donderdag 10 september 2020 15:03
#hypotheek #hypotheekrente #belastingen

De hypotheekrente is al tijden heel laag en daalt de laatste weken zelfs weer. Als het zo doorgaat, komen de laagste hypotheekrentes ooit binnenkort weer in beeld. Een gevolg van deze lage hypotheekrente is dat steeds meer mensen kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Ook als ze hierdoor het recht op hypotheekrenteaftrek verspelen. Er klinken steeds meer geluiden om het aflossen van de hypotheek aantrekkelijker te maken.

Bekijk de huidige hypotheekrentes

Maandlasten belangrijker dan aftrek

Annemarie van Gaal gaf onlangs in de Telegraaf haar mening over de aflossingsvrije hypotheek. Zij maakt zich zorgen over de ontwikkeling dat de aflossingsvrije hypotheek de laatste tijd steeds vaker wordt afgesloten. Veel huizenbezitters krijgen alleen hypotheekrenteaftrek als ze kiezen voor een annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Maar omdat deze hypotheekrenteaftrek bij de huidige lage hypotheekrente vaak nog weinig voorstelt, kiezen momenteel heel veel mensen voor de aflossingsvrije hypotheek. De maandlasten zijn bij een aflossingsvrije hypotheek namelijk veel lager dan bij een annuiteitenhypotheek.

Wet Hillen

Om dit te voorkomen, moet aflossen op een hypotheek weer gestimuleerd worden. Dit is mogelijk door de Wet Hillen weer in te voeren. Bij de Wet Hillen is de WOZ-waarde nooit hoger dan de betaalde hypotheekrente. Indien iemand dus geen hypotheek meer heeft dan is de WOZ-waarde dus ook nihil. Het gevolg: je betaalt dan geen eigenwoningforfait. Dat kan flink schelen!

Onder water

In het artikel trekt Annemarie de conclusie dat aflossingsvrije hypotheken gevaarlijk zijn omdat bij dalende huizenprijzen eenvoudig een onder water hypotheek kan ontstaan. Dat houdt in dat het hypotheekbedrag hoger is dan de waarde van de woning. 

Ik ben hier niet zo heel bang voor. De maximale aflossingsvrije hypotheek die afgesloten kan worden, is tegenwoordig 50% van de waarde van de woning. Zie onderstaand rekenvoorbeeld:

  • Waarde woning 200.000 euro
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek: 50% van waarde woning is 100.000 euro

Heb je bij een woning van 200.000 euro meer dan 100.000 euro hypotheek nodig, dan moet gekozen worden voor een hypotheekvorm waarbij wel afgelost wordt.

Om aan een onder water hypotheek te komen, moet de waarde van de woning in dit voorbeeld dus met meer dan 50% dalen! Zelfs in de crisisjaren - toen volgens de kenners minimaal 1 miljoen woningen onder water stonden - was er geen sprake van een daling van de huizenprijzen van meer dan 50%.

Hypotheekvormen met spaarpot

Daarnaast lijkt het op papier soms of een woning onder water staat terwijl dat in werkelijkheid dan niet zo blijkt te zijn. Dit heeft te maken met hypotheekvormen waarbij niet tussentijds wordt afgelost maar naast/in de hypotheek gespaard of belegd wordt. Denk aan een spaarhypotheek of levenhypotheek. Voor 2013 werden deze hypotheekvormen heel veel gesloten en veel Nederlanders hebben nog een dergelijke hypotheek.

Hieronder een voorbeeld:

  • Waarde woning: 180.000 euro
  • Lopende hypotheek: 200.000 euro, bestaande uit een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro en een spaarhypotheek van 100.000 euro
  • Opgebouwde waarde in de spaarpolis: 40.000 euro

De lopende hypotheek is nu hoger dan de waarde van de woning. Er is dus sprake van een onderwater hypotheek maar alleen als we de waarde van de spaarpolis niet meenemen.

Zolang alle cijfers van huizenbezitters niet bekend zijn, kan er gerommeld worden met publicaties. Het is dan heel gemakkelijk om te publiceren dat er bijvoorbeeld 1 miljoen onderwater hypotheken zijn terwijl dit in werkelijkheid de helft is!

Wet Koets

Natuurlijk is het niet goed geweest om de Wet Hillen af te schaffen. In 2004 had ik trouwens al voorgesteld om de Wet Koets in te voeren. Bij Wet Koets is de WOZ-waarde gelijk aan de box 1 hypotheek (eigen woning schuld). Indien een eigenaar dan extra aflost op zijn hypotheek, gaat ook de WOZ-waarde naar beneden. Helaas is Wet Koets nooit ingevoerd. Gevolg is dat er nu weer veel aflossingsvrije hypotheken worden afgesloten.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.