Mag ik een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?
De aflossingsvrije hypotheek is bezig aan een comeback. Wat zijn de regels?
Uit onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) is gebleken dat de aflossingsvrije hypotheek steeds meer wordt afgesloten. Bij HomeFinance krijgen wij ook steeds vaker de volgende vraag gesteld: mag ik een aflossingsvrije hypotheek afsluiten? In deze blog ga ik op deze vraag in.
Wet: aflossingsvrij mag altijd
Er is geen wet die een aflossingsvrije hypotheek verbiedt. Dus iedereen die een hypotheek afsluit, mag op zich een aflossingsvrije hypotheek kiezen. Toch wordt tegenwoordig vaak (in ieder geval deels) voor een andere hypotheekvorm gekozen. Dat hangt samen met de regels die de banken afgesproken hebben en de regels die gelden voor de hypotheekrenteaftrek.
Gedragscode Hypothecaire Financieringen
Via de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) hebben banken afgesproken dat zij voor maximaal 50% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek verstrekken. Ditzelfde is ook van toepassing voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In de meeste situaties is het benodigde hypotheekbedrag hoger dan 50% van de waarde van de woning. Voor dat deel moet dan een vorm gekozen waarbij wel afgelost wordt.
Zoals aangegeven, geldt deze grens van 50% niet voor de wet. Het is dus wel degelijk mogelijk om een 100% aflossingsvrije hypotheek af te sluiten op de waarde van de woning. De hypotheek kan dan echter niet door een bank worden afgesloten, maar bijvoorbeeld wel door een familielid.
Hypotheekrenteaftrek
Of je gebruik kan maken van de hypotheekrenteaftrek als je voor een aflossingsvrije hypotheek kiest, is afhankelijk van je situatie. Starters kunnen hun betaalde hypotheekrente niet fiscaal opgeven als gekozen wordt voor een aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 zijn zij verplicht een annuïteiten en / of lineaire hypotheek af te sluiten om renteaftrek te kunnen genieten.
Doorstromers (mensen die vanuit een koopwoning doorstromen naar een andere koopwoning) komen wel in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als zij kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Echter, dat geldt alleen als zij aan kunnen tonen dat zij voor 1 januari 2013 al een hypotheek hadden lopen. Bovendien mag de aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan de eerdere hypotheek om renteaftrek te kunnen genieten.
Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld.
- Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor 150.000 euro
- Spaarhypotheek van 75.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek van 75.000 euro
- Woning wordt verkocht per 1-1-2020
Situatie 1
- Nieuwe koopwoning gekocht op 1-1-2020 voor 250.000 euro
- Maximale aflossingsvrije hypotheek is nu 125.000 euro (50% waarde woning, volgens de normen van de bank)
Situatie 2
- Nieuwe koopwoning gekocht op 1-1-2020 voor 350.000 euro
- Maximale aflossingsvrije hypotheek is nu 175.000 euro (volgens de normen van de bank)
- Voor de hypotheekrenteaftrek is de maximale aflossingsvrije hypotheek 150.000 euro (niet hoger dan eerdere hypotheek van 1-1-2010)
Conclusie
Een aflossingsvrije hypotheek is op zich altijd mogelijk. Banken verstrekken echter nooit meer dan 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij. Of een huizenbezitter de betaalde hypotheekrente kan opgeven van zijn / haar aflossingsvrije hypotheek is afhankelijk van de situatie. Maar gezien de lage hypotheekrente die momenteel geldt, is de renteaftrek niet zo belangrijk. Als je kijkt naar de bruto en netto maandlasten, dan is het verschil tussen bruto en netto momenteel vaak heel klein.
Let op de risico's!
Er zijn echter wel twee belangrijke punten waar rekening mee moet worden gehouden. De maximale duur bij veel banken in Nederland voor de aflossingsvrije hypotheek is 30 jaar. De bank wil dan ook na 30 jaar geld zien. De aflossingsvrije hypotheek moet dus uiteindelijk wel worden afgelost!
Ten tweede moet de aflossingsvrije hypotheek betaalbaar blijven. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat op pensioendatum het inkomen flink daalt. Als er een (zeer) hoge aflossingsvrije hypotheek is (met een hoge hypotheekrente) dan kan het zijn dat de maandlasten moeilijk betaalbaar worden. Bij de huidige lage hypotheekrente verwacht ik deze problemen niet voor bestaande huizenbezitters.
