Samen huis kopen fiscaal soms ingewikkeld
Fiscale regels rond hypotheek kunnen erg ingewikkeld worden als je gaat samenwonen
In mijn blog "Let op hypotheekregels bij verhuizing" kon u lezen wat er gebeurt als een alleenstaande een andere koopwoning koopt. Deze situatie is niets bijzonders maar hierbij komen op hypotheekgebied toch heel wat aandachtspunten om de hoek kijken. Zo moet de lopende hypotheek fiscaal gezien worden meegenomen en mag de looptijd van de fiscaal meegenomen hypotheek niet worden verlengd. Bovendien wordt de maximale verkrijgbare hypotheek lager omdat deze niet getoetst kan worden op een duur van 30 jaar. Een simpele verhuizing naar een andere woning is eigenlijk een complex verhaal geworden.
In deze blog zal ik laten zien dat het nog veel complexer kan. De alleenstaande in de vorige blog heeft namelijk een zeer leuke partner gevonden en zij hebben besloten om samen een andere woning te kopen. Dit is een situatie die dagelijks voorkomt maar waarbij het belangrijk is om de fiscaliteiten heel goed in het oog te houden!
Leuk: samenwonen!
Het volgende is van toepassing:
Situatie alleenstaande:
- Koopsom woning: 120.000 euro (1-7-2013)
- Annuiteiten hypotheek: 120.000 euro (1-7-2013)
- Verkoop woning: 150.000 euro (1-7-2020)
- Annuiteiten hyp 98.000 euro (1-7-2020)
- Verkoopwinst: 52.000 euro
Situatie: samen een huis kopen
- Koopsom woning: 300.000 euro (1-7-2020)
- Kosten koper: 10.000 euro
- Verkoopwinst: 52.000 euro
- Benodigde hypotheek: 258.000 euro
De woning van de alleenstaande wordt verkocht met een leuke winst van 52.000 euro. Deze winst wordt weer gebruikt om de benodigde hypotheek voor de volgende koopwoning (die samen wordt gekocht) te verlagen. Het is niet stom dat velen in deze situatie tot de conclusie komen dat er een annuïteiten hypotheek van 258.000 euro kan worden afgesloten voor een duur van 30 jaar. Helaas blijkt de praktijk heel anders te zijn. Schrik niet hieronder de uitwerking:
| A | B | ||
| Koopsom woning | 300.000 | 150.000 | 150.000 |
| Kosten koper | 10.000 | 5.000 | 5.000 |
| Verkoopwinst | 52.000 | 52.000 | 0 |
| Benodigde hypotheek | 258.000 | 103.000 | 155.000 |
A is doorstromer en heeft dus te maken met zijn eerdere annuïteiten hypotheek die al 7 jaar heeft gelopen. De fiscus zal hier zeker rekening mee houden. B is starter en heeft dus geen verleden.
Mogelijkheid 1
Als je logisch nadenkt, dan kom je waarschijnlijk tot de volgende berekening:
- A heeft een annuïteiten hypotheek van 98.000 tot 1-7-2043
- A heeft een annuïteiten hypotheek van 5.000 tot 1-7-2050
- B heeft een annuïteiten hypotheek van 155.000 tot 1-7-2050
Bovenstaande berekening klopt, maar dan moeten A en B niet getrouwd zijn! Bovendien moeten A en B in deze situatie een zogenaamde Draagplicht Overeenkomst afsluiten.
Mogelijkheid 2
Als ze getrouwd zijn, of geen Draagplicht Overeenkomst hebben afgesloten, dan geldt namelijk standaard de volgende berekening:
- A heeft een annuïteiten hypotheek van 98.000 tot 1-7-2043
- A heeft een annuïteiten hypotheek van 5.000 tot 1-7-2050
- A heeft een box 3 schuld van 26.000 euro
- B heeft een annuïteiten hypotheek van 129.000 tot 1-7-2050
Een deel van de totale hypotheek (het derde deel van A) wordt in deze situatie dus in box 3 geplaatst. Dat betekent dat de rente dus niet aftrekbaar is!
Mogelijkheid 3
Wil je vermijden dat er een box 3 schuld ontstaat, dan is er de mogelijkheid om te kiezen voor het Goedkeurend Besluit. Bij deze mogelijkheid valt ook het gehele hypotheekbedrag in box 1. Maar let op: als je hiervoor kiest, dan gaat het renteaftrek verleden voor 50% over naar de andere partner.
- A heeft een annuïteiten hypotheek van 49.000 tot 1-7-2043
- A heeft een annuïteiten hypotheek van 80.000 tot 1-7-2050
- B heeft een annuïteiten hypotheek van 49.000 tot 1-7-2043
- B heeft een annuïteiten hypotheek van 80.000 tot 1-7-2050
Het stel kan dus in dit geval uit drie verschillende "situaties kiezen"! Ik kan me voorstellen dat de gemiddelde huizenkoper hier helemaal niets van begrijpt. Het verhaal om even samen leuk een woning kopen, is nu wel weg. A en B willen lekker samen genieten van hun gekochte woning en krijgen ineens te maken met fiscale begrippen waar zij totaal niet op zitten (terecht) te wachten.
De huidige fiscaliteiten rond verhuizen en samenwonen zijn heel ingewikkeld. Zo ingewikkeld dat veel hypotheekadviseurs deze berekeningen niet goed kunnen maken laat staan dat ze de berekeningen en consequenties goed uit kunnen leggen aan hun klant...
