Aflossingsvrij of annuiteit voor starter?
Is een aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk voor starters?
In mijn blog Aflossingsvrij ook populair bij starters kon u lezen dat in de praktijk steeds meer starters een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De belangrijkste reden is de (veel) lagere bruto maandlasten. Maar bij de aflossingsvrije hypotheek wordt er helemaal niets afgelost. En als starter kun je met een aflossingsvrije hypotheek niet profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Ik zal in deze blog nog wat dieper ingaan op de verschillen tussen aflossingsvrij en een annuiteitenhypotheek.
Verschil in maandlasten
Hieronder bereken ik de bruto maandlasten bij een hypotheek van 200.000 euro. Starter A kiest voor een 100% annuiteitenhypotheek. Starter B kiest voor 50% aflossingsvrij en 50% annuiteiten. 100% aflossingsvrij kan niet omdat banken maar maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij verstrekken.
Starter A
- Annuïteiten hypotheek van 200.000 euro
- Hypotheekrente 1,3%
- Bruto per maand 671 euro
Over 30 jaar is er totaal bruto 241.560 betaald
Starter B
- Annuïteiten hypotheek van 100.000 euro, rente 1,3%
- Bruto per maand 336 euro
- Aflossingsvrij hypotheek van 100.000 euro, rente 1,5%
- Bruto per maand 125 euro
- Totaal bruto per maand 461 euro
Over 30 jaar is er totaal bruto 165.960 betaald
Van bruto naar netto
In bovenstaande berekeningen gaan we uit van de bruto maandlasten en is dus geen rekening gehouden met de fiscaliteiten. Kijken we naar de netto maandlasten, dan zijn de hypotheekrenteaftrek en het Eigen Woning Forfait van belang. Bij het Eigen Woning Forfait zijn vooral de gevolgen van de afschaffing van de Wet Hillen belangrijk.
De Wet Hillen wordt vanaf 2019 in 30 jaar afgeschaft. Huizenbezitters met een lage of geen hypotheek in box 1 kunnen vanaf nu te maken krijgen met een bijtelling van het Eigen Woning Forfait. Als de betaalde hypotheekrente die fiscaal aftrekbaar is heel laag wordt, kan er per saldo sprake zijn van een negatieve renteaftrek. Je gaat dan dus netto meer betalen dan bruto!
Als ik beide doorbereken, is het volgende van toepassing bij gelijke hypotheekrentes en WOZ-waarde.
100% Annuïteiten hypotheek
| Jaren | Bruto maandlast | Belastingvoordeel | Netto maandlast |
|---|---|---|---|
| 1 | 671 | 45 | 626 |
| 2 | 671 | 44 | 627 |
| 3 | 671 | 43 | 628 |
| 4 | 671 | 42 | 629 |
| 5 | 671 | 39 | 632 |
| 10 | 671 | 27 | 644 |
| 15 | 671 | 15 | 656 |
| 20 | 671 | 1 | 670 |
| 25 | 671 | -/- 12 | 683 |
| 30 | 671 | -/- 29 | 700 |
50% annuïteiten / 50% Aflossingsvrij
| Jaren | Bruto maandlast | Belastingvoordeel | Netto maandlast |
|---|---|---|---|
| 1 | 461 | 6 | 455 |
| 2 | 461 | 6 | 455 |
| 3 | 461 | 5 | 456 |
| 4 | 461 | 5 | 456 |
| 5 | 461 | 4 | 457 |
| 10 | 461 | -/- 1 | 462 |
| 15 | 461 | -/- 5 | 466 |
| 20 | 461 | -/- 11 | 472 |
| 25 | 461 | -/- 20 | 481 |
| 30 | 461 | -/- 30 | 491 |
Wat kunnen we concluderen uit bovenstaande cijfers? De afschaffing van de Wet Hillen heeft bijna direct al gevolgen voor de combi aflossingsvrij / annuiteiten. Dit heeft te maken met het feit dat de aflossingsvrije hypotheek in box 3 valt. Over box 3 schulden bestaat er geen hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zorgt het Eigen Woning Forfait als bijtelling dat het fiscale voordeel te verwaarlozen is. Wel is opvallend dat de bijtelling van het Eigen Woning Forfait meevalt in vergelijk met de 100% annuïteiten hypotheek.
Aflossingsvrij netto nog interessanter?
In de eerste jaren heeft de 100% annuïteiten hypotheek nog het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Dit zorgt ervoor dat de netto bedragen dichter bij elkaar komen. Het verschil in netto maandlasten wordt in de loop van de jaren echter steeds hoger. Dit betekent ook dat de aflossingsvrije hypotheek in latere jaren nog aantrekkelijker wordt.
Als je de cijfers zo bekijkt, dan lijkt het erop dat starters er verstandig aan doen standaard 50% van hun hypotheek aflossingsvrij af te sluiten. Maar is dat ook zo? Ik ben zeer benieuwd naar uw reactie / mening hierover!
