Oude koopwoning verhuren: hoe werkt het?
Steeds meer mensen verhuren hun oude koophuis. Let wel op de regels!
Een koopwoning verhuren is de afgelopen tijd trendy geworden. Heel veel huizenbezitters doen het en het levert vaak nog leuk geld op ook. Toch is het verstandig om niet over één nacht ijs te gaan voor je hier aan begint! Want er zijn zeker ook risico's aan verbonden. Risico's die niet altijd gedeeld worden door de diverse makelaars / hypotheekadviseurs die actief zijn op deze markt.
Natuurlijk heb je als huizenbezitter ook je eigen verantwoordelijkheid om je goed te (laten) informeren voor je aan het verhuren van een woning of meerdere woningen begint. Om je hierbij enigszins te helpen, zal ik in de komende tijd verschillende blogs schrijven over dit onderwerp.
Hoe begint het vaak?
Heel vaak begint het verhuren van een woning bij een verhuizing. De huizenbezitter heeft een andere koopwoning gekocht waarin hij / zij gaat wonen. De oude koopwoning wordt dan echter niet verkocht maar verhuurd. Wat zijn de voordelen van verhuur?
- de ontvangen huur is onbelast in box 1
- je hoeft geen Eigen Woning Forfait meer te betalen
Wie zijn koopwoning verhuurt, doet dat om geld te verdienen. De huurinkomsten moeten dus (flink) hoger zijn dan de maandlasten die nog betaald moeten worden voor de lopende hypotheek. Helemaal geen hypotheek is natuurlijk het beste omdat je dan als eigenaar kunt doen wat je zelf wilt. In bepaalde steden in Nederland zijn huurders al snel meer dan 1.000 euro per maand kwijt voor een (klein) appartement. Dus financieel kan verhuren zeker aantrekkelijk zijn.
Denk ook aan de nadelen
Natuurlijk zijn er ook nadelen aan het verhuren van je voormalige koophuis:
- over de lopende hypotheek krijg je geen renteaftrek meer
- bij appartementen is toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren
- je moet belasting betalen in Box 3
- je hebt toestemming nodig van de bank waar de hypotheek loopt
Als er op de verhuurde woning nog een lopende hypotheek rust, dan verhuist deze hypotheek naar box 3. Dit betekent dat over de betaalde hypotheekrente geen renteaftrek meer geldt. Wel kan de hypotheek als box 3 schuld worden opgevoerd. Deze mag dan in mindering worden gebracht met het vermogen in box 3. De schuld kan er voor zorgen dat er geen box 3 belasting verschuldigd is.
Toestemming nodig?
Bij verhuur van appartementen is het netjes om de Vereniging van Eigenaren (VvE) in te lichten. Het is namelijk mogelijk dat verhuur niet is toegestaan. Dit staat dan in de reglementen van de VvE. De VvE. inlichten is ook belangrijk omdat er via de VvE. een opstalverzekering is afgesloten. Indien door brand in het appartement van de verhuurder het gehele gebouw teniet gaat, moeten er geen problemen ontstaan met de opstalverzekeraar. Bovendien zal de verhuurder zelf ook een goede inboedelverzekering moeten afsluiten waarbij verhuur geen problemen op mag leveren.
Voor woningen die verhuurd worden, bestaan specifieke verhuurhypotheken. Maar als een huizenbezitter zijn oude woning verkoopt, dan loopt er vaak nog een oude, "normale" hypotheek. Als er sprake is van een oude hypotheek en je bent van plan deze door te laten lopen, dan moet de bank wel toestemming geven voor verhuur. Alle banken in Nederland hebben in hun voorwaarden (kleine lettertjes) staan dat de koopwoning niet zo maar verhuurd mag worden. Hieronder de tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland.
"als het Onderpand in strijd met de Akte of de Bepalingen is verhuurd, verpacht of in gebruik is (gegeven), zal overeenkomstig de wettelijke regels ontruiming kunnen plaatsvinden."
Helaas zijn zeer veel huizenbezitters niet op de hoogte van bovenstaande tekst. Zij vragen meestel advies aan een makelaar hoe zij het beste hun woning kunnen verhuren en welke huurprijs zij kunnen vragen. De makelaar helpt dan bij het opstellen van de huurovereenkomst (natuurlijk tegen een vergoeding), maar dat wil niet altijd zeggen dat er ook op deze hypotheekregels gewezen wordt.
Dit kan tot grote problemen leiden, waar ik in een volgend blog dieper op in zal gaan.
