Hypotheekrente verlengen bij je eigen bank of oversluiten?
Afweging tussen laagste rente en bijkomende kosten
Loopt jouw hypotheekrente bijna af? Wat een mazzelaar ben je dan: je mag de rente voor jouw hypotheek opnieuw vastzetten op het huidige idioot lage niveau. Want de hypotheekrente mag dan iets verhoogd zijn in de afgelopen weken, als je kijkt naar de actuele percentages zijn die nog steeds onvoorstelbaar laag.
Hypotheek verlengen of oversluiten?
Toch is er een belangrijke vraag die je jezelf moet stellen als je rentevastperiode afloopt. Het is namelijk óók het moment waarop je met je hypotheek boetevrij kunt overstappen naar een andere bank. Eentje met een nóg lagere rente... Is dat een goed idee?
Hoe scherp is de rente van jouw bank?
Die vraag kan ik niet zomaar even voor je beantwoorden. Het ligt er helemaal aan welke rente jouw huidige hypotheekbank je aanbiedt voor een nieuwe rentevastperiode. Is die scherp, dan is het meestal slimmer om te blijven zitten waar je zit. Het oversluiten van je hypotheek naar een andere bank brengt namelijk flinke kosten met zich mee. Kosten die je dan wel eerst moet terugverdienen voordat je voordeel hebt van die lagere hypotheekrente.
Verhoudingen op de hypotheekmarkt
Het eerste dat je dus doet als je een hypotheek moet gaan verlengen: kijken naar de verhoudingen op de hypotheekmarkt. Welke rente rekent de bank waar jouw hypotheek nu loopt en wat is de allerlaagste hypotheekrente op dit moment? Hoe groot is het verschil bij het aantal jaren vast dat jij voor ogen hebt?
Kijk je naar de juiste rentetarieven?
Bij die rentevergelijking is het belangrijk om in de gaten te houden of je wel naar de juiste rentetarieven kijkt. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of niet? Zo nee, dan is de rente afhankelijk van de verhouding tussen de hoogte van jouw hypotheek en de waarde van de woning. Daarvoor hanteren banken allemaal hun eigen structuur, de zogeheten 'renteklassen' of 'riscoklassen'.
Risicoklassen in de hypotheekrente
Risicoklassen? Ja, het verhoudingspercentage geeft aan hoe groot het risico van de bank is dat ze haar geld niet terugkrijgt. Als jij je hypotheek langdurig niet betaalt en het komt erop uit dat de woning verkocht moet worden... dan loopt de bank het risico dat de openstaande schuld niet helemaal terugbetaald kan worden. Hoe hoger dat risico, hoe hoger de hypotheekrente.
Net over de grens
Nu kan het zo zijn dat je een hypotheekbedrag hebt dat net rondom een grens van zo'n renteklasse uitkomt. Dan kan het zo uitpakken dat een bank met nét een andere indeling van die klassen voor jou voordeliger is. Ook kan het slim zijn om een kleine aflossing op je hypotheek te doen, waardoor je net onder de klassengrens uitkomt. Scheelt zomaar een tiende of meer in je hypotheekrente.
Kosten van hypotheek oversluiten
Als een andere bank een lagere hypotheekrente heeft is de verleiding misschien groot om snel te zeggen: okay, oversluiten dus! Daarbij moet je alleen niet vergeten dat het oversluiten van een hypotheek niet gratis is. Er is aan het eind van de rentevaste periode dan wel geen sprake van boeterente, toch komen er behoorlijke kosten kijken bij oversluiten:
- Kosten van een financieel adviseur
- Taxatiekosten
- Notariskosten (nieuwe hypotheekakte)
- eventueel kosten van een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Oversluitkosten uit eigen zak of meelenen?
Die kosten moet je wel uit eigen zak betalen als je wilt dat de hypotheekrente over je nieuwe hypotheek volledig aftrekbaar blijft. Ga je het verwerken in je nieuwe hypotheek, waardoor die hoger wordt - dan valt een deel van de hypotheek in box 3 en is de rente van dat deel niet aftrekbaar.
Extra aftrekpost in belastingaangifte
Wel kun je de kosten als aftrekpost opvoeren bij je belastingaangifte van volgend jaar (er vanuit gaande dat het hypotheekbedrag volledig gebruikt is voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van je eigen huis).
Kosten oversluiten terugverdienen
De kern van je keuze tussen verlengen of oversluiten ligt in de vraag of en hoe snel je de oversluitkosten kunt terugverdienen door de lagere hypotheekrente.
Binnen nieuwe rentevastperiode
Ga er vanuit dat die terugverdienperiode niet langer mag zijn dan de rentevastperiode waar je nu voor kiest. Liever veel korter trouwens. Het is ook altijd maar de vraag of je werkelijk zo lang in dat huis blijft wonen en of je het rentevoordeel dus wel voor de hele periode gaat benutten.
Andere overwegingen
Tot zover is het allemaal 'rekenkundig': een rekensom waarmee je uitrekent wat de kosten en opbrengsten van oversluiten zijn. Daarnaast is het ook goed om te beseffen dat het gedoe met zich meebrengt. Je moet aan de slag met een adviseur, documenten aanleveren, stukken tekenen, naar de notaris en onderweg altijd alles goed controleren. Geeft natuurlijk niets, als het maar wel goed voordeel oplevert.
Verlengen: formuliertje invullen en klaar
Tot slot: bij het aangaan van een nieuwe rentevastperiode bij je huidige bank wordt nergens naar gevraagd: formuliertje invullen, tekenen en klaar. Voor een niet-NHG hypotheek eventueel wel even de WOZ-beschikking nalopen om te kijken of je niet recht hebt op een lagere renteklasse en daarmee een lagere hypotheekrente, maar that's it.
Nieuwe hypotheek: beoordeling naar huidige normen
Bij de overstap naar een andere hypotheekbank is dat een volledig nieuwe hypotheekaanvraag. Met niet alleen documenten maar óók een nieuwe inkomensbeoordeling. Als er onzekerheid in jouw inkomenssituatie zit kan het zo uitpakken dat de aanvraag wordt afgewezen. Afhankelijk van wanneer je de hypotheek ooit hebt afgesloten is het niet ondenkbaar dat de beoordelingsregels voor jouw maximale hypotheek nu veel strenger zijn.
Bereken jouw maximale hypotheek
...met onze maandelijkse Update Hypotheken in je mail!
Nu aanmelden