je een hypotheekrente van 1,01% betaalt. Daar komt dan bij een gelijk inkomen dus een lager bedrag uit dat je aan je woonlasten mag besteden. Klein voorbeeldje, bij een inkomen van € 30.000:
- rente 0,99% : woonquote 16,5% dus € 4.950 te verwonen
- rente 1,01% : woonquote 18,0% dus € 5.400 te verwonen
Hogere rente - meer hypotheek
Bij de rente die 0,02% hoger ligt kun je dus opeens € 450 per jaar meer aan woonlasten betalen. Als je dat heel simplistisch uitrekent scheelt dat € 22.500 in je maximale hypotheekbedrag. Dit is absoluut niet exact maar geeft je wel een beeld.
Bereken jouw maximale hypotheek
Waarom is de woonquote lager bij een lagere hypotheekrente?
De volgende vraag is: waarom? Waarom is de woonquote lager bij een lagere rente? Het Nibud heeft hier een uitleg voor:
Bron: Nibud.nl
Ik snap wat er staat, maar ik kan me ook voorstellen dat jij het niet direct begrijpt. Waar ik meestal best goed in 'Jip en Janneke taal' kan uitleggen hoe iets zit vind ik dat hier bijzonder lastig.
Belastingvoordeel door hypotheekrentaftrek
Het heeft uiteindelijk te maken met het verschil tussen bruto en netto hypotheekrente, met het belastingvoordeel dus. Dat zorgt ervoor dat je bij een hogere rente bruto (dus voor de belastingaftrek) meer ruimte hebt voor hypotheeklasten. En bij een lagere rente minder - vandaar die lagere woonquote bij een lagere hypotheekrente.
Maximale hypotheek nodig? Check ook iets hogere hypotheekrente!
Zit je net op de grens qua maximale hypotheek? Dan is het dus slim om niet naar de allerlaagste hypotheekrente te kijken, maar ook naar de rente die net over de grens van de woonquote-tabel heen gaat. Is die niet beschikbaar, dan heeft Jos haarfijn uitgelegd hoe je toch aan die net wat hogere rente kunt komen!
Ontwikkeling van de hypotheekrente volgen?
Meld je aan voor onze maandelijkse Hypotheek Update!
