NHG maakt uitkoop ex-partner eenvoudiger
Nationale Hypotheek Garantie komt mensen die scheiden tegemoet
Scheiden is niet leuk en kost meestal veel geld. Als de gezamenlijke koopwoning ook nog verkocht moet worden, moeten beide personen een andere woning kopen of huren. In de huidige markt is het verkopen van een woning geen probleem. Echter een leuke andere woning kopen of huren, is hele andere koek.
Blijven wonen in de bestaande woning en de partner uitkopen blijkt in de praktijk met de standaard regels voor wat maximaal geleend mag wordenvaak onmogelijk. Daarom komt Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mensen die scheiden tegemoet met ruimere normen.
Blijven wonen in bestaande woning
Het is zeer begrijpelijk dat één van de 2 personen na de scheiding graag in de bestaande woning wil blijven wonen. Het nadeel voor deze persoon is dat de waarde van de woning de afgelopen jaren flink is gestegen. De kans is dus groot dat er een overwaarde is op de woning. De ex-partner die vertrekt heeft vaak recht op 50% van die overwaarde en zal vaak graag zijn of haar deel van de overwaarde meenemen om deze te kunnen gebruiken bij de aankoop van een andere woning.
In het kort komt het erop neer dat de ex-partner moet worden uitgekocht. Dit gaat natuurlijk geld kosten en de vraag is altijd of de hypotheeklasten dan betaalbaar blijven. Bij NHG wordt vanaf nu bij scheiding gekeken naar de toegestane maandlast op acceptatiecriteria maar ook op beheercriteria. Dat betekent dat de normen wat verruimd worden. NHG komt met onderstaand rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Rekenvoorbeeld
- Huidige hypotheek annuïtair 90.000,00 euro en aflossingsvrij 90.000,00.
- Totale maandlast 670,00 euro.
- Huidige waarde woning 200.000,00. Overwaarde 20.000,00 euro. Per persoon 10.000,00 euro.
- Toegestane maandlast op acceptatiecriteria is 680,00 euro
- Toegestane maandlast op beheercriteria is 800,00 euro
Toelichting:
Om de 10.000 euro - die nodig is om de ex partner uit te kopen - op acceptatienorm te verstrekken is niet mogelijk. De werkelijk te betalen lasten zijn 670,00 euro en de lasten van de aanvullende lening van 10.000,00 zijn 39,00 euro, dus opgeteld 709,00 euro. Het gevaar dat hier ontstaat is dat de woning alsnog verkocht gaat worden of dat men een oplossing zoekt in een consumptieve lening (leenrente is hoger dan hypotheekrente, dus hogere lasten en meer risico).
De situatie bij toetsing op beheercriteria (mogelijk sinds 1 januari 2020):
De toegestane maandlast op beheercriteria is 800,00 euro. De werkelijke lasten van 709,00 euro vallen hier binnen. Kortom: het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid kan worden geregeld, de aanvullende lening worden verstrekt en de vertrekkende partner krijgt het geld mee van de overwaarde.
Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat NHG nu kijkt wat een persoon aan hypotheeklast kan betalen. Er wordt dus niet gekeken wat de persoon kan lenen! Ik ben van mening dat dit een betere oplossing is voor mensen die gaan scheiden. Het wil trouwens niet zeggen dat deze oplossing altijd moet worden toegepast. Als beiden bijvoorbeeld vinden dat de maandlast van de hypotheek te hoog wordt, kan alsnog de woning worden verkocht.
Opvallend is wel dat het uitkoopbedrag (de overwaarde) niet gemaximeerd is!
