Is alleen een overbruggingshypotheek mogelijk?
Hoe koop je een nieuw huis als de overwaarde pas later beschikbaar komt?
Vorige maand kreeg ik een vraag van een lezer over het kopen van een andere koopwoning waarbij alleen een overbruggingshypotheek nodig is. Anders gezegd: er wordt een andere woning gekocht, maar in de oude woning zit zo veel overwaarde, dat een hypotheek niet nodig is. Echter, omdat de oude woning nog verkocht moet worden, is er wel tijdelijk een overbruggingshypotheek nodig. De lezer vroeg zich af of dit mogelijk is.
Hoe zit het precies?
Ik zal de vraag uitleggen door middel van een rekenvoorbeeld:
- Pensioen man 16.000 euro
- Pensioen vrouw 14.000 euro
- Taxatiewaarde huidige woning 300.000 euro
- Lopende hypotheek nihil
- Koopprijs nieuwe woning 250.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Totaal te financieren 260.000 euro
Op de huidige woning - die een taxatiewaarde heeft van 300.000 euro - is de hypotheek volledig afgelost. Het idee is om de oude woning te verkopen en in plaatst daarvan een appartement te kopen van 250.000 euro. Met de kosten koper erbij, moeten deze personen 260.000 op tafel leggen.
De overwaarde in het oude pand is dus voldoende om het benodigde bedrag in zijn geheel te betalen. Maar de oude woning willen ze pas verkopen na aankoop van de nieuwe woning. De overwaarde is dus nog niet beschikbaar op het moment dat de nieuwe woning gekocht wordt. Voor deze situatie kan in theorie een overbruggingshypotheek gebruikt worden.
Hoeveel overbruggingshypotheek is mogelijk?
Voor een overbruggingshypotheek kijken de banken of de huidige woning is verkocht of nog verkocht moet worden. Als de huidige woning nog niet is verkocht, hanteren de meeste banken in Nederland 90% van de taxatiewaarde voor de berekening van de maximale overbruggingshypotheek. De berekening wordt dan als volgt:
- Taxatiewaarde huidige woning 300.000 euro
- 90% van de taxatie waarde is 270.000 euro
- Lopende hypotheek is 0 euro
- Maximale overbruggingshyp 270.000 euro
Mooier kunnen we het niet maken. De maximale overbruggingshypotheek is 270.000 euro en voor de nieuwe woning hebben we 260.000 euro nodig. Het verhaal is dus simpel zou je zeggen: we sluiten een overbruggingshypotheek van 260.000 euro af. Deze is tijdelijk want als de huidige woning is verkocht dan wordt de overbruggingshypotheek afgelost.
De praktijk is lastiger...
Zo simpel is het in de praktijk echter niet... Er is namelijk geen bank (voor zover ik weet) in Nederland die alleen een overbruggingshypotheek verstrekt. Dit probleem kunnen we natuurlijk wel oplossen. We sluiten namelijk naast de overbruggingshypotheek een kleine hypotheek af (bijvoorbeeld 20.000 euro) met een variabele rente. En deze hypotheek lossen we af als de huidige woning is verkocht.
De vraag is nog waarom banken niet alleen een overbruggingshypotheek willen afsluiten. Het antwoord is dat zij veel werk moeten verrichten voor een hypotheek die maar heel kort loopt. Zij willen dus eigenlijk alleen langdurige klanten hebben in hun bestand. Met de oplossing die ik hier boven heb gegeven, is er ook nog sprake van een tijdelijke klant.
