Hypotheekadviseur vraagt niet naar studieschuld
Ondanks de zorgplicht, vragen veel adviseurs niet of klanten studieschulden hebben
De AFM heeft een online onderzoek gedaan onder 600 mensen die onlangs een hypotheek hebben afgesloten. Wat ik zeer opvallend vind, is dat uit het onderzoek blijkt dat heel veel hypotheekadviseurs tijdens de hypotheekaanvraag geen navraag doen of hun klant een studieschuld heeft. Met dit resultaat zal de AFM niet blij mee zijn...
Studieschuld moet in kaart gebracht worden
In het onderzoek van de AFM valt onder andere te lezen dat bij ongeveer de helft van de hypotheeksluiters onder de 34 jaar tijdens de hypotheekaanvraag niet gevraagd is naar een eventuele studieschuld. Bij 12 procent van de personen waar deze vraag niet aan gesteld is, was er echter wel sprake van een studieschuld. Deze uitkomst verbaast mij zeer. Hypotheekadviseurs hebben een zorgplicht en deze is vrij streng. Wie zich niet aan de regels houdt, kan een flinke boete krijgen. Adviseurs die stelselmatig de regels overtreden, kunnen zelfs hun vergunning kwijtraken.
En de AFM is heel duidelijk als het over studieschulden gaat: die moeten meegenomen worden in de analyse. Ik ben zelf jaren geleden mede verantwoordelijk geweest dat er duidelijkheid is ontstaan over studieschulden en of die meegenomen moeten worden in de hypotheekanalyse. In januari 2016 heeft de AFM mij antwoord gegeven over het verzwijgen van de studieschuld.
Meenemen alle schulden bij maximale hypotheek berekening
Bij het bepalen van de maximale financieringslast voor het verkrijgen van een hypotheek, moeten alle financiële verplichtingen van de klant meegenomen worden (art 3. Tijdelijke Regeling hypothecair krediet). Ook een studieschuld is een financiële verplichting en telt dus mee. Dit geldt bij een hypotheek met én zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Ook als er (tijdelijk) uitstel van het aflossen van de studieschuld is verkregen, moeten hypotheekaanbieders toch rekening houden met de studieschuld. Doen ze dat niet, dan overtreden ze wet- en regelgeving. Het niet meenemen van de studieschuld bij het afsluiten van een hypotheek kan in de toekomst problemen opleveren en is daarom niet in het belang van de consument.
Verzwijgen kan aantrekkelijk zijn
Een studieschuld niet meenemen in de berekening van de maximale hypotheek is trouwens zeer aantrekkelijk. Hieronder een rekenvoorbeeld.
- Hypotheekrente / toetsrente van 1,05%
- Inkomen is 50.000 euro
- Maximale hypotheek zonder studieschuld is 244.386 euro
- Maximale hypotheek bij studieschuld van 20.000 euro onder nieuw stelsel is 216.603 euro
- Maximale hypotheek bij studieschuld van 20.000 euro oude stelsel is 198.081 euro
Het nieuwe leenstelsel is vanaf september 2015 in gegaan. Studieschulden in het nieuwe stelsel moeten getoetst worden op 0,45% van de studieschuld. In het oude stelsel is dit zelfs 0,75%. Bovenstaande cijfers laten zien dat de maximale hypotheek zonder studieschulden beduidend hoger is.
Klant zelf ook verantwoordelijk
Een veelgestelde vraag is of een klant zelf zijn / haar studieschuld moet doorgeven aan de hypotheekadviseur. Ik ben van mening dat ook een klant een verantwoordelijkheid heeft ten opzichte van de bank waar de hypotheek wordt afgesloten.
Dat veel hypotheekadviseurs zich niet aan de regels houden is zeer schrijnend. Het wordt tijd dat deze adviseurs worden aangepakt door de AFM. Vergeet niet dat hier sprake is van overkreditering.
