Huis kopen... omdat het kan (en omdat het moet)
Het kan door de lage hypotheekrente - wat zijn de risico's?
Niet omdat het moet, maar omdat het kan... ik denk dan meteen: Tele2. Hier thuis kreeg ik een hele tijd 'Tele2' als antwoord als ik vroeg 'Waarom....'. Oftwel: omdat het kan.
Omdat het kan...
Omdat het kan. Dat is het eerste dat in me opkomt als ik naar de steeds verder stijgende huizenprijzen kijk en het feit dat er nog steeds veel woningen van eigenaar wisselen. Als je genoeg kunt lenen kun je een (ander) huis kopen, zo simpel is het.
...maar ook omdat het moet
De link met de Tele2-slogan klopt niet helemaal, want van 'Niet omdat het moet...' is vaak geen sprake. Juist omdat het voor starters wél moet: je moet toch ergens wonen! Een huurhuis is óf niet te vinden, óf zodanig duur dat je dan qua maandlast beter kunt kopen.
Het kán door de lage hypotheekrente
Dat het kan komt simpelweg door de extreem lage hypotheekrente. Daardoor kun je op je inkomen gewoon meer lenen dan bij een hogere hypotheekrente. Hoe laag is laag? Kijk maar even mee naar de rente van vandaag (23 juni 2020):
Check de actuele hypotheekrente
We zijn er al min of meer aan gewend maar hoe idioot laag zijn deze rentes eigenlijk? Waardoor je dus relatief gezien idioot veel kunt lenen!
Maximale hypotheek afhankelijk van rente
Het is natuurlijk logische dat jouw maximale hypotheek afhankelijk is van de rente waarmee je rekent. Hoe lager de hypotheekrente, hoe lager je maandlast en hoe meer je dus kunt lenen.
De berekening van de maximale hypotheek gaat immers uit van hoeveel je maximaal kunt 'verwonen': welk bedrag je aan woonlasten kunt besteden. Vanuit dat bedrag en de rente wordt teruggerekend naar een maximaal hypotheekbedrag.
Verstandig om zo veel te betalen voor een huis?
De vraag is... is het nou verstandig om zo veel te betalen voor een huis? Want ook al kán het... moet je het dan wel doen? Wat nou als de woningmarkt instort en de prijzen opeens gaan dalen? Hoe groot is het risico dat je neemt door bij deze huizenprijzen te kopen?
Je kunt er op verschillende manieren naar kijken:
- vanuit je toekomstbeeld (kans op restschuld bij verhuizen)
- vanuit je maandlast (kans op stijging hypotheekrente)
Blijf je er 30 jaar wonen?
Als je er vanuit gaat dat je een huis koopt waar je 30 jaar lang blijft wonen... dan is er eigenlijk geen risico. Je neemt er een hypotheek bij die je in die 30 jaar aflost en als die voorbij zijn heb je een hypotheekvrij huis. Dan maakt het niet meer uit hoeveel die op dat moment waard is, want je hebt geen hypotheek meer. Verkopen zal dus nooit met verlies zijn.
Tussentijds verhuizen
In de praktijk wonen niet veel mensen 30 jaar in hun woning. Ze gaan een keer verhuizen, om welke reden dan ook. Bijvoorbeeld omdat ze...
- ...groter willen wonen.
- ...gewoon ergens anders heen willen.
- ...moeten verhuizen voor hun werk.
- ...kleiner willen gaan wonen.
- ...de maandlast niet meer kunnen betalen door teruggelopen inkomen.
- ...uit elkaar gaan.
Kortom, er zijn allerlei redenen waarom mensen verhuizen. En daar zit een risico: het risico van een restschuld.
Risico van restschuld bij verkoop
Als je een huis hebt gekocht op de top van de markt en later wilt verkopen - dan is er het risico dat je met de verkoopopbrengst je hypotheek niet helemaal kunt aflossen. Dan houd je een restschuld over. Dat kennen we nog wel uit de kredietcrisis: de vele huizen die 'onder water' stonden en waarvoor geen koper te vinden was.
