Afsluiten hypotheek door zelfstandige vraagt vaak extra voorbereiding
In mijn blog “Hypotheek afsluiten begint met een goede voorbereiding” kon u lezen wat te doen alvorens een huis te kopen. Diverse tips die ik noem in het blogbericht zijn van toepassing voor iedereen. Echter een zelfstandige / ondernemer zal rekening moeten houden met nog meer huiswerk.
Extra documenten
Bij een vast dienstverband voor onbepaalde tijd is het vaak wel duidelijk wat het inkomen van de aanvrager is. Bij een ondernemer / zelfstandige is het lastiger om “het inkomen” te bepalen waar de bank mee kan rekenen bij bijv. de maximale hypotheek berekening. Om het inkomen van een zelfstandige te bepalen, zal een bank meestal in ieder geval de volgende extra stukken (documenten) willen beoordelen:
- De jaarcijfers van de laatste drie boekjaren
- De balans van de lopende maanden van het huidige jaar
- De aangifte inkomstenbelasting (IB-aangifte) van de laatste drie jaar
- Een kopie van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel
- De BTW aangiftes van het laatste jaar
Inkomensverklaring ondernemer
Veel banken beoordelen de cijfers niet zelf. Dit laten zij doen door een extern bedrijf die aan de hand van de cijfers een “Inkomensverklaring ondernemer” afgeeft. Nationale Hypotheek Garantie werkt hiervoor momenteel samen met de volgende bedrijven:
- Pentrax advies (Nijmegen)
- Overviewz (Barneveld)
- Raadhuys Tax Legal Accounting (Den Haag)
- Zakelijk Inkomen (Nieuwegein)
In de verklaring wordt een toetsinkomen vermeld waarmee de adviseur en bank dan rekening kunnen houden voor het berekenen van de maximale hypotheek. Er zijn gelukkig ook nog banken in Nederland (bijv. Florius) die zelf de stukken beoordelen. Persoonlijk ben ik hier meer een voorstander van. Als adviseur kun je de zaak dan mondeling toelichten waardoor je meer invloed hebt op het proces. En ik vind dat de bank dieper kijkt naar de cijfers. Zo wordt een tussentijdse loonstijging beter beoordeeld dan bij de vier bedrijven die deze verhoging meestal niet mee nemen.
Vooraf duidelijkheid
Voor zelfstandigen is het heel handig om al te weten wat de maximale hypotheek kan worden voordat er naar een nieuw huis gezocht wordt. Anders gezegd: wat het toetsinkomen is geworden waarmee de maximale hypotheek berekend kan worden. Maar er zijn niet veel banken meer (op 1 hand te tellen) die vooraf stukken willen bekijken. Dit laatste is ook wel logisch want het kost tijd (dus geld) en het beoordelen van de stukken geeft geen garantie dat de klant uiteindelijk ook werkelijk een huis gaat kopen en de hypotheek bij die bank gaat afsluiten.
IB-aangifte uitstellen zorgt voor problemen
Opvallend is dat veel zelfstandigen hun IB-aangifte standaard uitstellen (dus niet voor 1 mei van het volgende jaar indienen). Dit wordt meestal gedaan op advies van hun accountant / boekhouder. Dit is leuk, maar bij het aanvragen van een hypotheek is dit direct een probleem. Als je van plan bent om in de nabije toekomst een hypotheek aan te vragen is het uitstellen van de IB-aangifte wat mij betreft geen handig idee.
