Nieuw koophuis: mag ik de aflossingsvrije hypotheek meenemen?
Als ik ga verhuizen, welk bedrag kan ik dan aflossingsvrij lenen?
In mijn blog "Mag ik een aflossingsvrije hypotheek afsluiten" kon u lezen dat iedere huizenbezitter op zich een aflossingsvrije hypotheek mag afsluiten. Maar de betaalde hypotheekrente is niet in alle situaties aftrekbaar. In deze blog kijk ik naar de doorstromers die al voor 31-12-2012 een hypotheek (eigen woning) hadden. Wat zijn hun mogelijkheden met betrekking tot de aflossingsvrije hypotheek als zij gaan verhuizen? Met mogelijkheden bedoel ik: over welk bedrag van de aflossingsvrije hypotheek kunnen zij de betaalde hypotheekrente nog opgeven aan de fiscus.
Nieuwe regels vanaf 2013
Op 1 januari 2013 zijn fiscale regels rond hypotheken flink veranderd. Vanaf dat moment moeten starters kiezen voor een annuiteitenhypotheek of een lineaire hypotheek om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Wordt er door een starter tegenwoordig voor een aflossingsvrije hypotheek gekozen, dan is de betaalde rente niet meer aftrekbaar. Voor mensen die op 1 januari 2013 al een hypotheek hadden, geldt dat voor het lopende hypotheekbedrag de oude regels in de basis in stand blijven. De fiscus kijkt dus voor doorstomers (mensen die van de ene koopwoning gaan verhuizen naar een andere koopwoning) naar de hoogte van het hypotheekbedrag op 31 december 2012.
Hoe werkt dit?
Ik reken in onderstaande voorbeelden voor hoe dat werkt. Voor de eenvoud ga ik er hierbij vanuit dat er na 2013 niet extra is afgelost op het hypotheekbedrag. Is dat wel gedaan dan is het bedrag van de lagere hypotheek van toepassing. Hierbij geldt een uitzondering: als de aflossing binnen een jaar weer is gecorrigeerd, dan doet de belastingdienst alsof de extra aflossing nooit heeft plaatsgevonden!
Voorbeeld 1: kopen duurdere woning
- Hypotheekbedrag per 1-1-2013 is 250.000 euro
- Koopsom nieuwe woning 400.000 (is ook de taxatiewaarde)
- Kosten koper 10.000
- Nieuwe Eigen Woning Schuld 410.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek in box 1 is nu 200.000 euro. Banken verstrekken namelijk niet meer dan 50% van de waarde van de woning als aflossingsvrije hypotheek.
Voorbeeld 2: kopen duurdere woning
- Hypotheekbedrag per 1-1-2013 is 250.000 euro
- Koopsom nieuwe woning 600.000 (is ook de taxatiewaarde)
- Kosten koper 20.000
- Nieuwe Eigen Woning Schuld 620.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek in box 1 is nu 250.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek die de banken verstrekken in dit rekenvoorbeeld is 300.000 euro maar fiscaal gezien is het maximum het hypotheekbedrag op 1-1-2013.
Voorbeeld 3: tussentijds aflossen
- Hypotheekbedrag per 1-1-2013 is 250.000 euro
- Extra aflossing in 2015 van 70.000 euro
- Koopsom nieuwe woning 400.000 (is ook de taxatiewaarde)
- Kosten koper 10.000
- Nieuwe Eigen Woning Schuld 410.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek in box 1 is nu 180.000 euro. Door de extra aflossing van 70.000 euro is het hypotheek van 250.000 euro (1-1-2013) verlaagd naar 180.000 euro. Dit hypotheekbedrag is dan van toepassing voor deze doorstromer. De maximale aflossingsvrije hypotheek die de banken verstrekken in dit rekenvoorbeeld is 200.000 euro.
Stel dat je extra aflost...
Opmerking: Nog even een attentiepunt. Bij een lineaire / annuïteiten hypotheek wordt het hypotheekbedrag iedere maand lager. De doorstromer mag om de maximale aflossingsvrije hypotheek te bepalen nu het hypotheekbedrag terug rekenen naar het bedrag op 1 januari van het jaar daarvoor. Dit hypotheekbedrag is natuurlijk hoger dan het hypotheekbedrag op het moment van het afsluiten van de nieuwe hypotheek.
In ieder geval is duidelijk dat er wel bepaalde regels zijn om een aflossingsvrije hypotheek mee te nemen naar de volgende woning. Vooral huizenbezitters die van de hypotheekrenteaftrek willen genieten moeten aan bepaalde eisen voldoen.
Meld je NU aan voor onze gratis Update Hypotheken in je mail!
Nu aanmelden