Kans op restschuld kleiner door hypotheekregels
Nu is dat risico wel een stuk minder geworden met de hypotheekregels die tegenwoordig gelden. Je kunt niet meer lenen dan 100% van de woningwaarde én je moet echt aflossen op je hypotheek (oude hypotheken even daargelaten). Omdat je elke maand een stukje van de hypotheek aflost daalt de schuld en daarmee de kans op een restschuld.
Afname schuld bij annuïteitenhypotheek
Maar toch. Vooral bij de annuïteitenhypotheek gaat dat aflossen in het begin erg langzaam (het overgrote deel van de maandlast gaat naar de betaling van de hypotheekrente). Bij gedaalde huizenprijzen kún je dus bij verkoop na een paar jaar alsnog wel met een restschuld komen te zitten.
Risico van je maandlast
Laten we er even vanuit gaan dat je in het huis blijft wonen. Dan loop je nog steeds een risico - tenzij je de rente voor 30 jaar vastzet. Kies je voor een hypotheekrente van 10 jaar vast, dan wordt de rente na 10 jaar herzien.
Hogere hypotheekrente
Het is maar afwachten wat op dat moment het renteniveau is, dat weet echt niemand. Gezien de extreem lage rente nu is de kans best aanwezig dat die dan fors hoger is. Dat heeft overigens ook effect op de huizenprijzen... bij een hoge hypotheekrente kunnen mensen minder lenen, dus minder betalen voor een huis - dan gaan de prijzen door vraag & aanbod vanzelf omlaag.
Hogere maandlast
Bij een hogere rente gaat je maandlast ook omhoog, dat logisch. Door het aflossen is tegen die tijd wel de openstaande hypotheekschuld behoorlijk lager, dus dat scheelt. Rente betaal je immers alleen over wat er nog niet is afgelost.
Bestaat de hypotheekrenteaftrek dan nog?
En... zoals het nu is heb je hypotheekrenteaftrek over het rentebedrag, dus zal de stijging ook dempen. Hoe meer rente je betaalt, hoe hoger de aftrek. Tenminste.... als die hypotheekrenteaftrek tegen die tijd nog bestaat....
Het móet door het woningtekort
"Leuk gesproken Anneke", hoor ik je denken "maar ik móet wel kopen, anders heb ik geen woonruimte". Ik weet het. Er zijn genoeg mensen die liever zouden (beginnen met) huren, maar die gewoon niet aan een betaalbare huurwoning komen. Ook al staan ze al tig jaar ingeschreven voor huizen in hun gemeente, ze komen gewoon niet aan in aanmerking.
Particulier huren geeft hogere maandlast
Dan kun je natuurlijk kijken naar particuliere huur... alleen gaat het daar om prijzen waarvan je direct denkt: dan kan ik beter kopen! En dat klopt - de maandlasten van een hypotheek zijn niet snel zo hoog als die van een particuliere huurwoning. Plus dat je met huren het geld gewoon 'weggooit', terwijl bij een hypotheek een deel nog 'naar je toe komt'.
Toekomst is ver weg
Als je in die situatie zit is de toekomst ver weg. Je hebt een huis nodig en als je de kans krijgt er één te kopen - omdat je genoeg hypotheek kunt krijgen én omdat je een woning kunt bemachtigen - dan wil je die grijpen. Die risico's van restschuld en renteherziening... dat zie je dan wel weer. En dat snap ik volledig.
Kunnen of moeten... bouw een veiligheidsmarge in!
Of je nou koopt omdat het kán of omdat het móet.... bouw een veiligheidsmarge in. Koop niet met je maximale hypotheekbedrag, zoek een huis waar je niet je maximale hypotheek voor nodig hebt. Het is erg prettig als je niet bij een terugval in je inkomen direct een probleem hebt.
Bouw een woonreserve op
Als je maandlasten lager zijn dan maximaal zou het zo moeten zijn dat je elke maand wat geld kunt sparen. Sparen voor onvoorziene omstandigheden en als de nood aan de man is je restschuld mee af te lossen. Zet het echt apart, niet op je gewone spaarrekening maar op een speciaal voor jouw 'woonreserve' geopende rekening. Kom er niet aan om een andere auto te kopen, reserveer het echt voor je woning. Dat kan een hoop ellende voorkomen!
