maandag 4 januari 2021, 14:18 - Jos Koets
#hypotheken

Het nieuwe jaar is begonnen. Een jaarwisseling gaat altijd gepaard met nieuwe regels. Er gelden ook weer nieuwe regels rond de Nationale Hypotheek garantie (NHG). NHG heeft onder andere de regels met betrekking tot het oversluiten van een hypotheek naar NHG flink strenger gemaakt. Let op: het gaat hierbij om het oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG.

Doel oversluiten aangescherpt

Het oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG kan alleen nog als er sprake is van oversluiten ten behoeve van woningbehoud, woningverbetering, verduurzaming of als er in de oude hypotheek een aflossingsvrij deel zat dat (deels) omgezet wordt naar een hypotheekvorm met aflossing.

Vooral de "eis" het omzetten van een aflossingsvrije hypotheek naar bijvoorbeeld een annuïteiten hypotheek of een lineaire hypotheek is niet duidelijk omschreven. NHG schrijft daar het volgende over:

- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema;

Met 'substantieel' in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de hypotheeklening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker.

Wat gaan de adviseur en bank doen?

Schrik niet: NHG laat de hoogte van het bedrag dat wordt omgezet van aflossingsvrij naar bijvoorbeeld annuïteit dus over aan de bank / hypotheekadviseur. Wat gaan banken en hypotheekadviseurs nu doen? Deze gaan natuurlijk NHG bellen, want deze willen zekerheid hebben dat de hypotheek met NHG kan worden gesloten. Dit is natuurlijk ook begrijpelijk. Echter, NHG gaat geen antwoord geven. De vraag of oversluiten mogelijk is, is nu een grijs gebied geworden. Ik zal dit aantonen door middel van 3 rekenvoorbeelden waarbij de taxatiewaarde van de woning bij alle drie de voorbeelden 200.000 euro is.

Voorbeeld 1: lopende hypotheek zonder NHG van 200.000 euro oversluiten

  • Annuiteiten hypotheek van 100.000 euro
  • Aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro

Oversluiten naar NHG is hier mogelijk

Voorbeeld 2: lopende hypotheek zonder NHG van 100.000 euro oversluiten

  • Aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro

Oversluiten naar NHG is hier niet mogelijk

Voorbeeld 3: lopende hypotheek zonder NHG van 150.000 euro oversluiten

  • Annuiteiten hypotheek van  50.000 euro
  • Aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro

Het is onduidelijk of oversluiten naar NHG hier mogelijk is

Voorbeeld 1 is duidelijk. Hier worden de regels van NHG gevolgd. Bij NHG mag je 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij afsluiten.

Bij rekenvoorbeeld 2 wordt ook netjes 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij genomen. Echter er is alleen sprake van een aflossingsvrije hypotheek waardoor oversluiten naar NHG niet mogelijk is.

Tot slot voorbeeld 3 waarbij we in een grijs gebied komen. Ook hier is de aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning. Er is voor 50.000 euro (25% van de waarde van de woning) een annuïteiten hypotheek afgesloten. Of dit geaccepteerd gaat worden door NHG is dus niet bekend. En dit wordt ook niet bekend daar NHG hier geen antwoord op gaat geven.

Het is toch heel vreemd dat een organisatie zoals NHG regels wijzigt, maar geen duidelijkheid hier over geeft. Dit gaat een groot probleem worden in 2021.

Vergelijk de actuele rentes met NHG

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.