Hoe hoog mag een aflossingsvrije hypotheek zijn?
Overzicht van de maximale aflossingsvrije hypotheek in verschillende situatie
Op 25 september schreef ik een blog "Mag ik een aflossingsvrije hypotheek afsluiten". Naar aanleiding van deze blog stelde een lezer in de reacties een vraag over het bedrag van de aflossingsvrije hypotheek welke mee mag worden genomen. Het antwoord is niet zo simpel want er zijn diverse antwoorden mogelijk. Ik zal deze in deze blog op een rijtje zetten.
Starters en de aflossingsvrije hypotheek
Voor starters die voor het eerst een koopwoning kopen is het verhaal simpel. Zij mogen wel een aflossingsvrije hypotheek afsluiten maar dan kunnen zij de betaalde hypotheekrente niet fiscaal opgeven. Anders gezegd: de aflossingsvrije hypotheek valt in box 3 en dan is er dus geen hypotheekrenteaftrek mogelijk. Mochten ze dit voor lief nemen (wat steeds meer mensen doen...), dan geldt dat banken momenteel maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij verstrekken. Houdt wel rekening met het feit dat banken een box 3 hypotheek heel anders beoordelen dan een box 1 hypotheek en het dus maar de vraag is of een aflossingsvrije hypotheek als starter gaat lukken.
Doorstromers en de aflossingsvrije hypotheek
Bij een doorstromer (iemand die een koopwoning heeft en een andere koopwoning koopt) kijkt de fiscus voor de hypotheekrenteaftrek naar het hypotheekbedrag op 1 januari 2013. In de basis mag dit bedrag - fiscaal gezien - maximaal aflossingsvrij geleend worden. Hierbij ga ik er vanuit dat er na deze datum niet extra is afgelost op dit bedrag. Is dit wel gedaan dan kan het bedrag van de lagere hypotheek van toepassing zijn voor de voortzetting van de aflossingsvrije hypotheek. Ik zal hier later nog een aparte blog over schrijven.
De maximale aflossingsvrije hypotheek die banken - ook aan doorstromers - verstrekken is 50% van de waarde van de woning.
Hieronder enkele rekenvoorbeeld waarbij ik iedere keer de maximale aflossingsvrije situatie meeneem:
Rekenvoorbeeld 1
- Situatie op 1-1-2013: totale hypotheek 200.000
- Spaarhypotheek 100.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro
In 2020 wordt er een andere woning gekocht voor 500.000 euro. Dit bedrag wordt ook de nieuwe hypotheek.
- Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro (box 1)
- Aflossingsvrije hypotheek 50.000 euro (box 3, geen renteaftrek over)
- Annuïteiten hypotheek 250.000 euro (box 1)
De hypotheek is totaal 500.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu 250.000 euro (50% van de waarde van de woning). Voor de hypotheekrenteaftrek is echter 200.000 euro van toepassing. Dit is namelijk de hoogte van de hypotheek op 1 januari 2013.
Rekenvoorbeeld 2
- Situatie op 1-1-2013: totale hypotheek 200.000 euro
- Spaarhypotheek 100.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro
In 2020 wordt er een andere woning gekocht voor 350.000 euro. Dit wordt ook het nieuwe hypotheekbedrag.
- Aflossingsvrije hypotheek 175.000 euro (box 1)
- Annuïteiten hypotheek 175.000 euro (box 1)
De hypotheek is in totaal 350.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu 175.000 euro (50% van de waarde van de woning). Voor de fiscus is een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro wel mogelijk (hypotheekrenteaftrek voor een bedrag van 175.000 euro), echter de banken verstrekken dit niet.
Rekenvoorbeeld 3
- Situatie op 1-1-2013: totale hypotheek 200.000
- Spaarhypotheek 100.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro
Per 2020 wordt er een andere woning gekocht voor 700.000 euro. Dit wordt ook het nieuwe hypotheekbedrag.
- Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro (box 1)
- Aflossingsvrije hypotheek 150.000 euro (box 3, geen renteaftrek over)
- Annuïteiten hypotheek 350.000 euro (box 1)
De hypotheek is totaal 700.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu 350.000 euro (50% van de waarde van de woning). Voor de hypotheekrenteaftrek is echter 200.000 euro van toepassing. Dit is namelijk de hoogte van de hypotheek op 1 januari 2013. Dit is dus dezelfde berekening als in rekenvoorbeeld 1.
Ingewikkeld
Vooral bij doorstromers is het belangrijk om exact in kaart te brengen hoe de situatie is. Zeker als mensen die al een eigen woning hadden gaan samenwonen of bij scheidingen. Een rekenfout is zo gemaakt en dat kan fiscaal gezien grote gevolgen hebben!
