DNB: huizenprijzen omlaag
Coronacrisis zorgt voor tegenvallende inkomens. Dus lagere maximale hypotheek.
Vorige week had De Nederlandsche Bank (DNB) slecht nieuws voor huizenbezitters: DNB verwacht dat vanwege de economische tegenwind door de coronacrisis de huizenprijzen gaan dalen. Deze daling moet dan ingaan in de tweede helft van 2020. In 2021 en 2022 zal deze daling dan volgens DNB doorzetten.
Redenen daling huizenprijzen
De raming van de daling is 2,1% in 2021 en 3,7% in 2022. Dit zijn geen grote percentages, maar na al die jaren van stijgingen natuurlijk wel even wennen. DNB geeft diverse redenen aan voor de daling, namelijk:
- De economie krimpt met 6,4%
- De economische schade is pas in 2023 weer ingehaald
- De koopkracht daalt, lonen onder druk
- Vooral flexwerkers en zzp-ers zijn de dupe
- De werkloosheid stijgt naar 7,3% (vorige jaar 3,4%)
Tegenvallende inkomens
De afgelopen week lees je vooral dat de loonsverhogingen die dit jaar zijn toegezegd niet door zullen gaan. Voor mensen die graag een (andere) koopwoning willen kopen, betekent dit dat zij rekening moeten houden met een lagere maximale hypotheek. Dit geldt natuurlijk ook voor bestaande huizenbezitters die willen gaan verbouwen of hun hypotheek willen oversluiten.
Vooral de flexwerkers en zzp-ers zijn de dupe van de coronacrisis. Bij deze doelgroep wordt voor de maximale hypotheek het gemiddelde genomen van de winst uit onderneming van de afgelopen drie jaar (bij een flexwerker is dit het inkomen over de afgelopen drie jaar). Hierbij moet de winst uit onderneming in het laatste jaar wel hoger zijn dan het gemiddelde inkomen. Twee rekenvoorbeelden ter verduidelijking:
Rekenvoorbeeld 1:
- Winst uit onderneming 2017: 30.000 euro
- Winst uit onderneming 2018: 40.000 euro
- Winst uit onderneming 2019: 50.000 euro
- Gemiddelde winst is 40.000 euro
Bij deze cijfers is het toetsinkomen voor de hypotheek 40.000 euro
Rekenvoorbeeld 2
- Winst uit onderneming 2017: 50.000 euro
- Winst uit onderneming 2018: 40.000 euro
- Winst uit onderneming 2019: 30.000 euro
- Gemiddelde winst is ook 40.000 euro
Het toetsinkomen voor de hypotheek is nu 30.000 euro. Dit is dus omdat de winst in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde.
Hoe gaat het in 2020?
Een bank kijkt natuurlijk ook nog naar de verwachte cijfers / inkomen van 2020. Een zelfstandige zal dus echt moeten aantonen dat zijn of haar omzet in 2020 minimaal gelijkwaardig is aan 2019. Bovendien kijken de banken ook nog naar de werkzaamheden. Zorgt de coronacrisis ervoor dat er hulp nodig is vanuit Den Haag, dan zal er (waarschijnlijk) geen hypotheek worden verstrekt. Tot slot kijken veel banken naar de eigen middelen (spaargeld). Ze "eisen" bijvoorbeeld dat de hypotheek minimaal zes maanden betaald kan worden uit eigen middelen. Het is duidelijk dat zzp-ers en flexwerkers de komende maanden moeilijker aan een hypotheek zullen komen.
Daling prijzen een probleem?
Dat de huizenprijzen volgens DNB gaan dalen lijkt mij op zich toch geen probleem. Als je kijkt naar de stijgingen van de laatste jaren, dan is de verwachte daling procentueel zo klein, dat dit te verwaarlozen valt.
