Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
hypotheek
Gepubliceerd op: 26-6-2020 om 16:01

Bij doorstromers die een andere woning kopen, is de eerste nazorg heel erg belangrijk. Met de eerste nazorg bedoel ik dat er nog even goed gekeken wordt naar de situatie die is ontstaan als de huidige woning definitief verkocht is en de nieuwe koopwoning helemaal klaar is. Omdat de werkelijke bedragen vaak nog wat afwijken van de bedragen waar in de hypotheek van uitgegaan werd, lijkt het mij verstandig als er altijd nog een eindberekening gemaakt wordt.

Basisberekening gaat uit van aannames

De meeste huizenbezitters kopen tegenwoordig eerst een andere woning en verkopen daarna hun oude woning. Wie zijn huiswerk goed doet, zal diverse makelaars langs laten komen om te kijken wat de verkoopprijs van de huidige woning (globaal) is. Bovendien zal de hypotheekadviseur een financieel plaatje maken van wat de uiteindelijke situatie gaat worden. Hierbij merk ik op dat bij dit plaatje vaak deels uitgegaan moet worden van aannames / schattingen. Zo is de woning vaak nog niet definitief verkocht. De verkoopwinst kan dus zowel hoger als lager uitvallen. Dit geldt ook voor een verbouwing. Ervaring leert dat een verbouwing in de nieuwe gekochte woning vaak ook hoger of lager uitvalt dan verwacht.

Nazorg door hypotheekadviseur

Er zijn hypotheekadviseurs die de nieuwe hypotheek afsluiten en de huizenbezitter daarna aan zijn lot overlaten. Een goede hypotheekadviseur zal zijn klant er echter op attenderen dat hij of zij terug moet komen om zijn of haar daadwerkelijke situatie in kaart te laten brengen. Een voorbeeld:

Verwachte opzet bij regelen hypotheek:

Situatie te koop staande woning:

  • Vraagprijs woning 300.000 euro
  • Lopende hypotheek 200.000 euro (hypotheek heeft 10 jaar gelopen)
  • Verwachte winst 100.000 euro
  • Overbruggingshypotheek 70.000 euro

Situatie nieuwe woning:

  • Koopprijs + kosten woning 400.000 euro
  • Kosten koper 12.000 euro
  • Overbruggingshypotheek 70.000 euro -/-
  • Nieuwe hypotheek 342.000 euro

Hypotheekopzet:

  • Aflossingsvrij hypotheek van 200.000 euro (nog 20 jaar rente aftrek)
  • Annuiteiten hypotheek van 142.000 euro (nog 30 jaar renteaftrek)

Er wordt een nieuwe woning gekocht. De af te sluiten hypotheek bedraagt in totaal 342.000 euro. Er wordt een aflossingsvrij hypotheek van 200.000 euro en annuïteiten hypotheek van 142.000 euro afgesloten. Hierbij valt de annuïteiten hypotheek onder het nieuwe regime omdat het nieuwe hypotheekbedrag hoger is dan de lopende hypotheek. Om renteaftrek te behouden moet een huizenbezitter dan een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek afsluiten.

Werkelijke situatie na het hele proces

Stel dat de woning uiteindelijk verkocht wordt voor 320.000 euro. Hierdoor is de uiteindelijk verkoopwinst 120.000 euro in plaats van de vooraf verwachte winst van 100.000 euro. Na aflossing van de overbruggingshypotheek blijft er nog 50.000 euro over. Op het eerste gezicht kan deze 50.000 euro zowel worden afgelost op de aflossingsvrije hypotheek als ook op de annuïteiten hypotheek. Dit klopt op zich wel, maar er moet wel degelijk rekening worden gehouden met de (eerdere) duur van de renteaftrek. In dit voorbeeld is het duidelijker als de 50.000 euro wordt afgelost op de annuïteiten hypotheek. Het volgende is dan van toepassing na aflossing:

  • Aflossingsvrij hypotheek 200.000 euro (nog 20 jaar rente aftrek)
  • Annuiteiten hypotheek 92.000 euro (nog 30 jaar renteaftrek)

Indien de aflossing wordt gedaan op de aflossingsvrije hypotheek, is het verstandig om de annuïteiten hypotheek te splitsen! Het volgende is dan van toepassing

  • Aflossingsvrij hypotheek 150.000 euro (nog 20 jaar rente aftrek)
  • Annuiteiten hypotheek 50.000 euro (nog 20 jaar renteaftrek)
  • Annuiteiten hypotheek 92.000 (nog 30 jaar renteaftrek)

Problemen met de belastingdienst

Als er geen rekening wordt gehouden met de renteaftrek uit het verleden, kan het zijn dat er verkeerde keuzes gemaakt worden. En dit kan later leiden tot problemen met de belastingdienst. Omdat de regels best complex zijn, is het prettig als de betrokken hypotheekadviseur hier nog even meekijkt. Voor de huizenbezitter zorgt deze nazorg voor meer duidelijkheid en het zorgt er ook voor dat de IB-aangifte goed wordt ingevuld.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.