Doorstromer? Let op de juiste hypotheekgegevens!
Bij doorstromers is de exacte hypotheekopzet pas aan het eind bekend
Doorstromers opgelet: koopt u een andere woning en heeft u een hypotheek nodig die geregeld moet worden door uw hypotheekadviseur, dan is het verstandig om vooraf goede afspraken te maken. De kosten die hypotheekadviseurs in rekening brengen voor het afsluiten van een hypotheek liggen bij doorstromers ruwweg tussen de 2.500 en 3.500 euro. Dit is natuurlijk een zeer leuk bedrag. Ik adviseer u om met de hypotheekadviseur af te spreken dat hij of zij u helpt tot alle stappen in het proces gezet zijn.
Eerst kopen, dan verkopen
De meeste doorstromers kopen eerst een andere woning en verkopen daarna hun eigen woning. Dit is ook logisch want verkopen gaat in de huidige markt heel gemakkelijk terwijl kopen een hele klus is geworden. Ik bedoel hier natuurlijk mee dat een andere leuke woning niet zomaar is gevonden. Aangezien de huidige woning in deze tijd (meestal) met winst wordt verkocht, ontstaat er een interessante situatie. De hoogte van de verkoopwinst is namelijk niet bekend op het moment dat de hypotheekanalyse gemaakt wordt. Bovendien komen er meestal in de nieuwe woning nog dingen naar voren die opgeknapt moeten worden. Anders gezegd: in de nieuwe woning moet toch nog iets verbouwd worden waardoor achteraf meer geld moet worden uitgegeven dan in het adviesgesprek met de hypotheekadviseur is besproken.
Werkelijke situatie niet gelijk duidelijk
In het kort komt het erop neer dat pas alle juiste cijfers bekend zijn als de nieuwe woning volledig woonklaar is gemaakt en de oude woning definitief is verkocht. Bij al mijn klanten zal ik daarom als de juiste cijfers bekend zijn, alles nogmaals goed in kaart brengen. Ik vind dit noodzakelijk omdat een deel van deze gegevens ook moeten worden doorgegeven aan de belastingdienst. Er zijn nog veel collega's waarbij de dienstverlening stopt bij het afsluiten van de hypotheek. Dit is leuk, maar de gegevens in het uitgebrachte advies geven dan niet de werkelijke situatie weer. Het gevolg is dat huizenbezitters zelf gaan "rommelen" met bijvoorbeeld een extra aflossing op hun hypotheek. Als zij kiezen voor een aflossing op een "verkeerd" leningdeel dan kan dit grote gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek van dit leningsdeel.
Als uitleg een simpel rekenvoorbeeld.
Oude situatie:
- Lopende hypotheek (huidige woning vanaf 2015): Annuiteiten hypotheek 200.000
Nieuwe situatie (nieuwe woning vanaf 2020):
- Koopsom 400.000 euro
- Kosten koper 15.000 euro
- Eigen middelen 15.000 euro -/-
- Nodig aan hypotheek 400.000 euro
- Aflossingsstand huidige hypotheek 170.000 euro in 2020
Nieuwe hypotheek:
- Annuiteiten hypotheek 170.000 euro (renteaftrek tot 2045)
- Annuiteiten hypotheek 230.000 euro (renteaftrek tot 2050)
In 2015 is er een annuïteiten hypotheek afgesloten voor 200.000 euro. Deze moet fiscaal gezien blijven doorlopen om renteaftrek te kunnen genieten. De einddatum mag niet verlengd worden. Doordat de woning nog niet is verkocht (bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek) is de daadwerkelijke aflossingsstand van de lopende annuïteiten hypotheek bij het bepalen van de nieuwe hypotheekopzet nog niet bekend. De hypotheekadviseur zal nu de hoogte van de annuïteiten hypotheek als uitgangspunt nemen. Voor alle duidelijkheid: een hoger bedrag mag wel, maar een lager bedrag niet! De huidige hypotheek is nog 170.000 euro. Voor het meerdere (230.000 euro) wordt een nieuwe annuïteiten hypotheek afgesloten.
Uiteindelijk wordt de huidige woning verkocht voor 270.000 euro. Er is dus een verkoopwinst van 100.000 euro die moet worden terug gestort in / afgelost op de hypotheek. Als deze 100.000 euro wordt afgelost op de annuïteiten hypotheek van 170.000 euro dan heeft deze huizenbezitter een probleem. De fiscus zal namelijk deze annuïteiten hypotheek als box 3 gaan zien. Dat betekent geen renteaftrek over de betaalde hypotheekrente. De 100.000 euro moet namelijk worden afgelost op de annuïteiten hypotheek van 200.000 euro. Dit is ook logisch want dit is het nieuwe leningsdeel waarover 30 jaar renteaftrek genoten kan worden.
Maak goede afspraken!
Ik adviseer doorstromers daarom om goede afspraken (vooraf) te maken met hun hypotheekadviseur. Zorg ervoor dat de hypotheekadviseur als alle cijfers daadwerkelijk bekend zijn alles nogmaals goed in kaart brengt. Dit kost extra tijd voor de hypotheekadviseur maar zorgt wel voor een goed overzicht bij de huizenbezitter. Deze kan dan simpel de juiste stappen ondernemen naar de fiscus toe. Met hypotheekadviseurs die alleen maar een hypotheek afsluiten, kunt u als huizenbezitter beter niet mee in zee gaan. Dit is veel geld betalen voor half werk.
