donderdag 26 november 2020, 08:13 - Jos Koets
#huizenmarkt #hypotheken

Wie een bestaande koopwoning koopt, krijgt te maken met de zogenaamde kosten koper. Dat zijn allerlei bijkomende kosten die een koper voor de kiezen krijgt bij de aankoop van een woning. Of beter gezegd: die een kosten koper voor de kiezen KAN krijgen. Want de kosten koper kunnen enorm verschillen afhankelijk van de situatie en de keuzes van de koper. En vanwege de regels rond de vrijstelling van de overdrachtsbelasting worden de verschillen in kosten koper tussen verschillende kopers in 2021 nog groter.

Wat valt er onder de kosten koper?

Hieronder geef ik een opsomming van de kosten koper die van toepassing kunnen zijn:

  • Overdrachtsbelasting
  • Advieskosten hypotheekadviseur en/of bank
  • Bemiddelingskosten hypotheekadviseur en/of bank
  • Kosten Nationale Hypotheek Garantie
  • Kosten aankoopmakelaar
  • Taxatiekosten
  • Notariskosten
  • Kosten voor de bankgarantie
  • Kosten voor een bouwkundig rapport


Toelichting op deze kosten

De bovenbeschreven kosten koper zijn niet altijd allemaal van toepassing. Zo hoeven kopers die jonger zijn dan 35 jaar vanaf 2021 geen 2% overdrachtsbelasting te betalen. En ook voor de andere kosten geldt dat deze niet altijd van toepassing zijn.

Hypotheekadviseur / bank

De kosten voor de hypotheekadviseur / bank kan iemand voor een groot deel zelf bepalen. Zo is het altijd mogelijk (niet altijd verstandig!) om een hypotheek zelf te regelen / af te sluiten. Dit wordt ook wel execution only genoemd. Dan krijg je wel de kosten voor de bemiddeling ("het regelen") van de hypotheek, maar betaal je geen advieskosten. Helaas werken niet alle banken in Nederland mee aan execution only zodat de keuze beperkt is. Het zelf afsluiten bespaart in ieder geval geld. Wat veel kopers echter vergeten, is dat de advieskosten van de hypotheekadviseur eenmalig fiscaal aftrekbaar zijn. U ontvangt dus nog een gedeelte (meestal 37%) terug.

Makelaar

Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar in diverse gemeentes in Nederland is het kopen van een huis zonder een makelaar (bijna) niet mogelijk. Het mag niet, maar er zijn stilzwijgende afspraken gemaakt tussen makelaars. Voor wat, hoort wat en het levert ook nog wat geld op. Ook kopers gaan soms heel ver om een woning te kopen. Zij willen desnoods makelaars extra betalen. Het gaat hier vaak over duizenden euro's die extra betaald worden!

Ook als je geen aankoopmakelaar inschakelt, krijg je vaak wel te maken met een makelaar. Of beter gezegd een taxateur. Want een taxatie is vrijwel altijd verplicht als je een hypotheek wilt regelen.

Bouwkundig rapport

Een taxateur kijkt globaal naar de staat van de woning. Vooral bij een oudere woning kan het verstandig zijn dat een expert de staat van de woning uitgebreid in kaart brengt. Veel mensen laten dan ook een bouwkundig rapport opmaken. Dit is echter niet verplicht.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je in aanmerking komt en kiest voor Nationale Hypotheek Garantie, dan biedt dat een aantal voordelen. Veel mensen kiezen - als het kan - voornamelijk voor NHG vanwege de lagere hypotheekrentes. De eenmalige borgtochtprovisie van 0,70% van het hypotheekbedrag is vaak binnen een paar jaar terugverdiend.

Bekijk de actuele hypotheekrentes

Bankgarantie

Een bankgarantie is vaak verplicht. Tenzij je het bedrag van de bankgarantie (vaak 10% van de hypotheeksom) zelf kunt storten bij de notaris. Heb je dat geld beschikbaar, dan bespaar je al snel een paar honderd euro.

Notariskosten

Een notaris regelt de overdracht van de woning (akte van levering) en de hypotheekakte. Het is vrijwel onmogelijk om deze kosten te ontlopen, maar je kunt veel geld besparen door de notaristarieven goed te vergelijken. De verschillen in kosten die notarissen in rekening brengen voor hun diensten zijn namelijk enorm.

Voorbeeld hoe groot het verschil kan zijn

De kosten koper die betaald moeten worden, kunnen dus enorm verschillen. Ik heb even een overzichtje gemaakt van de mogelijke kosten van Koper A en Koper B als er een koopwoning wordt gekocht van 250.000 euro.

Kosten koper Koper A Koper B
Overdrachtsbelasting (2%) 0 5.000
Advieskosten hypotheekadviseur / bank 0 1.500
Bemiddelingskosten hypotheekadviseur / bank 750 750
Kosten Nationale Hypotheek Garantie 0 1.750
Kosten aankoopmakelaar 0 4.000
Kosten voor de bankgarantie 0 250
Kosten voor een bouwkundig rapport 0 300
Taxatiekosten 500 500
Notariskosten 1.200 1.200
Totaal 2.450 15.250

Het verschil tussen koper A en koper B in bovenstaand voorbeeld is natuurlijk extreem. Veel kopers kunnen niet onder bepaalde kosten uit. Maar als je goed je huiswerk doet, kan dat aardig wat geld opleveren. En dat geld, is dan toch leuk verdiend.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.