Extra vragen over de overbruggingshypotheek
Jos beantwoordt meerdere veelgestelde vragen over de overbruggingshypotheek
Ik heb de laatste jaren regelmatig aandacht geschonken aan de overbruggingshypotheek (zie bijv. hier en hier). Naar aanleiding van mijn blogs ontvang ik regelmatig reacties van mensen met aanvullende vragen. Op een reactie van afgelopen maand zal ik in deze blog uitgebreid ingaan.
Vraag van lezer over overbruggingshypotheek
Vorige maand kreeg ik een reactie van een lezer met een aantal vragen met betrekking tot de overbruggingshypotheek:
"Mag een bestaande bank de overbrugging weigeren? En waar kijkt de bestaande bank naar om toestemming te geven? En zijn er banken die alleen een overbruggingshypotheek verstrekken?"
Ik zal op deze vragen hieronder antwoord geven.
Zijn er banken die alleen een overbrugging verstrekken?
Volgens mijn eigen informatie zijn er geen banken in Nederland die alleen een overbruggingshypotheek verstrekken. Ik vernam echter via een collega dat de Rabobank het wel doet. Aangezien ik nooit zaken heb gedaan met de Rabobank en ook geen informatie over deze hypotheek heb, kan ik dit niet 100% bevestigen.
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke hypotheek. Daarom zijn banken niet bereid om veel werk in een overbruggingshypotheek te stoppen als er naast de overbruggingshypotheek niet ook nog een normale hypotheek gesloten wordt. Echter, het is altijd mogelijk om (tijdelijk) een hypotheek af te sluiten en deze achteraf bij verkoop van de woning in te lossen. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
- Taxatiewaarde te koop staande / oude woning 300.000 euro
- 90% van de taxatiewaarde is 270.000 euro
- Lopende hypotheek 0 euro
- Maximale overbrugging 270.000 euro
- Koopsom nieuwe woning 190.000 euro
- Kosten Koper bij nieuwe woning 10.000 euro
- Totaal benodigd voor nieuwe woning 200.000 euro
Deze klant gaat "kleiner wonen" en kan de nieuwe benodigde hypotheek van 200.000 euro volledig betalen uit de overwaarde van zijn huidige woning. Deze woning is echter nog niet verkocht, dus er is een overbrugging nodig tussen het moment van het aankopen van de nieuwe woning en het moment waarop het geld van de verkoop van de oude woning beschikbaar komt.
Als een woning nog niet definitief is verkocht, hanteren de meeste banken in Nederland de stelregel dat er voor 90% van de taxatiewaarde van de te verkopen woning een overbruggingshypotheek verstrekt kan worden. Aangezien er in dit voorbeeld geen hypotheek meer op de oude woning rust, is de maximale overbrugging 270.000 euro. Uitgaande dat er geen banken zijn in Nederland die alleen een overbruggingshypotheek willen afsluiten, is het verstandig om een "kleine" hypotheek af te sluiten. Bijv. zo:
- Aflossingsvrije hypotheek 50.000 (variabele rente)
- Overbruggingshypotheek 150.000
Omdat gekozen is voor variabele rente, kan de aflossingsvrije hypotheek op ieder moment zonder kosten worden afgelost nadat de oude woning is verkocht en het geld van de verkoop beschikbaar komt.
Is toestemming van de oude hypotheekbank nodig?
In bovenstaand voorbeeld rust er geen hypotheek meer op de oude woning. In de meeste situatie zal er nog wel sprake zijn van een hypotheek op de oude woning. Indien er wel een lopende hypotheek is, zal de bank die deze hypotheeklening verstrekt heeft toestemming moeten geven voor de overbruggingshypotheek die verstrekt wordt door de andere bank. De overbruggingshypotheek komt dan als tweede hypotheek te staan in de rangorde. Voor alle duidelijkheid: de notaris moet deze toestemming aanvragen. Zonder toestemming kan er niet gepasseerd worden.
De huidige bank zal in de praktijk (altijd) toestemming geven als er maar genoeg overwaarde is en de door hen verstrekte hypotheeklening als eerste in de rangorde staat. Bij een eventuele executieverkoop komt de huidige bank dan als eerste aan de beurt zodat ze een grote mate van zekerheid hebben dat ze het uitgeleende geld terug krijgen.
